（2015）穗中法民五终字第197号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-05-05
案件名称
石春生与王霞味房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王霞味,石春生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第197号上诉人（原审被告）：王霞味，住福建省石狮市。委托代理人：万江雪。被上诉人（原审原告）：石春生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：麦丽妍。委托代理人：肖海军。上诉人王霞味因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第896号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋坐落于广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具城三期A区一街X号，建筑面积为50.859平方米，房屋用途为商业用途，权属人是王霞味。2013年12月25日，石春生（买方）、王霞味（卖方）与经纪方广州市富寓房地产代理有限公司签订《房地产买卖合同》及附件一份，广州市富寓房地产代理有限公司未在合同上签字盖章。合同及附件约定：王霞味将广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具城三期A区一街X号的物业以700000元的价格出售给石春生，付款方式为一次性付款，即石春生在签订合同时支付定金50000元，首期楼价款160000元在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天支付，余款490000元在交税过户完成当天或交楼当天付清。物业交付时间为卖方收齐楼款当天。合同第三条约定：卖方保证对该物业享有完整的所有权且该物业不存在任何产权纠纷或者被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。第十一条约定：合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。合同签订后，石春生于2013年12月30日向王霞味支付定金50000元，于2014年3月7日向王霞味支付首期款200000元。涉案房屋未交付石春生使用，也未办理产权变更登记。另查，涉案房屋因案外人申请强制执行于2013年11月28日被福建省石狮市人民法院查封，查封案号为（2013）狮执行字第834号，现尚未解除查封。石春生因聘请律师代理案件诉讼，支付律师费15000元。石春生于2014年5月7日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、王霞味继续履行《房地产买卖合同》，将位于广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具城三期A区一街X号之物业过户登记至石春生名下；2、王霞味向石春生支付逾期履行合同的违约金（自2014年3月7日始，每日按楼价的千分之一计算，算至履行完毕之日止，暂计到起诉之日为20000元）；3、案件诉讼费用由王霞味承担。在一审诉讼中，石春生将第一项诉讼请求变更为：解除石春生与王霞味签订的《房地产买卖合同》；将第二项诉讼请求变更为：王霞味向石春生返还定金及购房款250000元。增加两项诉讼请求：1、王霞味向石春生支付违约金70000元；2、王霞味赔偿石春生支付的律师费15000元。在本案一审审理过程中，石春生称：1、合同明确约定房地产权过户的履行期限为石春生支付首期款当天，即使合同对履行期限没有约定，根据法律规定，债权人也可以随时要求债务人履行债务。2、涉案房屋的查封时间在合同签订之前，因此王霞味是在明知道涉案房屋被查封的情况下与石春生签订的房屋买卖合同并收取石春生的购房款，王霞味存在欺诈的可能性。对此，王霞味的意见为：1、合同对产权过户的期限约定不明，双方在协商不成的情况下，可以由法院根据公平原则与案件的实际情况确定变更或解除合同。2、王霞味在签订合同时对涉案房屋被查封并不知情，因为王霞味没有收到福建省石狮市人民法院的查封通知书。另外，石春生向原审法院提出财产保全申请，要求查封王霞味价值100000元的财产，并由担保人杨某提供了现金100000元作担保，原审法院经审查后，依法裁定：查封王霞味价值100000元的财产。原审法院认为：石春生与王霞味签订的《房地产买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及附件合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。石春生依照合同约定向王霞味支付了定金及首期款，王霞味作为涉案房屋的出卖方有义务将涉案房屋的产权变更登记至石春生名下。案件中，由于涉案房屋已经被法院查封，导致合同无法继续履行，且合同中王霞味保证涉案房屋未被查封，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实，或因卖方原因导致涉案房屋无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此给买方造成的全部损失。所以，王霞味的行为已构成了根本违约，应将定金及购房款返还给石春生并赔偿石春生的损失。故，石春生要求解除合同、返还定金及购房款、支付违约金的诉讼请求有理，予以支持。关于律师费，合同第十一条明确约定，违约方除了承担违约责任外，还应承担守约方为追究违约责任而支付的律师费、诉讼费等费用，该条款并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，王霞味辩称该条款违反了法律规定，应为无效条款的理据不充分，不予支持。因此，王霞味应赔偿石春生支付的律师费15000元。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，于2014年10月17日作出判决：一、解除石春生与王霞味于2013年12月25日签订的《房地产买卖合同》及附件。二、王霞味于判决发生法律效力之日起十日内，向石春生返还定金50000元；三、王霞味于判决发生法律效力之日起十日内，向石春生返还购房款200000元；四、王霞味于判决发生法律效力之日起十日内，向石春生支付违约金70000元；五、王霞味于判决发生法律效力之日起十日内，赔偿石春生支付的律师费15000元。案件受理费6325元、财产保全费1020元，由王霞味负担。判后，上诉人王霞味不服原审判决，向本院提起上诉称：2013年12月25日，王霞味与石春生签订了《房地产买卖合同》，该合同对房地产过户的时间约定不明确，后买卖双方一直未就房地产权过户的时间达成一致意见，导致该《房地产买卖合同》无法继续履行，依法可以解除合同、恢复原状。后来，王霞味在石春生起诉之后才知道涉案房屋已被福建省石狮市人民法院查封的事实，因此，本案存在合同履行时间约定不明及合同成立后客观情况发生了重大情势变更的情况。根据《民法通则》及《合同法》等法律法规的相关规定，应依法判令解除王霞味与石春生签订的《房地产买卖合同》，并恢复原状。请求判令：1、撤销原审判决，解除王霞味与石春生签订的《房地产买卖合同》，并恢复原状；2、石春生承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。被上诉人石春生答辩称：同意原审判决，不同意王霞味的上诉请求。经审理查明，原审法院查明事实基本无误，本院依法予以确认。另查明：王霞味称其一直认为涉案房屋产权没有问题，所以在签订合同前没有去房管部门查实涉案房屋的权属情况。本院认为：石春生与王霞味签订的《房地产买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。王霞味作为卖方，理应在签约前清楚涉案房屋的权属情况并负有保证涉案房屋不存在过户障碍的合同义务。现涉案房屋在涉案《房地产买卖合同》签订之前已经被法院查封，王霞味在未向房管部门查实涉案房屋的产权情况下签订涉案《房地产买卖合同》，可见王霞味未尽审慎义务。本案中，涉案《房地产买卖合同》系因司法查封存在履行障碍不能继续履行，王霞味主张涉案《房地产买卖合同》因对办理交易递件手续的时间约定不明且双方无法协商一致而无法继续履行的上诉理由依据不足，本院不予支持。王霞味未能提供充分证据证明石春生对涉案《房地产买卖合同》不能继续履行有过错，故原审法院认定王霞味的行为构成根本违约并无不当。涉案《房地产买卖合同》约定：买方保证对该物业享有完整的所有权且该物业不存在任何产权纠纷或者被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；违约方除了承担违约责任外，还应承担守约方为追究违约责任而支付的律师费、诉讼费等费用。石春生根据上述合同约定，要求解除合同并要求王霞味返还定金、已付购房款、违约金以及律师费有理有据，王霞味认为其无需承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人王霞味的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6325元，由上诉人王霞味负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 万力平审判员 李 静二〇一五年四月二十九日书记员 原 炜 更多数据：