（2015）后民初字第828号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-16
案件名称
翠金花、张辉与李红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
科尔沁左翼后旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
翠金花,张辉,李红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款
全文
内蒙古科尔沁左翼后旗人民法院民 事 判 决 书（2015）后民初字第828号原告翠金花（又名澈丽木格），女，1985年2月10日出生，蒙古族，个体。原告张辉，男，1984年3月1日出生，蒙古族，个体，系翠金花的丈夫。委托代理人包曙华，内蒙古双合尔律师事务所律师。被告李红，女，1979年1月22日出生，蒙古族，个体。委托代理人杨玉辉，内蒙古义源律师事务所律师。原告翠金花、张辉与被告李红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翠金花、张辉及其委托代理人包曙华、被告李红及其委托代理人杨玉辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告于2015年1月份向我们送达了一份《送达通知书》，解除我们之间签订的买房协议书。其解除理由是原告不能给被告办理房屋所有权证及土地使用权证，该理由不能成立。因为2014年7月9日，原、被告签订了一份《买房协议书》，被告以400000.00元的价格购买原告房子（长18米、宽4.5米），被告给付50000.00元，余款定于2014年9月1日一次性给付。可是到期后，经原告多次索要，被告均以没有现金为由推拖。因其是在无能力筹到现金而反悔不想履行协议内容而找的借口。当时签订协议时，原告手里有房屋建设规划证，被告知道当时房屋土地证税费，原告已经缴纳了40年的，并且直接以被告的名义交的，意思是房证直接写被告的名字，正在办理当中，并不是不能给其办理房屋所有权证和土地使用证。为此，被告向原告发送的《送达通知书》解除买房协议没有事实与法律依据，故请求法院依法判决确认被告于2014年12月23日向原告送达的通知书解除2014年7月9日签订的《买房协议书》的行为无效，并由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、原被告双方于2014年7月9日签订了房屋买卖协议，当时被告按协议约定给付了原告50000.00元购房款，后来被告又给了原告16000.00元，共给原告购房款66000.00元。但是，时至今日原告没有为被告办理房屋所有权证，使被告对该购买的房产实现不了物权，所以该房屋买卖协议构成法定解除条件，只能依法解除；二、该房屋既然原告已经卖给被告，那么原告无权对该房进行装修或出租，而原告将该房盖完后，自己进行了装修并对外出租，现在仍在对外出租中，根据这一点被告对该房也实现不了实际控制权。根据上述两点，原被告双方于2014年7月9日签订的房屋买卖协议，由于被告对该房实现不了物权和实际控制权，该协议只能解除，被告给原告送达的解除合同通知书符合法律规定，是合法有效的，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年7月9日，原告张辉、翠金花与被告李红签订了《买房协议书》，该协议约定，二原告将其在阿都沁中心街东段路北临街土地上规划建设的商业房最西侧的一个房屋出售给被告，约定该待建房屋东西宽4.5米、南北长18米，价款为400000.00元，房屋的四至为：南至马路、西至奈音台、北至空地、东至张辉。房款于签订合同当日现付50000.00元，余款于2014年9月1日一次性付清350000.00元。其他事宜，在该协议书中均未约定。协议签订时，被告如约给付了原告房款50000.00元。2014年7月15日，原告为李红申请该房屋的建设用地，并且交纳了测绘费2000.00元。2015年2月12日，原告为李红交纳了该房屋用地的土地出让金11273.74元。2015年3月6日，科左后旗规划局办理了李红的《建设用地规划许可证》，2015年3月10日原告为李红交纳了该房屋办理国有土地使用权出让契税、印花费。2015年3月17日，科左后旗人民政府为土地使用权人李红办理了后国用（2015）081号国有土地使用证。以上所述相关事宜办理的费用、过程均由原告负责并已完成，相关材料均在原告手中。本案争议房屋于2014年7月中旬动工兴建，同年8月中旬建设完成（含装修）。房屋建设完成后，原告在征得被告同意的情况下，在该房屋北侧接了附房，价款为16000.00元。被告于2014年8月8日和8月21日通过信用社向原告打款共16000.00元，付了该附房建设款。剩余房款350000.00元，被告一直未给付原告，原告一直未将房屋交付给被告，该房屋目前已出租他人使用。2014年12月23日，被告向原告送达通知书，以原告不能给办理所卖房屋所有权证及国有土地使用证为由，解除双方于2014年签订的《买房协议书》。原告对解除合同有异议，于2015年2月3日向本院提起诉讼，要求确认被告向原告送达通知书解除2014年7月9日签订的《买房协议书》的行为无效，并由被告承担本案的诉讼费用。以上事实，有原告提举的《买房协议书》、建设用地申请审批表、测绘费发票、科左后旗测绘队绘制的平面位置图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、土地出让金发票、契税、印花税发票，被告提举的《公证书》复印件、照片2张，结合双方当事人的陈述，本院予以采信。本院认为，原被告于2014年7月9日签订的《买房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人应当按照协议约定严格履行。被告未按约定于2014年9月1日一次性将购房余款350000.00元付清，已构成违约。同时，双方在协议书中未约定房屋的具体交付时间的情况下，在被告未全部履行房款给付义务时，原告未履行房屋交付以及未给被告办理房屋所有权证及国有土地使用证的行为，属于合法行使要求对方先履行给付房款的抗辩行为，不构成违约。现原告已为被告办理了该房屋建设土地的国有土地使用证等，并交纳了相关的各种费用的事实，可以证实原告在送达解除通知前未给被告办理，不是其不能办理国有土地使用证和房屋所有权证，而是原告未缴纳购房余款所致，开庭前该房屋的相关手续已基本办理完毕，故其解除理由不能成立。所以被告以此为由向原告送达通知书解除《买房协议书》的行为，无事实与法律依据，不具有解除《买房协议书》的法律效力。故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：确认被告李红于2014年12月23日向原告张辉、翠金花（又名：澈力木格）送达通知书解除双方于2014年7月9日签订的《买房协议书》的行为无效。案件受理费100.00元，由被告李红负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长 刘海风审 判 员 王建民人民陪审员 邓艳颖二〇一五年四月二十九日书 记 员 吴 强 更多数据：搜索“”来源：