（2015）汉中民一终字第00191号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-26
案件名称
王艳因与刘晓琴、张艳萍房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王艳,刘晓琴,张艳萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汉中民一终字第00191号上诉人（原审被告）王艳。委托代理人张明辉，陕西锐博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘晓琴。被上诉人（原审原告）张艳萍。二被上诉人共同委托代理人郭志壮，陕西省磷化工总厂社区法律服务所法律工作者。上诉人王艳因与被上诉人刘晓琴、张艳萍房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省略阳县人民法院（2014）略民初字第00517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王艳及其委托代理人张明辉，被上诉人刘晓琴、张艳萍及其共同委托代理人郭志壮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：被告原系略阳县公安局城关派出所一楼临街一间门面房的承租人，其承租该门面房主要经营服装生意。2012年12月原告张艳萍得知被告承租的门面房要对外转让，因原告张艳萍和刘晓琴正准备合伙开一个内衣店，想找一间门面房，于是二原告就与被告进行了面谈，被告同意将该店面转让给原告，二原告给被告支付空店转让费70000元。因当时被告说她店里还有一些货物需要一定的时间处理，让原告先给她支付一点定金，于是在2012年12月27日，二原告便先给被告支付了转让门面房的定金20000元，并由被告给原告出具了收条，同时被告在该收条中注明店面转让费为70000元，并约定2013年3月30日交房。到2013年4月1日被告才正式将其承租的门面房（空店）交付给原告，当天给被告付清50000元剩余转让费，双方始终未签订任何关于门面房转让的书面手续。2013年4月1日被告与原告刘晓琴共同在略阳县公安局更换了房屋租合同，房屋租期即从2013年1月1日至2013年12月31日，月租金1800元。二原告在转让该门面后，即对房屋进行了装修，并经营使用至2013年11月1日，二原告又将该店面转租给了第三人经营使用。后第三人便与二原告为门面房转租发生纠纷，经法院判决如数退还第三人转让费。原审法院认为：不当得利作为一种债的发生根据，是指没有合法根据，取得不当利益，致使他人受损失的事实。构成不当得利，应当将不当利益返还受损失一方。关于交易习惯，现行法律或司法解释没有明确界定，《合同法》司法解释规定了两种情形为：（一）在交易行为当地或者某一域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。但适用该交易习惯的认定规则应当以存在一个有效合同关系为必要前提。从本案事实析，一、被告王艳收取原告刘晓琴、张艳萍转让费70000元符合不当得利的构成要件，应予返还。二、店面的转让费性质上应当属于经营权及财产权的转让，一般而言，店面转让合同的成立，承租人转让给次承租人应有一定的剩余租赁期限和真实的交易标的，转让费数额由双方协商而定，构成要素包括有形资产（如装修价值、货物价值等）或无形资产（如店铺品牌、地段、影响力等经营潜力）。本案被告王艳系空店转让，原告方也未使用被告的营业执照经营，客观上不存在实际交易标的，而是被告退出租赁合同后，原告方直接与出租人另行签订租赁合同，并不构成真实有效的店面转让合同关系，收取空店转让费没有合法根据。本案如将收取空店转让费认定为交易习惯有违《民法通则》公平、等价有偿、诚实信用原则。故原告刘晓琴、张艳萍与被告王艳之间空店转让协议无效，被告王艳收取的转让费70000元亦属不当得利，应予返还。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第七条之规定，遂判决：被告王艳返还原告刘晓琴、张艳萍空店转让费70000元（限判决书生效后二十日内给付）。本案案件受理费1750元，减半收取875元，由被告王艳承担，限判决书送达后五日内交纳。上诉人王艳不服原审判决，上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；并由对方承担全部诉讼费用。一、本案纠纷属典型的合同关系，但被上诉人以不当得利之案由起诉，是错误的。本案中上诉人所得转让款是基于转让合同而取得的对价款，并非没有合法根据，不属于不当得利。二、转让合同是双方自愿签订的，没有违反法律的强制性规定，有效且己履行完结。首先，上诉人花费几万元对店面进行了装修，存在合理的装修价值，被上诉人予以补偿符合情理；其次，该店面处于略阳县的商业黄金地段，有地段优势及潜在的商业价值，上诉人放弃续租权，被上诉人予以补偿也合情合理，符合交易习惯。请二审法院公正裁决。被上诉人刘晓琴、张艳萍答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、原审法院判决公平，依法应予维持。请二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审认定的案件事实清楚，证据确实、充分，本院依法予以确认。本院认为，关于本案的案由如何确定的问题。本案门面房系略阳县公安局城关派出所所有，上诉人王艳自1997年起一直租赁该门面房，2012年12月27日尚在租赁期间内的王艳与二被上诉人刘晓琴、张艳萍协商达成“转让”的合意，当日刘晓琴、张艳萍即支付转让定金2万元，王艳出具了收条，并注明店面转让费7万元，约定了房屋交付日期，2013年4月1日王艳将门面房交付刘晓琴、张艳萍，同日刘晓琴、张艳萍给被告付清剩余转让费5万元。上述行为，系双方真实意思表示，双方合同之目的与租赁房屋相关，因此应当以房屋租赁合同纠纷为本案案由，本院对原审案由认定予以纠正。门面房具备一定资源稀缺性的性质，决定其有潜在的商业价值，原承租人放弃续租权而转租，受让人支付一定数量的转让费，在商业实践中存在普遍性，符合一般交易习惯。转让费支付的多少，一般与双方对受让人承租后，在一个相对较长的合理期限内，所能实现的商业价值的认识相关。2013年12月17日，略阳县公安局依照有关“党政机关出租办公用房的文件”政策精神决定将房屋收回，在客观上使承租人长期使用租赁房屋之目的不能实现，因此刘晓琴、张艳萍的转让费损失客观存在。该房屋使用客观不能，系当事人双方以外的原因所致，双方当事人并无过错，故应当依据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，对损失由各方分担，较为公平、适当。本案中，鉴于门面房能够正常使用的时间逾半年的事实，可酌情在返还转让费时扣除2万元。依据《中华人民共和国合同法》第五条，第十条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销陕西省略阳县人民法院（2014）略民初字第00517号民事判决。二、由王艳向刘晓琴、张艳萍返还房屋转让费50000元。限判决生效后15日内一次性履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费875元，由刘晓琴、张艳萍负担275元，由王艳负担600元。二审案件受理费1550元，由刘晓琴、张艳萍负担450元，由王艳负担1100元。诉讼费由双方在自动履行或执行中相互折抵找付，本院不再另行收取。本判决为终审判决。审 判 长 曹建祥代理审判员 金 庆代理审判员 李小艳二〇一五年四月二十九日书 记 员 张 莹 微信公众号“”