（2015）鄂武汉中民终字第00303号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-05-11
案件名称
熊祥亮与何建房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊祥亮,何建
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00303号上诉人（原审被告）：熊祥亮，男，1978年4月1日出生，汉族。委托代理人：李玉高，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何建，男，1975年7月20日出生，汉族。委托代理人：宋程洲，湖北晨丰律师事务所律师。上诉人熊祥亮因与被上诉人何建房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00447号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，何建向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除何建与熊祥亮签订的《房屋租赁合同》，熊祥亮支付房屋租金51542元（从2013年12月至2014年3月5日）；2、熊祥亮腾退房屋，并赔偿占用房屋期间的损失（从2014年3月6日计算至熊祥亮实际腾退房屋之日止，按约定的租金标准计算，截止到2014年3月31日为14880元）以及物业费损失（从2014年1月至实际腾退房屋之日止，按每月每平方米2.5元计算，截止到2014年3月31日为4292.55元）；3、熊祥亮支付逾期缴纳租金的违约金20600元（2013年7月16日至2013年10月23日共计97天，2013年10月16日至2014年3月5日共计109天，合计206天，每天违约金100元，共计20600元），扣除熊祥亮支付的保证金20000元，熊祥亮还应支付违约金600元；4、本案诉讼费用由熊祥亮承担。经一审法院释明后，何建将第一项诉讼请求明确为：依法确认何建与熊祥亮之间的房屋租赁合同已于2014年3月5日解除，熊祥亮支付房屋租金51542元（从2013年12月至2014年3月5日）。诉讼中，何建撤回第二项诉讼请求中要求熊祥亮赔偿占用房屋期间的物业费损失及第三项诉讼请求，并要求将熊祥亮缴纳的保证金20000元抵扣欠付的租金。一审法院经审理查明：2011年8月10日，案外人赵锦购买位于武汉东湖新技术开发区光谷大道62号关南福星医药园二期（光谷·总部国际）9号楼7层2号房屋；2011年8月30日，案外人赵焕购买位于武汉东湖新技术开发区光谷大道62号关南福星医药园二期（光谷·总部国际）9号楼7层3号房屋；2011年8月23日，何建购买位于武汉东湖新技术开发区光谷大道62号关南福星医药园二期（光谷·总部国际）9号楼7层4号房屋；上述房屋规划用途为办公，目前均未办理房屋所有权证和国有土地使用权证。2013年2月1日，案外人赵锦、赵焕分别出具授权委托书，委托何建对上述房屋进行管理，代为出租、签订租赁合同、收取租金等。2013年3月19日，何建（甲方）与熊祥亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……第一条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于：武汉东湖新技术开发区光谷大道62号关南福星医药园二期（光谷总部国际）9号楼7层2、3、4号房。2、出租房屋建筑面积：2号房241.06平方米、3号房173.01平方米、4号房158.27平方米，建筑面积共计572.34平方米。第二条、租赁期限、用途：1、租期为5年，共60个月。自2013年5月1日起至2018年4月30日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公、展示。第三条、租金及支付方式：1、该房屋租金按建筑面积每月30元／㎡，月租金17170元。2、房屋租金三个月支付一次，支付金额51510元，提前十五日预付。付款以现金或转账方式支付。乙方如需开具发票，费用由乙方承担。第四条、保证金及其他费用：1、签订本合同时，乙方应缴纳租房保证金20000元，该款不计利息，租赁期满，乙方无违约行为甲方验收房屋后如数退还。2、本合同第三条约定的房屋租金中不包含乙方使用该房屋产生的水、电费、物管费。……第六条、房屋交付及收回的验收：1、本合同一经签订，乙方支付保证金和房屋租金后，甲方将房屋交付乙方使用。2、乙方退房时结清物业管理费、水、电、气、有线、宽带等所有相关费用后，由甲方退还所交保证金。第七条、违约责任：……3、乙方应按期支付本合同约定的租金。如逾期支付15日以内的，除应向甲方支付租金外，每逾期一日，乙方还应当承担100元的违约金。乙方拖欠房租达15日以上的，甲方有权收回该房屋并扣留保证金……”。上述合同由何建和熊祥亮签名。合同签订后，何建将案涉房屋交付熊祥亮使用。熊祥亮在案涉房屋开办易互通科技（武汉）有限公司，并担任该公司的法定代表人。2013年3月26日，熊祥亮向何建支付82956.80元（包含保证金20000元，2013年5、6、7月三个月租金51510元，2013年5-12月八个月物业管理费11446.80元）。2013年9月18日，熊祥亮支付租金20000元（熊祥亮实际支付19950.12元，何建自认该笔租金金额为20000元）；2013年10月23日，熊祥亮支付租金31510元，至此，熊祥亮支付了2013年8、9、10月三个月租金51510元。2013年11月25日，熊祥亮支付租金20000元，此后，熊祥亮未再向何建支付租金。2014年3月5日，何建向熊祥亮发出书面收房通知，内容为“熊祥亮：我们于2014年3月6日正式收回光谷总部国际9栋702、703、704号房”，何建于当晚将案涉房屋锁门。2014年3月10日，经公安机关协调，何建将案涉房屋门锁打开交由熊祥亮使用，但熊祥亮未于当日支付拖欠的租金，何建于当晚再次将案涉房屋锁门。2014年4月11日，熊祥亮将案涉房屋门锁打开，继续使用案涉房屋。经一审法院释明，熊祥亮表示，如法院判决解除《房屋租赁合同》或者确认《房屋租赁合同》已解除，对于房屋装修损失，锁门期间产生的工人工资损失等，将另案主张权利，不在本案中提出反诉。一审法院认为：何建与熊祥亮签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》第三条的约定，熊祥亮应于2013年10月15日前支付2013年11月至2014年1月三个月的租金51510元，但熊祥亮仅于2013年11月25日支付租金20000元，此后未再支付租金，何建向熊祥亮多次催要未果，熊祥亮未按期支付租金，构成违约。熊祥亮辩称其迟付租金得到何建同意，无证据证明，不予采纳。根据《房屋租赁合同》第七条的约定，熊祥亮拖欠房屋租金达十五日以上，何建有权收回房屋，故何建享有解约权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，何建于2014年3月5日将收房通知送达给熊祥亮，熊祥亮于当日收到上述通知，双方的《房屋租赁合同》于2014年3月5日解除，何建要求确认双方的《房屋租赁合同》已于2014年3月5日解除的请求，予以支持。在此基础上，何建诉求熊祥亮腾退承租房屋、支付拖欠的租金，以及支付解除合同后的房屋占用费，均属合法，予以支持。对熊祥亮辩称双方之间的《房屋租赁合同》并未解除，亦不同意解除的意见，无事实和法律依据，不予支持。熊祥亮应支付2013年11月1日至2014年3月5日期间的租金为71449.35元（17170元／月×4个月＋17170元／月÷31天×5天），扣除熊祥亮已支付的20000元，熊祥亮还应支付上述期间的租金51449.35元。另根据《房屋租赁合同》第七条的约定，何建有权扣留保证金20000元，上述保证金抵扣应付的租金后，熊祥亮还应向何建支付租金31449.35元。双方之间的《房屋租赁合同》于2014年3月5日解除后，熊祥亮应腾退承租房屋，但熊祥亮并未向何建办理房屋交还手续，并于2014年3月10日当日和2014年4月11日后进入案涉房屋，继续占有使用案涉房屋，故应支付自2014年3月6日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，熊祥亮应以17170元／月的标准支付逾期腾房占有使用费。对熊祥亮辩称不应支付2014年3月5日至2014年4月11日期间的租金的意见，无法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、何建与熊祥亮于2013年3月19日签订的《房屋租赁合同》已于2014年3月5日解除；二、熊祥亮于本判决生效之日起十日内向何建支付拖欠的租金31449.35元；三、熊祥亮于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉东湖新技术开发区光谷大道62号关南福星医药园二期（光谷总部国际）9号楼7层2、3、4号房屋；四、熊祥亮于本判决生效之日起十日内向何建支付自2014年3月6日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（以17170元／月的标准支付）；五、驳回何建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给予金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1568元，减半收取784元，由熊祥亮负担（此款已由何建预交，熊祥亮于本判决生效之日起十日内支付给何建）。判后，熊祥亮不服，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回何建一审诉讼请求；本案诉讼费由何建负担。事实与理由：1、一审判决认定合同已解除是错误的。何建于2014年3月5日通知熊祥亮解除合同并锁门，此后双方又协商继续履行合同。何建3月5日的解除通知并未产生合同解除的效果；2、熊祥亮不应承担3月5日至4月11日期间占有使用费。期间房屋属于何建占有，熊祥亮不应承担使用费。被上诉人何建辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，何建自认2014年11月21日熊祥亮已腾退出诉争房屋，本院予以确认。本院认为：何建与熊祥亮签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，该合同有效。根据合同约定，熊祥亮应按期支付租金，但其在2013年11月25日支付2万元后未再支付租金，熊祥亮未依约按期支付租金，已构成违约。在此情况下，根据双方所签订的合同第七条约定，何建享有合同解约权。一审由此认定何建于2014年3月5日将收房通知送达给熊祥亮，双方的《房屋租赁合同》于此时已解除正确，熊祥亮上诉称双方合同并未解除没有事实和法律依据，本院不予支持。关于熊祥亮是否应当承担2014年3月6日至同年4月11日期间房屋占有使用费的问题。因熊祥亮拖欠房租，在何建向熊祥亮要求收房后，熊祥亮拒不将物品搬出并腾退，继续占有诉争房屋，造成诉争房屋未实际交付给何建，因此一审认定熊祥亮应支付自2014年3月6日至其实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费并无不妥，本院予以维持。二审中，因何建自认熊祥亮已于2014年11月21日腾退出诉争房屋，故熊祥亮支付诉争房屋占有使用费的时间应计算到2014年11月20日为止，即熊祥亮应承担房屋使用费计17170元／月＊8个月16天=145945元。一审判决熊祥亮腾退房屋及向何建支付自2014年3月6日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，本院对该项予以变更。熊祥亮称其于2014年9月中旬已腾退出诉争房屋，但没有证据证实，本院不予认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应维持，但因熊祥亮在本案诉讼期间已实际腾退出诉争房屋，故本院对一审判决熊祥亮腾退房屋及应支付诉争房屋占有使用费部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00447号民事判决第一、二、五项；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00447号民事判决第三项；三、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00447号民事判决第四项为：熊祥亮于本判决生效之日起十日内向何建支付自2014年3月6日至2014年11月20日止的房屋占有使用费145945元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后的一审案件受理费人民币784元，由熊祥亮负担。二审案件受理费人民币1568元，由熊祥亮负担。本判决为终审判决。审判长 张立新审判员 黄 更审判员 陈继红二〇一五年四月二十九日书记员 肖 华 百度搜索“”