（2015）怀民初字第01532号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-15
案件名称
胡明明与赵瑞岭等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡明明,赵瑞岭,赵瑞涛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀民初字第01532号原告胡明明，男，1984年7月7日出生。委托代理人刘恋，北京王晓玉律师事务所律师。被告赵瑞岭，男，1969年9月30日出生。被告赵瑞涛，男，1959年5月16日出生。原告胡明明与被告赵瑞岭、赵瑞涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡明明及其委托代理人刘恋、被告赵瑞岭、被告赵瑞涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡明明诉称，原告及案外人黄洪志与被告赵瑞岭于2009年3月27日签订《房屋出租合同书》，双方约定原告及黄洪志共同租赁被告赵瑞岭所有的位于怀柔区怀柔镇唐自口村，面积为500平方米的房屋，用于经营洗浴，租期自2009年5月1日至2020年4月31日，共计15年。2011年3月20日，黄洪志与原告签订《房屋承租权内部转让协议书》，黄洪志将其拥有的承租权及租赁合同项下一切权利赠予原告个人所有。在租赁期间，原告投资70万余元在此处新建了约300平方米的房屋，并对原有房屋进行了重新装修。双方在合同中第六条约定：如遇国家占地拆迁，国家对该房屋的经济损失补偿，出租方得30%，承租方得70%。2014年1月，该房屋所在地区进行占地拆迁，该套房屋共计补偿136万元，按照合同约定原告可以获得952000元补偿。后原告了解到，二被告系亲兄弟关系，该房屋是以被告赵瑞涛的名义从唐自口村村委会租赁而来的，拆迁补偿的相关手续都由被告赵瑞涛签字确认。现因二被告拒绝按合同约定支付原告70%补偿款，故诉至法院。诉讼请求为：1、判令二被告支付原告房屋拆迁补偿款952000元；2、诉讼费由二被告承担。被告赵瑞岭辩称，被告赵瑞岭系与黄洪志签订的《房屋出租合同书》，而非原告胡明明，胡明明只是一个见证人。其次，黄洪志与胡明明签订转让房屋合同，需要经过房主的同意。对于合同第六条的约定，应当理解是对停产停业的经济补偿，不是房屋拆迁款的补偿。综上，不完全同意原告的诉讼请求。被告赵瑞涛辩称，被告赵瑞涛和唐自口村村委会签订的地租赁协议是有效的。合同签订后，赵瑞涛建设500平方米的房屋，并注册了一个仓储服务部，委托被告赵瑞岭进行经营，赵瑞岭与原告签租赁合同，赵瑞涛不清楚。所以，赵瑞涛不是被告，原告的要求与赵瑞涛无关，不完全同意原告的诉讼请求。经审理查明，2004年5月1日，被告赵瑞涛作为乙方与北京市怀柔区怀柔镇唐自口村村民委员会作为甲方签订一份协议书，协议第一条约定，地块位置：村北怀杨公路南侧废水坑垃圾场。第二条约定，面积：长25米，宽24米，合计0.9亩。第三条约定，使用年限为二十年，自2004年5月1日至2024年4月30日。第四条约定，价格缴纳方式为该地年租金700元，每年5月5日前缴纳。第五条约定，租期内如遇国家占地，协议自行终止，地上建筑物补偿归乙方所用，土地收回集体土地……。合同签订后，赵瑞涛在此地建南房7间、西楼（上、下二层）、东房两间半并建有院墙，面积共计约500平方米。后赵瑞岭受赵瑞涛的委托，以赵瑞涛的名义去经营。2009年3月27日，被告赵瑞岭作为甲方与黄洪志、原告胡明明作为乙方签订一份《房屋出租合同书》，约定甲方将拥有的位于怀柔区唐自口村西100米的500平方米面积的房屋出租给乙方使用。《房屋出租合同书》第一条约定，租房从2009年5月1日起至2024年4月31日止，有效期为15年。该房屋出租的使用性质为洗浴用房，年租金人民币三万，缴租方式为年付或一次性付清，乙方自本合同生效之日向甲方付水、电和房屋设施等押金人民币。前三年租金不变，第四年三万四千元，10年内每年递增一千元，11年至15年随行就市。第二条约定，乙方接到房屋后，如需外装修，必须服从甲方统一规划……第六条约定，本协议期内，如遇地震、雷击等不可抗力造成的损失，双方自负。如遇国家占地拆迁，国家对该房屋的经济损失补偿，甲方得30%，乙方得70%……。《房屋出租合同书》同时约定，本合同协议一式两份，甲乙双方各执一份，从签字之日起生效，到期自行作废。《房屋出租合同书》签订后，赵瑞岭将涉案房屋交付黄洪志和胡明明，黄洪志支付了赵瑞岭2009年、2010年的租金。2009年9月3日，北京市工商行政管理局怀柔分局向胡明明颁发了《个体工商户营业执照》，载明：名称为北京佰路通洗浴中心；经营者姓名为胡明明；组成形式为个人经营；经营场所为北京市怀柔区怀柔镇唐自口村西100米。2011年3月20日，原告胡明明作为乙方与黄洪志作为甲方签订一份《房屋承租权内部转让协议书》，第一条约定，自本协议签订之日起，原协议中甲乙双方自赵瑞岭处租赁的位于北京市怀柔区唐自口村西100米的500平方米洗浴用房承租权及租赁合同项下一切权利归乙方独自享有。第二条约定，房屋承租权转让后该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法随之转让给乙方承担……。第六条约定，如遇国家占地拆迁，国家对该房屋的经济、经营损失补贴，原租赁合同中约定的由乙方（黄洪志和胡明明）所得的部分归胡明明一人所有。在拆迁中所有涉及签字均由胡明明一人签字即行生效。黄洪志不得向任何一方主张此项权利。2011年5月，胡明明支付赵瑞岭租金三万元，2012年5月、2013年5月，胡明明分别支付赵瑞岭租金四万五千元。2014年北京市怀柔区政府开展环境整治和地上物腾退工作。本案涉诉土地及地上物列为腾退范围之内。2014年3月6日，被告赵瑞涛（乙方）作为被腾退人与北京北控城市开发有限公司（甲方）签订《腾退补偿协议书》，第一条约定，甲方需要拆除乙方在腾退范围内位于唐自口村的房屋和附属物，乙方在腾退范围内集体土地上被腾退房屋建筑面积为741.89平方米。第二条约定，甲方应支付乙方腾退补偿补助款共计人民币1369636元，其中包括房屋重置成新价607597元，设备装修及附属物369247元；停产停业综合补助费370945元；搬家补助费18547元；移机补助费合计3300元。第四条约定，乙方应在2014年4月7日前完成腾退，结清水电费等相关费用并将原集体土地上的房屋及其附属物交甲方拆除……等。现房屋已经被拆除，上述腾退补偿补助款原、被告尚未收到，该款存于北京北控城市开发有限公司。2014年4月，原告胡明明将被告赵瑞岭、赵瑞涛诉至本院，请求法院判令二被告给付房屋补偿款952000元。审理中，原告变更诉讼请求，请求法院：1、确认黄洪志、原告胡明明与被告赵瑞岭于2009年3月27日签订的房屋租赁合同解除；2、北京北控城市开发有限公司应支付被告赵瑞涛腾退补偿补助款中的952000元归原告胡明明所有。被告称为原告垫付了电费1876.14元，原告对此予以认可并同意从应得的补偿款中扣除。二被告均同意解除黄洪志、原告胡明明与被告赵瑞岭于2009年3月27日签订的房屋租赁合同。另查，原告及黄洪志接受涉案房屋后，对该房屋进行了装修及增建，赵瑞涛、赵瑞岭对装修及增建项目存有异议，为此原、被告对2-4004号北京市房屋入户调查表及华源（2012）（估）字第301-2-4004号北京市房屋腾退补偿价格结果通知单中的项目进行指认：对于房屋，原告胡明明称：入户调查表及房屋腾退补偿价格结果通知单中标注的1号房是三间房，以前是空地，分别是锅炉房、员工宿舍、厨房，都是我建的，北墙、东墙利用了赵瑞涛以前的院墙，房顶是彩钢的，地面的水泥地面也是我后来打的，锅炉房没有吊顶，员工宿舍、厨房做的PVC顶，工人是黄洪志找的，钱是我和黄洪志一起出的；2号房以前是土地，我铺了广场砖，彩钢顶、柱子、架子不是我建的是被告建的，建房时利用了已有的院墙、1号房的西墙、3号房的东墙；3号房以前是空地，都是我建的，地面是我铺的地板砖，顶棚一半是PVC的一半是石膏的，门窗是塑钢的，利用了已有的院墙、4号房的北墙，从5号房一层的东墙往外搭出的；4号房就是《房屋出租合同书》中的南房，租的时候是七间，我改造成了六间，PVC房顶、石膏房顶是我装修的，其中一间的门窗没动，其他的门窗是我改造的；5号房就是《房屋出租合同书》中的西房，有上下两层，房子都不是我建的，租的时候就有，一层地面全是我装修的地砖，二层的地砖不是我装修的，二层的石膏顶是我装修的，二层的五间房每间都有厕所，厕所里面的地砖、墙砖、门、窗都不是我装修的，一层的地砖、墙砖、PVC吊顶等所有装修都是我装修的；6号房利用了原有的墙、水泥楼梯，西墙、门窗都是我所建造。赵瑞涛、赵瑞岭称：入户调查表及房屋腾退补偿价格结果通知单中标注的1号房，为了放置锅炉，胡明明将原1号房的石棉瓦顶拆除，并加高了墙，重建了彩钢顶，水泥地面、墙身均为赵瑞涛所建，其余均为胡明明所建造及装修；2号房的广场砖是胡明明装修的，以前地面是水泥地，除了广场砖，都是赵瑞涛建的；3号房是胡明明所建，建房时利用了已有的院墙、西房的东墙、南房的北墙；4号房就是《房屋出租合同书》中的南房，系赵瑞涛所建造及装修；5号房就是《房屋出租合同书》中的西房，有上下两层，一层的部分缸砖地面、二层的全部缸砖地面、二层的石膏顶是赵瑞涛装修的，二层的五间房每间都有厕所，厕所里面的地砖、墙砖、门、窗都是赵瑞涛所建，其余系胡明明所建造及装修；6号房是利用原有的南房北墙、院墙、西楼南墙所搭建的，屋顶、门窗都是胡明明所建造、装修，水泥地面是赵瑞涛的。对于设备及附属设施，双方共同认可：钢化玻璃池、陶瓷池、房中房、火炕、水箱／蓄水罐、广告牌、监控设备、坐式大便器、镜子、淋浴器、高灶、吊扇／排风扇、回水井一个归胡明明所有；电度表、化粪池、铁板门、防盗门、雨搭、回水井一个、室外水泥楼梯归被告所有。对暖气、上水、下水、电缆被告主张是其所建并提供了证人证言加以证实，但原告对证人证言不予认可，也未提供相反证据予以反驳。对太阳能，被告认为不是其安装的是虚报，原告称是自己安装的；对荧光灯被告认为一部分属于原告，一部分属于被告，原告称都是其所安装。对于装修部分，原被告共同认可：护墙板、大理石台面、锦砖贴面、窗帘盒、窗帘杆、包镶门、门窗套、断桥铝、PVC顶棚、复合木地板、洗浴锅炉、塑钢门窗、钢化玻璃门窗、除西二层楼二层的缸砖地面外的缸砖地面归原告所有；铝合金门窗、铁栏杆、三相电、西二层楼二层的缸砖地面归被告所有。对筒灯／灯孔一项，被告称，有一部分是赵瑞涛的，其余都是胡明明的。原告称，筒灯／灯孔都是其安装的，原来的都拆除了。对石膏板顶棚，双方也各持己见。但均未向本院提交证明其各自主张的充分证据。庭审中，原告为证明《房屋出租合同书》的履行情况，申请黄洪志出庭作证，证人黄洪志向法庭陈×1的主要内容有：“我当时看到广告上有房屋出租，拨通了电话，接电话的一方是赵瑞岭，我和赵瑞岭商谈了房屋出租的具体事宜。后赵瑞岭起草了一份书面的协议，因我和胡明明是合作关系，当时胡明明也是我的姑爷，我、胡明明和赵瑞岭就签订了《房屋出租合同书》。合同签订后，我和胡明明开始对房屋进行装修，赵瑞岭提供了办理工商登记等手续的材料，办完手续后，我们就开业了。”经本院询问，证人黄洪志对房屋建设情况作了如下回答：“当时签订合同时，合同中约定多少平方米的房屋面积，房屋面积就是多少平方米，之后，我们又新建200多平方米的房屋，作为更衣室、前厅、鞋部及锅炉房。”经本院询问，证人黄洪志对合同第六条约定的经济损失补偿如何理解作了如下回答：“当时我租的时候就是一个二层，我投入了大部分资金，我想如果拆迁了，给我房屋拆迁补偿的70%，另外30%归赵瑞岭。”经本院询问，证人黄洪志对《房屋承租权内部转让协议书》作了如下回答：“我和胡明明合作了三个洗浴中心，我将这个转让给了胡明明，具体时期不记得了，把这个合同中的所有债权、债务都转移给了胡明明。”经本院询问，证人黄洪志对如何确定房屋系赵瑞岭所有作了如下回答：“当时赵瑞岭说地是从大队租的，房是赵瑞岭一个人的，当时并不认识赵瑞涛。”针对上述证人证言，胡明明认为属实，赵瑞岭认可证人关×的过程和内容，但不认可对房屋经济损失补偿的理解，同时认为，锅炉房以前就存在，只是加高了。赵瑞涛认为证人陈×1的房屋基本情况属实，其他均不属实。原告为证明自己装修房屋和翻建房屋的情况，申请证人章×出庭作证，证人章×向法庭陈×1的主要内容有：“胡明明和黄洪志雇佣我对唐自口村洗浴中心一层进行改造；当时院子东侧有一用石棉瓦搭建的棚子，我将棚子拆除后，建了三间房屋主要是放锅炉的，然后又在西二层楼的东侧接出一排房子，进行了装修、改造；两层楼、锅炉房和南房大概500平方米。”胡明明、赵瑞岭、赵瑞涛均认为证人陈×2。上述事实，有双方当事人陈×1、非住宅一期腾退补偿协议书、2-4004号北京市房屋入户调查表、华源（2012）（估）字第301-2-4004号北京市房屋腾退补偿价格结果通知单、租赁合同书等证据在案佐证。本院认为，本案当事人在履行合同过程中，遇政府拆迁，租赁物已经被拆除，合同无法继续履行，原告要求确认该租赁合同予以解除，被告同意，对此本院不持异议。合同解除后，双方当事人对拆迁补偿如何分配产生了分歧，根据双方当事人的诉争，本案主要涉及以下几个问题。一、胡明明是否为本案适格原告根据胡明明向本院提交的《房屋出租合同书》及黄洪志的证言，可以证明，胡明明、黄洪志、赵瑞岭均在《房屋出租合同书》中签字，且胡明明实际上也履行了合同义务，因此，可以认定胡明明是合同的一方当事人。胡明明与黄洪志签订的《房屋承租权内部转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，对协议双方具有约束力，对本案的被告赵瑞岭、赵瑞涛不生效力。鉴于黄洪志已经作为本案的证人接受了双方当事人的质询，且其当庭表示认可《房屋承租权内部转让协议书》的所有内容，且向本院表示不参加诉讼，也不主张实体权利，故本院不再追加黄洪志作为本案的当事人。胡明明作为《房屋出租合同书》中的一方主体，因合同解除与对方发生争议，具有依法向人民法院提起诉讼的权利。二、赵瑞涛是否为本案适格被告根据胡明明向本院提交的《房屋出租合同书》及黄洪志的证言，可以证明，胡明明、黄洪志和赵瑞岭系《房屋出租合同书》的甲乙双方。赵瑞岭将房屋交付胡明明、黄洪志，胡明明、黄洪志将租金交付赵瑞岭。从本案的多年履行情况看，赵瑞涛实际上是知道赵瑞岭出租房屋的事实，赵瑞涛、赵瑞岭的上述行为可以认为是赵瑞涛与赵瑞岭之间形成委托合同关系，赵瑞涛、赵瑞岭对此予以认可。故赵瑞涛作为本案的被告具有法律依据。三、拆迁补偿如何分配根据原、被告向本院提交的证据及双方的陈×1，可以认定：原、被告签订《房屋出租合同书》时，出租的建筑为2-4004号北京市房屋入户调查表及华源（2012）（估）字第301-2-4004号北京市房屋腾退补偿价格结果通知单中的4、5号房屋及1号房屋的位置，已经存在且实指的“500平方米”面积的房屋；入户调查表及房屋腾退补偿价格结果通知单中的1、3、6号房屋为原告借用被告原有建筑或材料建造，2号房属于被告搭建，房中房为原告增建。根据上述认定，原有建筑的（4、5号房）所有权人系被告，相应的房屋重置成新补偿款应归被告所有；新增的建筑（房中房）所有权人系原告，2号房所有权人系被告，相应的房屋重置成新补偿款应归相应的所有人。其他建筑（1、3、6）系原告在利用原有房墙、院墙或材料基础上后续建造添附结合而成，故胡明明不能籍由其后续增建添附行为而排除被告赵瑞涛的财产权利。对原、被告签订的合同中“如遇国家占地拆迁，国家对该房屋的经济损失补偿，甲方得30%，乙方得70%”的约定，因双方对该条款的解释存在争议，本院认为经济损失补偿应理解为停产停业综合补助更符合签订合同当时双方的意思表示，也更加公平合理。因此，对于停产停业综合补助费原告应占70%，被告赵瑞涛占30%。双方在协议中对搬家补助费及移机补助费未进行约定，因搬家、移机之行为须双方配合（赵瑞涛作为被拆迁人应与拆迁人签订补偿协议，胡明明作为承租人应在补偿协议约定的期限内完成搬迁）方能完成和实现，故搬家补助费及移机补助费应由双方均分为宜。双方关于装修、设备及附属物补偿项目中对各自的归属进行了确认，本院不持异议，并据此核定各自所得的装修、设备及附属物补偿款；对双方均有争议的装修、设备及附属物补偿项目，本院根据双方的陈×1及双方提供的证据确定归属并依此确定各自所得补偿款。四、对原告同意从应得的补偿款中扣除被告为其垫付的电费1876.14元的意见，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认黄洪志、原告胡明明与被告赵瑞岭于2009年3月27日签订的房屋租赁合同解除。二、北京北控城市开发有限公司应支付被告赵瑞涛腾退补偿补助款中的五十七万二千四百六十五元三角六分归原告胡明明所有。三、驳回原告胡明明的其他诉讼请求。案件受理费六千六百六十元，由原告胡明明负担三千三百三十元（已交纳）；由被告赵瑞岭、赵瑞涛负担三千三百三十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘建中二〇一五年四月二十九日书记员 聂 颂 百度搜索“”