（2014）穗天法民四初字第517号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-12-14
案件名称
满堂红（中国）置业有限公司广州分公司与李娟、晏波居间合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
满堂红（中国）置业有限公司广州分公司,晏波,李娟
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，第四百二十四条，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第517号原告（反诉被告）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区。负责人：陈戎，该司总经理。委托代理人：黄晓文、钟晓婷，均系该司职员。被告（反诉原告）：晏波，住广州市天河区。被告（反诉原告）：李娟，住广州市天河区。委托代理人：晏波，身份资料同上。原告（反诉被告）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）与被告（反诉原告）晏波、李娟居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）满堂红公司的委托代理人黄晓文，被告（反诉原告）晏波［同时作为被告（反诉原告）李娟的委托代理人］到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）满堂红公司诉称：原告是2001年7月6日依法成某的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。2012年4月23日，两被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，约定两被告委托原告向卖方购买位于广州市天河区华悦街38号801房之物业，原告为双方提供居间服务，促成买卖双方签署《广州市存量房买卖合同》，两被告应于当日向原告支付代理费29000元；逾期支付的，须从签订合同之日起按每日千分之五的标准向原告支付违约金直至全部支付完毕之日止。现该物业已交收并过户至两被告名下，两被告仅支付10000元代理费，经原告多次催促，两被告至今尚未支付剩余代理费19000元。原告认为，两被告拒不履行合约的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、两被告向原告支付代理费19000元及违约金（自2012年4月23日起计至清偿之日止，以19000元为本金，按每日千分之五的标准计算，违约金总额以19000元为限）；二、两被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）晏波、李娟共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告确实与原告存在居间合同关系，但原告在提供服务过程中存在严重的过错，导致被告遭受重大的损失。一、签订网签合同后，原告至今都没有把网签合同交给卖方，卖方以此为理由在2012年6月向被告提起诉讼，要求解除合同。2013年7月，该诉讼二审判决作出后，卖方还到广东省高级人民法院申请再审，直到2013年10月广东省高级人民法院作出维持原判的决定。其后，被告申请强制执行，执行期间，卖方一直不愿意配合，一直拒绝交付房屋，最后经过协调约定在2013年12月31日交付房屋。被告在2014年1月1日收楼时，卖方已离开，被告在物业管理处人员的陪同下收楼，当时房屋的装修已全部被破坏，合同约定装修价值约600000元，被告就此报警。由于原告在提供的居间服务过程中出现严重过错，导致卖方的诉讼行为持续了一年半，被告为此也支付了十多万元的律师费，无法按时接收买卖房屋也导致被告为租房支付了大量的租金。二、被告与卖方签订的《广州市存量房买卖合同》第七条第2点约定，逾期支付中介费的违约金标准为每日万分之五；第八条第4点约定，因原告过错造成当事人损失的，原告须因此承担相应的违约责任。三、原告除了促成被告与卖方签订合同外，没有履行后续协助办理过户手续的义务，而是由被告通过向法院申请强制执行而办理过户手续。被告（反诉原告）晏波、李娟共同反诉称：通过原告介绍，被告于2012年5月14日与原告及卖方原岛玲子就广州市天河区华悦街38号801房签订了《广州市存量房买卖合同》。合同签订后，原告以盖章为由将《广州市存量房买卖合同》一式五份原件全部收回，原告在盖章后将其中一份原件交给被告，但一直未向卖方交付合同原件。卖方因无法取得《广州市存量房买卖合同》原件而向法院提起诉讼，要求解除合同，经过长达一年多的诉讼，被告通过两级法院的判决和法院的强制执行，取得了房屋的所有权，也因此遭受巨大损失，卖方甚至在向被告交付房屋前对房屋的装修进行了毁灭性的破坏。原告不负责任、严重失职的居间行为导致被告蒙受了巨额损失，故被告提起反诉，请求法院依法判令：一、原告立即向两被告返还中介费10000元，并向两被告支付违约金3650元（以已收取的中介费10000元为本金，按照每日万分之五的标准，自2012年4月23日起计至实际返还之日止）；二、原告承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）满堂红公司对反诉答辩称：不同意两被告的反诉请求。两被告避重就轻陈述卖方诉状的情况，在上述案件诉讼过程中，卖方拒绝出售的原因如下：1、卖方为外籍华人，因为限购问题，其原是想出售原有房屋后再购买另一套房屋；2、关于网签的问题，签订网签合同后需要原告加盖公司公章，事后原告曾通知卖方领取网签合同，但卖方表示网签合同中原告经办人员非原经办人员所以拒绝领取，该情况卖方已多次向中介所、中介监管部门投诉，卖方也在中介管理所的工作人员陪同下前往原告处了解情况，当时原告已当面将网签合同出示给卖方，但卖方仍拒绝领取（中介所对此有记录）；3、两被告及卖方以毛坯价签订网签合同；4、本次交易按揭是两被告自行找银行办理，虽两被告承诺银行可在一周内可放款，但经卖方到银行询问了解到银行放款需要三个月；5、在办理按揭申请过程中需要填写收到首期楼款的收据，该收据只是作为银行审批之用，但该首期楼款并未实际支付给卖方；6、卖方认为办理楼款交接过程中需要办理资金托管手续；7、卖方认为售楼价过低；8、由于本次交易的按揭是两被告自行到银行办理，由银行在办理按揭过程中出具同意贷款书，而卖方的配偶是冒签。上述八个理由在此前的诉讼过程中，不管是原告还是两被告以及法院的认定都作出一一回应。实际上卖方提起针对两被告的诉讼与原告并无任何关系，并非原告的责任。经审理查明：满堂红公司是于2001年7月16日成某的企业，经营范围为房地产中介服务、并提供房地产及其相关行业的信息咨询、市场推广。2012年4月23日，满堂红公司向广州市房地产档案馆查询并打印了《房地产登记簿查册表》，核实卖方原岛玲子是广州市天河区华悦街38号801房（以下简称案涉房屋）的产权人。同日，晏波、李娟签署致满堂红公司的《买卖代理费支付承诺书》，内容为：本人独家委托贵司代理购买案涉房屋，贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询……鉴于贵司提供的上述居间服务及《合同法》规定“居间人促成合同成某的，委托人应当按照约定支付报酬”，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《广州市存量房买卖合同》当天支付买卖代理费29000元，否则须按签订上述合同之日起按每日总金额千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付，本人知悉就本次交易所产生的佣金均以本承诺书为唯一依据，对此并无异议等内容；满堂红公司亦于该《承诺书》上盖章确认。上述《承诺书》签订当日（即2012年4月23日），经满堂红公司促成，案外人原岛玲子（甲方）与晏波、李娟（乙方）签订了《广州市存量房买卖合同（示范文本）》（下简称《买卖合同》），约定买卖房地产为案涉房屋，建筑面积为163.99平方米；该房地产带家私家电、不带租赁合同、无户口；该房地产按整套出售并计价，总金额为2900000元；付款方式详见付款协议；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐房款当天或2012年8月30日内；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方按乙方承担全部税费方式缴付税费；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方同意按照违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行的方式处理等。上述合同签订当日（即2012年4月23日），晏波、李娟向满堂红公司支付了代理费10000元。2012年5月14日，案外人原岛玲子（甲方／卖方）与晏波、李娟（乙方／买方）及满堂红公司（丙方／房地产中介服务机构）共同签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称《网签合同》），约定买卖房地产地址为案涉房屋，建筑面积为163.9855平方米，房屋使用性质为住宅，以现状带家私家电、不带租赁合同、无户口售予乙方，本次交易暂不办理抵押登记，甲方保证对上述物业享有完整所有权；甲乙双方约定按整套出售并计价，总金额2300000元；甲乙双方选择自行交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款；乙方应成功办理产权转移递件登记当天向甲方支付房款700000元；剩余房款1600000元由乙方于2012年5月30日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为公积金、商业组合贷款；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为2012年8月30日内；甲乙双方约定按照丙方协助甲乙双方于银行出具同意贷款通知书或相关意向书回复后五个工作日内，向房地产登记机构申请办理产权转移登记，如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；甲乙双方按照买方承担全部税费方式缴付税费，签署本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对调整部分按全部由买方承担方式缴付；丙方依法促成甲乙双方签订本合同后，当事人应当签订本合同当天向丙方支付中介服务费，其中甲方应支付0元，乙方应支付29000元，甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金，其他约定以《买卖代理费支付承诺书》约定为准；丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方提供中介服务，因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方同意按照违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行的方式处理等。2012年6月11日，案外人原岛玲子向本院提起诉讼，要求解除与晏波、李娟就案涉房屋签署的买卖交易合同和有关协议。本院受理该案件后，以（2012）穗天法民四初字第1374号立案审理。该案中，案外人原岛玲子的起诉事实及理由中提出解除合同的其中一项依据为满堂红公司欺诈原岛玲子在签署网签合同后并没有依约将网签合同交付原岛玲子持有。该案中晏波、李娟针对原岛玲子上述主张，答辩称满堂红公司没有将网签的《存量房买卖合同》交付给原岛玲子与其无关，但满堂红公司在总部盖章后及时通知了晏波、李娟领取；而从网签合同的形式来看，满堂红公司是按规范来操作，将合同交给总部盖章确认，这种规范操作完全符合国土房管部门的规定；晏波、李娟不清楚满堂红公司不将网签合同交付给原岛玲子的原因，这亦不是原岛玲子与晏波、李娟解除房屋买卖合同的合法理由。本院经审理后，于2012年11月14日作出（2012）穗天法民四初字第1374号民事判决书，判令原岛玲子协助晏波、李娟办理案涉房屋的产权转移登记手续，晏波、李娟于案涉房屋过户递件成功当天向原岛玲子支付首期房款1200000元，原岛玲子于某、李娟付清案涉房屋全部购房款2900000元之日起一个月内将案涉房屋交付给晏波、李娟使用，原岛玲子向某、李娟支付迟延办证违约金100000元，驳回原岛玲子的全部诉讼请求，驳回晏波、李娟的其他反诉请求。后原岛玲子对上述判决不服提出上诉，广州市中级人民法院经审理后，于2013年7月24日作出（2013）穗中法民五终字第987号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。上述民事判决书已经发生法律效力。其后，满堂红公司要求晏波、李娟支付剩余中介费用。2014年1月4日，晏波、李娟作出给满堂红公司的《回复函》，内容为因满堂红公司在案涉房屋交易过程中拒绝将网签合同原件交付给案外人原岛玲子而导致其因担心房产交易过程的安全性而提起诉讼请求解除交易合同，且原岛玲子的诉讼及后续野蛮行为给晏波、李娟造成巨大经济损失，总计约119万元；满堂红公司并未完全按《买卖代理费支付承诺书》履行相关义务，合同签订后的所有相关手续包括递件、过户等均由晏波、李娟自行办理，满堂红公司并未协助；鉴于上述事实，晏波、李娟正式通知满堂红公司要求其在收到该函件三日内与其联系，并将之前收取的部分代理费10000元退回晏波、李娟等。现满堂红公司以晏波、李娟未支付全部居间费用为由，向本院提起诉讼；晏波、李娟提起反诉。诉讼过程中，晏波、李娟提交了《复函》（穗房中协字（2013）11号）、《信访复函》（穗房监管字（2013）42号）以证明满堂红公司未将网签合同交付原岛玲子，存在过错。一、《复函》（穗房中协字（2013）11号）是广州市房地产中介协会于2013年1月7日向案外人原岛玲子作出的，主要内容为原岛玲子向该单位反映满堂红公司在促成交易中涉嫌违规操作的问题已收悉，现将有关情况函复如下，一、基本情况……二、处理情况：该单位接到原岛玲子反映后，立即责成满堂红公司展开调查，妥善解决问题，2012年11月23日及2012年12月5日，满堂红公司已分别作出回复：买卖双方同意并约定按毛坯价230万元签订网签合同，但实际房屋交易价格为290万元，满堂红公司表示该投诉案件已通过司法途径解决，满堂红公司将不再参与除法院以外的任何机构组织的调解；三、处理意见：（一）关于原岛玲子反映满堂红公司涉嫌违规操作的问题，该单位将报告行政主管部门依法处理，（二）关于原岛玲子要求解除买卖合同的问题，属民事纠纷，建议通过司法途径解决。二、《信访复函》（穗房监管字（2013）42号）是广州市房屋交易监管中心于2013年5月15日向案外人原岛玲子作出的，内容为原岛玲子向该中心反映满堂红公司在促成交易过程中制作“阴阳合同”、拒绝向原岛玲子提供合同原件、签署合同的经纪人不一致等问题，经查核，现将有关情况函复如下：一、基本情况……二、处理意见，（一）关于原岛玲子反映满堂红公司促成其与买家签署阴阳合同的问题，依法纳税是每个公民应尽的基本义务，买卖双方应诚信交易，依法纳税，该中心约谈了满堂红公司及涉案经纪人，但满堂红公司表示并无促成原岛玲子与买家签署《广州市存量房买卖合同（示范文本）》，根据原岛玲子提供的材料，尚不能认定满堂红公司存在相关违规行为，若原岛玲子有进一步的材料可向该中心提交，该中心将依法依规调查处理，（二）关于原岛玲子反映促成其与买家签署合同的经纪人由肖某群变更为吕某的问题，据满堂红公司表示，按照公司的要求，签署合同需由公司主管协助，吕某作为肖某群的主管签署了该合同，（三）关于原岛玲子反映满堂红公司拒绝将《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字12050023306号）原件交给原岛玲子的问题，据满堂红公司表示，《广州市存量房买卖合同》（穗存量房合字12050023306号）共一式五份，属卖方的一份原岛玲子至今未签收，该中心已对满堂红公司进行批评，要求公司在今后的服务过程中提高业务水平及服务质量等。满堂红公司确认上述证据的真实性，但认为原岛玲子多次到中介管理部门投诉，中介管理部门才作出批评的决定，实际上并非满堂红公司不愿意提供网签合同。关于满堂红公司在签订网签合同后未将网签合同原件交付给原岛玲子的原因，满堂红公司称因网签合同需加盖原告公章故当时没有将网签合同原件交付给买卖双方；后来满堂红公司加盖公章后，晏波、李娟领取了其中一份网签合同，满堂红公司也通知原岛玲子领取网签合同，但原岛玲子称签订网签合同的签订人并非原来的经办人员所以拒绝收取网签合同，满堂红公司多次通知原岛玲子领取网签合同，原岛玲子一直以该理由拒绝领取合同；后来原岛玲子投诉到中介管理所，其在中介管理所陪同下到满堂红公司，满堂红公司当场向原岛玲子出示网签合同并要求原岛玲子收取该网签合同，但原岛玲子还是以上述理由拒绝领取网签合同。对此，晏波、李娟则称原岛玲子多次致电询问其是否已领取网签合同，晏波、李娟表示已领取该合同，并告知原岛玲子应到满堂红公司领取，据晏波、李娟所知，原岛玲子到满堂红公司领取时，双方产生激烈矛盾，满堂红公司并未将网签合同交付给原岛玲子，但晏波、李娟并不清楚满堂红公司未交付网签合同原件给原岛玲子的具体原因。本院认为：晏波、李娟为购买案涉房屋，向满堂红公司出具了《买卖代理费支付承诺书》，双方之间成某了居间合同关系；其后，在晏波、李娟与案外人原岛玲子及满堂红公司签订的《网签合同》中亦对相关的居间费用问题进行了约定。上述《买卖代理费支付承诺书》及《网签合同》的约定内容是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据我国合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成某后，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成某的，不得要求支付报酬；居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，满堂红公司已促成晏波、李娟与案外人原岛玲子就案涉房屋签订《买卖合同》，且晏波、李娟已就应向满堂红公司支付的居间费用问题签署了《买卖代理费支付承诺书》，并以此要求晏波、李娟按约定支付居间费用；晏波、李娟则认为满堂红公司存在过错，并以此为由拒绝支付居间费用、要求满堂红公司返还已交付的居间费用。对此，本院认为，首先，在晏波、李娟与满堂红公司之间的居间合同关系中，作为居间人的满堂红公司已经为买卖双方提供了订立合同的媒介服务，促成晏波、李娟与案外人原岛玲子签订《买卖合同》。其次，晏波、李娟确认其与原岛玲子签订《网签合同》后满堂红公司须加盖公司公章，且晏波、李娟领取了满堂红公司盖章后的一份《网签合同》，但现有证据只能显示原岛玲子在签订《网签合同》后未领取该合同，而并不能显示满堂红公司拒绝将《网签合同》交付原岛玲子；而且，晏波、李娟与原岛玲子已签订了《买卖合同》，满堂红公司在《网签合同》加盖公章后亦已将其中一份合同交付晏波、李娟，其拒绝将《网签合同》交付给原岛玲子不符合生活常理。再次，原岛玲子未领取《网签合同》并不能作为解除《买卖合同》的理由，而且实际上法院判决最终并未支持原岛玲子要求解除《买卖合同》的诉讼请求。最后，原岛玲子不履行《买卖合同》，应向某、李娟承担违约责任，而法院判决亦判令原岛玲子向某、李娟支付违约金；至于某、李娟所称原岛玲子在交付案涉房屋前对案涉房屋进行破坏并造成其损失的问题，属于某、李娟与原岛玲子之间的房屋买卖合同履行过程中的纠纷，晏波、李娟可另寻途径向原岛玲子主张，而现有证明亦未能证明由于满堂红公司的原因而导致原岛玲子对案涉房屋进行破坏。综上，晏波、李娟拒绝向满堂红公司支付居间费用的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。根据《买卖代理费支付承诺书》约定，晏波、李娟应于2012年4月23日向满堂红公司支付居间费用29000元，逾期支付的应按照每日千分之五的标准支付违约金；但其后签订的《网签合同》却约定晏波、李娟应于签订该合同当天（即2012年5月14日）支付居间费用29000元，逾期支付的应按照每日0.05%的标准支付违约金。故本案中，本院认定双方当事人已在签订《网签合同》时对居间费用的支付时间、违约金标准进行了变更，应以《网签合同》的约定为准。晏波、李娟已于2012年4月23日向满堂红公司支付了居间费用10000元，但其一直未支付剩余居间费用19000元，该行为已构成违约。现满堂红公司要求晏波、李娟支付剩余居间费用19000元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持；晏波、李娟要求满堂红公司返还已交付的居间费用10000元及违约金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。另，晏波、李娟逾期支付剩余居间费用，其应向满堂红公司支付违约金，该违约金应以未付居间费用19000元为本金，按照每日0.05%的标准，自2012年5月15日计至清偿之日止，但违约金以不超过所欠本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）晏波、李娟自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付剩余居间费用19000元；二、被告（反诉原告）晏波、李娟自本判决发生法律效力之日起10日内向原告（反诉被告）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司支付逾期支付居间费用的违约金（以19000元为本金，按照每日0.05%的标准，自2012年5月15日计至清偿之日止，但违约金以不超过所欠本金为限）；三、驳回原告（反诉被告）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）晏波、李娟的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费750元，由原告（反诉被告）满堂红（中国）置业有限公司广州分公司负担215元，被告（反诉原告）晏波、李娟负担535元；反诉受理费70元，由被告（反诉原告）晏波、李娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 王伟雄人民陪审员 刘亚丽人民陪审员 王 青二〇一五年四月二十九日书 记 员 陈秋滢梁怡筠 百度搜索“”