（2015）杭西民初字第637号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-03
案件名称
章文立与张羽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章文立,张羽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十六条，第六十条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭西民初字第637号原告：章文立。委托代理人：宋方旦、谢映，天册（上海）律师事务所律师。被告：张羽。原告章文立诉被告张羽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法由审判员倪泓独任审判，并于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人宋方旦、谢映和被告本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2014年11月9日，经都市房网的杭州侃红房地产代理有限公司居间接洽，原、被告就被告名下的西溪诚园明礼苑8幢3单元501室、502室房屋转让给原告的事宜达成意向，并签订《购房意向合同》一份，约定：转让价款合计570万元，原告为表购房诚意，向居间人支付意向金10万元，并同意在被告接受购买条件并签订本意向合同后，意向金转为定金；如原告不依约履行的，原告无权要求返还，如被告不依约履行的，则应双倍返还定金；如一方违约的，则违约方应按房屋转让总价的10%向对方支付违约金等。2014年11月16日，双方就涉案房屋附属的装修及车位转让达成合意，并于当日由原告向被告支付了上述款项合计40万元。双方与居间方约定于2014年12月9日前往居间人处签订《杭州市房屋转让合同》，原告于2014年12月25日前支付首付款等。至2014年12月2日，经原告了解，涉案房屋已于2014年11月19日、12月1日分别被浙江省诸暨市人民法院、浙江省杭州市拱墅区人民法院查封。原告随即联系了被告，要求被告给予解释，并要求被告于2014年12月9日前解除涉案房屋的权利限制，以便顺利签订房屋转让合同，办理过户登记手续。被告表示保证在该日前完成涉案房屋权利限制的解除，但时至原告起诉之日，涉案房屋仍处于被两法院查封的状态，致使双方无法履行房屋转让的后续行为。原告认为，鉴于涉案房屋被法院查封，且被告无力解除，故原、被告双方的合同目的已无法实现，而该结果是由被告自身原因导致，根据合同约定，被告已经构成违约。故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告之间签订的两份《购房意向合同》；二、被告返还定金100000元并支付利息损失（自2014年11月9日起，以100000元为基数、按银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日止）；三、被告返还装修款及车位款400000元并支付利息损失（自2014年11月16日起，以400000元为基数、按银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日止）；四、被告支付违约金570000元；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭变更第三项诉讼请求为仅要求被告返还装修款200000元并支付利息损失（自2014年11月16日起，以200000元为基数、按银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日止），并变更第四项诉讼请求中的违约金金额为470000元。被告答辩称：原告确实向被告支付了10万元定金以及40万元的装修款及车位款，后涉案房屋因其他债务纠纷被其他法院冻结，被告当时也并不知道不能签订正式合同及交付房屋，故同意向原告返还50万元，利息可以按照银行同期贷款利率标准计算，但希望可以免除违约金。另被告于2015年2月17日已经向原告归还了10万元，该款项希望抵扣应返还的定金、装修款及车位款部分。原告向本院提供了以下证据：1.《购房意向合同》二份。证明原、被告达成了购房意向，根据合同约定，购房款合计为570万元，原告已经向被告支付定金10万元，双方又约定违约金是购房款总额的10%，如被告违约，应当向原告返还定金或支付违约金。2.网银转账回执二份、收条一份。证明原告已支付定金100000元，被告也确已收到。3.银行汇款凭证八份、收条及结婚证一份。证明原、被告双方就涉案房屋达成买卖合意，被告已收到原告支付的房屋装修款及车位款40万元。4.房屋相对性登记信息查询记录二份。证明涉案房屋被查封的事实，且截至目前仍未解除查封权利限制。被告未向本院提供证据。上述原告提供的证据经庭审，被告均无异议，本院经审查后予以认定。根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2014年11月9日，原告（甲方、买方）、被告（乙方、卖方）及杭州市侃红房地产代理有限公司（丙方、居间方）签订《购房意向合同》两份，其中约定：转让房屋坐落于杭州市西溪诚园明礼苑8幢3单元501室、502室，建筑面积分别为125.95平方米、77.93平方米；转让总价合计570万元，该总价包含随房屋赠送的整体厨卫、固定装修、水电一户一表；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金10万元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金，若甲方不依约履行合同，无权要求返还定金，乙方不依约履行合同，需双倍返还定金；等等。同日，原告以网银转帐方式向被告支付98000元及现金方式支付2000元共计10万元，作为购房定金。2014年11月16日，原告通过其妻葛仑的银行账号又向被告支付了该房屋的装修款及车位款共计40万元。双方约定于2014年12月9日签订正式的《杭州市房屋转让合同》。后因被告涉及其他债务纠纷，上述房屋在2014年11月19日、12月1日分别被浙江省诸暨市人民法院、浙江省杭州市拱墅区人民法院查封。原、被告因此未能再签订《杭州市房屋转让合同》及办理房屋过户手续。2015年2月5日，原告诉至本院，要求判如所请。审理过程中，被告于2015年2月17日向原告返还10万元。另查明，涉案房屋系被告与潘洁共同共有，并在2013年10月21日办理了抵押登记手续，抵押权人为吴志行。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告在与原告达成涉案房屋的购买意向、且原告已向其支付定金及部分购房款后，却因其他债务纠纷致使交易房屋被法院查封，最终导致双方无法签订正式的《杭州市房屋转让合同》及办理房屋过户手续，该过错责任在于被告，被告已构成违约。故原告有权要求解除与被告之间签订的两份《购房意向合同》。庭审中，被告亦同意解除合同，本院对此予以认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理过程中，原、被告双方均确认已支付的装修款及车位款40万元属于《购房意向合同》中约定的570万元购房款的组成部分，且其中20万元系车位款。故原告在本案中要求被告返还已支付的装修款20万元，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告在2015年2月17日已向原告返还了10万元，故其应再向原告返还装修款10万元。至于原告主张被告已返还的10万元应先折抵违约金部分，并无法律依据，本院不予支持。因原、被告在《购房意向合同》中既约定了违约金，也约定了定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原告在被告违约时，可以选择适用违约金或者定金条款。审理过程中，原告明确选择适用违约金条款，本院予以准许。被告抗辩其在与被告签订《购房意向合同》时，并不知道会出现交易房屋被法院查封之情形，并最终导致无法签订正式的《杭州市房屋转让合同》，据此要求减免合同约定的违约金。结合原告的实际损失及被告的违约情节，本院酌情确定被告向原告支付违约金20万元。至于原告又要求被告支付已支付部分款项的利息损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同时，因原告已选择适用违约金条款，故其再要求被告返还定金10万元，亦无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、章文立与张羽在2014年11月9日签订的两份《购房意向合同》于本判决生效之日起解除；二、张羽于本判决生效之日起十日内向章文立返还购房款（装修款）100000元；三、张羽于本判决生效之日起十日内向章文立支付违约金200000元；四、驳回章文立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14430元减半收取7215元，财产保全申请费5000元，合计12215元，由章文立负担3565元、张羽负担8650元；其中张羽负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 倪 泓二〇一五年四月二十九日书记员 胡梁敏