（2015）沈中民二终字第585号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人彭敏房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳曙光房地产开发有限公司,彭敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中民二终字第585号上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人：李德武，系该公司总经理。委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族，系该公司工作人员。委托代理人：刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭敏，女，1973年10月10日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称曙光公司）因与被上诉人彭敏房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第2228号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员那卓担任审判长，审判员周海鹏，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人的委托代理人王寅生、被上诉人彭敏均到庭参加了诉讼。原审原告彭敏诉称，原、被告于2010年11月16日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-1号11769号建筑面积为70.4平方米的商品住房一套，总房款411981元。合同签订后，原告向被告支付全额房款，并于2012年6月13日办理入住。依合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用后365日内即2013年6月12日前，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。但被告至今仍未能依约履行，致原告无法取得房屋权证书。按合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期办证365天违约金117637.31元；2、由被告承担本案诉讼费用。原审被告曙光公司辩称，首先，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是案外人消防局的原因造成的。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。而本案中造成原告不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又未通知曙光公司。致使曙光公司向房产登记机关报备延迟造成。其次，双方在合同第十五条第3项约定：一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超过一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。因此，原告要求被告自逾期办证之日起至办理权属证书之日止，按已付房款日万分之一支付违约金无合同及法律依据。第三，曙光公司按照消防整改要提高防火材料等级增加了房屋的安全性，增加建筑成本和房屋的市场价值，曙光公司也未因此向购房户再收房款。综上，请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原审法院经审理查明：原告与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2011年11月15日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-1号11769号建筑面积为70.4平方米的商品住房一套，总房款411981元。合同签订后，原告向被告支付全部房款。2012年6月13日被告向原告交付房屋。依据原、被告签订的买卖合同第十五条约定，被告应于房屋交付使用后365日内即2013年6月13日前，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。因被告出售的房屋消防验未能如期完成致其至今不能依约将权属登记材料报登记机关备案。原告至今未取得房屋权属证书。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，未能在规定的期限内取得权属证书，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年，原告提出退房，被告退还原告已付房款，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告多次找到被告，要求其支付违约金未果，故起诉来院。原审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人基于真实意思表示做出的法律行为，该行为不违反法律的禁止性规定，故该合同成立并生效。成立并生效的合同对双方当事人具有约束力，对合同签订方以外的第三人没有约束力。本案中，原、被告双方因合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告未在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意合同继续履行，被告按已付房款日万分之一支付违约金。被告交付房屋后未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致原告未如期取得房屋权属证书，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。被告主张其逾期报备登记系因为合同之外第三人原因造成的主张不能成立。因该第三人非合同权利义务人，被告不能以合同外第三人作为抗辩合同权利人行使权利的事由。且被告未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，被告应当承担违约责任。关于被告如何承担违约责任的问题，因逾期办理权属证书违约责任属于债权请求权，违约行为持续发生，且违约金数额按日持续增加。本案中，被告于2012年6月13日交房，2013年6月14日为逾期办证的第一天。根据合同约定，原告如不退房，在逾期办证的一年内即2013年6月14日至2014年6月14日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，故对于原告要求被告支付从2013年6月14日至2014年6月14日的违约金于法有据，法院予以确认。按日赔偿已付房款411981元的万分之一计算违约金即365天×411981元×0.0001计算得117637.31元。原审法院判决：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告彭敏违约金117637.31元；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费176元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担。宣判后，被告沈阳曙光房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由：一、逾期报备办证的责任不在上诉人，而是国家政策调整造成的。上诉人在一审提交了十一份证据，已经充分举证说明上诉人已经按照合同约定交付了房屋，证明上诉人已具备办理房屋产权登记的其他资料。举证材料包括上诉人于单位工程竣工验收合格后2011年6月7日给沈阳市消防局的《消防验收申请报告》，上诉人于2014年5月12日给沈阳市消防局的《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》，2014年10月22日沈阳市消防局给上诉人的消防验收合格意见书。沈阳市消防局迟迟不予消防验收的原因，是因为上诉人工程竣工验收合格后，才知道公安部和住建部要求提高消防材料等级，上诉人不整改就不给消防验收。而消防不验收，房产机关也不可能给办证，这是全国无一例外的通行做法，属于政策调整因素造成的。根据辽宁省高院《民事审判服务基层、服务群众热点、难点100题》第65题答复意见“因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持”。一审法院以“合同相对性”为由，让上诉人先承担责任是错误的，属于适用法律错误。从合同第十五条关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内办理产权证书的，由出卖人承担逾期办证违约金”的规定看，双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，即不是上诉人的过错，上诉人不应承担责任。另外，上诉人按照消防整改要求支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，上诉人也没有因此向购房人再收取房款。对此，绝大部分购房户都给予了理解。一审判决再让上诉人承担无端的逾期报备责任，既不公平也不合理。另外，原审判决中关于原审原告的诉讼请求的数额117637.31元，并且原审法院依照117637.31元的数额进行了裁判，如果是按照合同计算的数额应该是15037.31元。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人彭敏二审答辩称：同意一审判决，我手中的判决书所记载的诉讼请求和判决结果的数额是15037.31元。本院认为：被上诉人原审的诉讼请求标的额为15037.31元，而原审卷宗中所附判决书中所记载的诉讼请求的数额以及判决主文的数额均为117637.31元，超出了原审原告的诉讼请求，并且上诉人所持有的一审判决书与被上诉人彭敏所持有的判决书不一致，现在存在两个一审判决，系程序违法，且原审法院对于涉案房屋的地址认定亦不正确，故将本案发回重审。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（四）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第2228号民事判决；二、发回沈阳市浑南区人民法院重审。审 判 长 那 卓审 判 员 周海鹏代理审判员 史舒畅二〇一五年四月二十九日书 记 员 王潇潇本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 关注公众号“”