（2014）连民终字第1508号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-17
案件名称
连云港金明物业服务有限公司与吴洁萍物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
连云港金明物业服务有限公司,吴洁萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第1508号上诉人（原审原告）连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人王金芳，公司总经理。委托代理人王金明，公司经理。被上诉人（原审被告）吴洁萍。上诉人连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明公司）因与被上诉人吴洁萍物业服务合同纠纷一案，不服原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第4109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭于2014年10月14日公开开庭审理了本案，上诉人金明公司的委托代理人王金明到庭参加诉讼，被上诉人吴洁萍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年6月21日，康泰新村业主委员会（以下简称康泰业委会）与济安公司签订康泰小区自治委托合同，委托济安公司对康泰新村小区进行物业管理，约定的主要内容为：服务收费标准按照0.35元／平方米／月，济安公司负责24小时门卫保安、车辆停放管理、安全监督、夜间巡视、保管监控资料及小区内的道路、绿化等公共场所的保洁工作等。2011年7月11日，康泰业委会决定，2011年8月1日前的物业费用归连云港中鼎房地产代理有限公司（以下简称中鼎公司）收取，8月1日后的物业费用归济安公司收取。2011年8月30日，济安公司与金明公司签订物业自治转让合同，约定金明公司接管康泰小区的物业服务管理，所有业主之前所欠的物业服务费用由金明公司负责追要并另行协商分配方案，此后由金明公司直接与康泰业委会协商解决一切事宜，济安公司不再参与。合同签订后，金明公司即进驻康泰小区进行物业服务管理工作。2012年6月18日，金明公司分别张贴催缴物业费公告，限期缴纳物业服务费用，康泰小区大部分业主均拒绝缴纳物业服务费用。2013年1月7日，康泰业委会以金明公司为被告诉至原审法院，要求确认济安公司与金明公司签订物业转让合同无效、返还财产、赔偿损失。经调解，康泰业委会与金明公司达成协议：一、济安公司与金明公司于2011年8月30日签订的《物业自治管理转让合同》于2013年8月30日解除，金明公司于2013年8月30日前撤出该小区。二、自2013年6月30日至2013年8月30日期间的物业管理费，金明公司不再收取，康泰业委会协助金明公司收取2013年6月30日之前所有拖欠的物业管理费，金明公司就物业管理费等相关费用保留诉讼权。至此，金明公司于2013年7月3日又张贴催缴物业费公告，限期缴纳物业服务费用，大部分业主仍然拒绝缴纳。金明公司遂诉至原审法院，要求吴洁萍支付物业服务费4005元，其中2007年4月至12月服务费429元、公用电费20元，2008年服务费572元、泵房费90元、公用电费35元，2009年服务费572元、泵房费90元、公用电费35元，2010年服务费572元、公用电费35元，2011年服务费572元、公用电费50元，2012年服务费572元、公用电费50元，2013年1至6月份服务费286元、公用电费25元。吴洁萍系康泰小区业主，住4号楼1-502室，建筑面积136.25平方米。吴洁萍已交纳2007年1月至3月物业费143元，但2007年4月至2013年6月30日期间未支付物业服务费用。2002年9月12日，连云港市物价局、房管局以连价房地字（2002）347号通知，确定康泰新村住宅小区的物业服务费收费标准为0.35元／平方米／月。另查明，中鼎公司系康泰小区的前期物业服务管理单位，至2011年8月1日退出该小区管理，由康泰业委会委托济安公司接管物业服务，因济安公司已于2011年1月18日被吊销营业执照，无物业服务资质，于同年8月30日将该小区的物业服务管理工作及物业服务费的收取等事宜转让给金明公司，金明公司遂接管该小区的物业服务管理。2011年10月4日，康泰业委会出具变更证明，载明原中鼎公司于2011年6月撤出小区管理，由金明公司接管，并收取物业管理费用。2012年6月15日，原连云港市新浦区住房和城乡建设局以金明公司未取得资质证书从事物业管理为由，责令金明公司限期退出康泰小区的物业管理。但金明公司并未退出，并于2013年5月13日取得三级物业服务企业资质证书。原连云港市新浦区住房和城乡建设局于2013年11月12日对金明公司作出回复，认为金明公司之前签订的是小区自治管理合同，无需备案。上述事实，有当事人的陈述以及金明公司举证的营业执照、组织机构代码证、资质证书、自治委托合同、委托书、物业自治管理转让合同、变更证明、债权转让通知书及照片、民事调解书、照片1组、电费明细单、电费发票，被告举证的2007年1季度物业费收据等在案予以证明。原审法院认为，康泰业委会与济安公司签订康泰小区自治委托合同，没有经过业主大会批准，且济安公司无物业服务资质，该自治委托合同无效。济安公司退出该小区物业管理，将其接管的康泰小区物业管理工作全部转让给金明公司，虽然经过康泰业委会后期追认，但也未经过业主大会批准，自治委托合同也属无效。关于物业费计费时间问题，2011年8月1日至8月30日，由济安公司提供物业服务，9月1日之后由金明公司提供物业服务，双方之间转让合同虽属无效，但济安公司和金明公司为康泰小区提供了实际服务管理，现金明公司已取得三级物业服务资质，业主大会和业主委员会至今并没有作出解聘金明公司的决定，因此，金明公司要求吴洁萍支付2011年8月1日至2013年6月30日期间物业费的主张符合法律规定，予以支持。金明公司要求按照济安公司与金明公司签订物业自治转让合同和原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第0216号民事调解书确定的收费日期计算，因上述的合同和调解书，均无中鼎公司和济安公司到庭确认，其中对2011年8月1日之前由中鼎公司实际提供物业服务管理期间应收取而未能收取的物业服务费用，金明公司未提供中鼎公司债权转让的有效证据，该段期间的物业费，待金明公司取得中鼎公司应当收取的物业费的权利后，可另行主张权利。关于物业服务费的收费标准问题，康泰业委会与物业公司的合同约定和连云港市物价局、房管局以连价房地字（2002）347号通知，均确定康泰新村住宅小区的物业服务费收费标准为0.35元／平方米／月，根据双方当事人的陈述及金明公司的举证，原审法院综合认为，金明公司对小区内的绿化养护、卫生保洁等，不符合合同约定，也不能达到最低的一级服务标准，应当适当减少物业费，原审法院确定按照0.35元／平方米.月的80%计算物业费。综上，2011年8月1日至2013年6月30日，被告共应给付原告物业费为877.45元（0.35×80%×136.25×23）。金明公司要求吴洁萍支付路灯等公共电费，因金明公司与康泰业委会对收取该公共电费未有约定，金明公司也不能提供收取该公共电费的相关依据及业主大会的决定，因此，金明公司该请求不予支持。吴洁萍辩称金明公司不具备物业管理企业的资质，无资格起诉和收取物业费，依据金明公司的企业法人营业执照和物业管理企业资质证书，原告已具备物业管理企业的资质，其接管康泰新村后已经实际提供了一定的物业服务管理，金明公司具备诉讼主体资格并有权依法收取物业费用。原审法院遂依照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第三十五条、第三十六条、第四十条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吴洁萍于判决生效后十日内给付金明公司物业费877.45元（2011年8月1日至2013年6月30日）；二、驳回金明公司其他诉讼请求；案件受理费50元，由双方当事人各承担25元。上诉人金明公司不服一审判决向本院提起上诉称：1、原审法院确定按照每月0.35元／平方米的80%计算物业费无事实和法律依据；2、小区公共电费2013年1月1日前均由物业公司代缴，2013年度仅有极少部分业主自行缴纳。请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉求。被上诉人吴洁萍未到庭，未作答辩。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人金明公司提交新证据如下：1、代缴电费发票，证明2012年期代为缴纳的电费的事实；2、城建部门出具的涉案小区总面积、业主房屋面积明细，证明涉案小区总面积、业主房屋面积；3、光盘一张，证明其在小区张贴了债权债务转让公示。本院认证意见为：上述证据一、二的三性本院予以确认，对证据三本院予以确认，但自治委托合同未经过业主大会批准属无效合同。本院另查明，2012年被上诉人吴洁萍应缴公共电费为70.7元。本院认为，当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二审中，上诉人金明公司明确表示其主张2012年度的物业费，上诉人提供的证据能够证实其代为缴纳电费70.7元的事实，因上诉人仅主张50元，本院依法予以支持。被上诉人吴洁萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对金明公司所提供的证据质证、对事实抗辩的权利，不利后果依法由其承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第4109号民事判决第一项为：吴洁萍于判决生效后十日内给付连云港金明物业服务有限公司物业费874.04元（2011年8月1日至2013年6月30日）、公共电费50元（2012年度）；二、维持原连云港市新浦区人民法院（2013）新民初字第4109号民事判决第二项。一审案件受理费50元，由双方当事人各半负担；二审案件受理费50元，由双方当事人各半负担（该款上诉人连云港金明物业服务有限公司已预付，被上诉人吴洁萍在履行本判决义务时一并履行）。本判决为终审判决。审 判 长 童 衡审 判 员 赵 玫代理审判员 刘 健二〇一五年四月二十九日书 记 员 孙潘红法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”