（2015）溪民一初字第00148号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-05-15
案件名称
刘长明与吕守晶、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
本溪市溪湖区人民法院
所属地区
本溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘长明,吕守晶,辽宁实华（集团）房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
辽宁省本溪市溪湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）溪民一初字第00148号原告刘长明，男，1958年9月13日出生，汉族，河北省秦皇岛市人，系本溪客运集团有限公司员工，现住辽宁省本溪市明山区。委托代理人金升阳，系辽宁燕东律师事务所律师。被告吕守晶，男，1961年1月7日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。委托代理人刘秋文，系本溪市溪鹏法律服务所法律工作者。被告辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区永平街11号。法定代表人王晶，系该公司董事长。委托代理人黄智，系该公司工作人员。原告刘长明诉被告吕守晶、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（以下简称“实华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告刘长明及其委托代理人金升阳、被告吕守晶的委托代理人刘秋文、被告实华公司的委托代理人黄智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘长明诉称：2013年3月19日原告从被告吕守晶处以127000元的价格购买了被告实华公司开发的位于本溪市溪湖区和谐佳园D6号楼2单元12层33号房产一处，建筑面积63.18平方米。当日，被告吕守晶带领原告到被告实华公司的营销中心办理了《购房意向书》等相关手续，原告以银行转帐的方式向被告吕守晶支付了全额购房款项。被告吕守晶承诺卖给原告的房屋户型为双室一厅双阳结构，但由于该房屋当时正在建设，原告无法及时对所购置房产的面积格局进行确认。2014年11月，原告再次来到和谐佳园了解购置房屋的情况时发现原本购买的房产由12层变为顶层阁楼，并且套内建筑面积与《购房意向书》所标称的面积严重不符。原告随即来到被告实华公司营销中心核实情况，营销中心的工作人员告知原告该房产登记信息无法查找。无奈原告又到本溪市房屋产权管理处进行查实，本溪市房屋产权管理处经查实后告知原告该房产无登记属违建，无法进行产权确认。原告在了解上述情况后，多次与二被告沟通，希望两个被告能够解除合同返还购房款项，均遭到拒绝。被告在向原告销售该处房产时故意隐瞒了违建事实，将无法取得产权的房屋出售给原告，导致原告所签订的合同目的无法实现，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，要求解除原告刘长明与被告吕守晶口头订立的房屋买卖合同；要求被告吕守晶返还原告刘长明购房款127000元并承担交款之日起至返还之日止的利息；要求解除原告刘长明与被告实华公司签订的《购房意向书》；本案诉讼费、保全费由被告承担。被告吕守晶辩称：不同意原告的诉讼请求。被告吕守晶于2012年9月5日，通过抹账形式与实华公司签订购房意向书，实华公司以145314元价格将和谐佳园D6号楼2单元12层33号，建筑面积为63.18平方米的在建住房顶账给被告吕守晶，由于该房屋为经济适用房，需要经过相关部门审核合格，被告吕守晶在办理相关手续时被告知其不符合购买经济适用房的条件，被告吕守晶找到被告实华公司要求解除购房意向书，被告实华公司明确表示，被告吕守晶可以寻找符合购买条件的其他人，并由被告实华公司直接销售该房屋，所收取房款来偿还被告吕守晶的债务。2013年3月，原告告知吕守晶其符合购买条件，同年3月19日，被告吕守晶带领原告到实华公司，实华公司与原告签订购房意向书并告知原告将购房款直接给付被告吕守晶，实华公司为原告出具购房收款收据，明确交款人为原告，至此原告与被告实华公司之间存在买卖合同关系。本案中合同相对人为原告与被告实华公司，并非本案被告吕守晶，吕守晶不应作为本案被告参加诉讼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告实华公司实际收取了原告的购房款，在该商品房买卖合同中明确了原告与被告实华公司为合同相对人。原告与被告吕守晶没有事实及法律上的合同关系，故被告吕守晶主体不适格。被告吕守晶收取原告给付的购房款是被告实华公司的款项，在原告与被告实华公司签订购房协议支付购房价款后，该笔款项就属于实华公司所有。实华公司要求原告直接向被告吕守晶支付款项系被告实华公司内部财务管理流程及钱款支付方式的自主行为，并不能代表与被告吕守晶形成了合同关系或买卖关系，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告实华公司辩称：原告起诉的主体错误，原告与被告吕守晶达成房屋买卖协议，并没有与我方签订任何购房协议，实华公司与本溪华明建筑工程公限责任公司（以下简称“华明公司”）2012年7月5日、2013年1月4日签订了两份买卖协议，能够证明该房屋卖给了华明公司，与原告刘长明没有任何关系。另外，涉案的标的物不正确，我公司卖给华明公司的房屋D6号楼2单元11楼31号与D6号楼2单元12楼33号是一体房屋，不是两套房屋，华明公司为何把一套房屋拆分开卖，我公司不清楚。如本套房屋出现问题应由华明公司提出异议，故我公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告实华公司系本溪市溪湖区和谐佳园D区5#、6#、7#楼的开发单位，被告实华公司将该工程发包给华明公司承建，2012年7月5日，被告实华公司与华明公司签订了《购房协议》，协议约定由华明公司以工程款2289880元购买实华公司开发的和谐佳园房屋14套。同时华明公司将此14套房屋分别落为个人名下。在协议附后的《和谐佳园D区6#住宅房源表》中，其中房号为2-12-33的房源登记姓名为被告吕守晶，面积为63.18平方米，单价为2300元，销售额为145314元。2012年7月5日，被告实华公司按照华明公司提供的房源表与被告吕守晶签订了《购房意向书》。《购房意向书》载明的客户姓名为吕守晶，房屋座落和谐佳园，拟购房屋D6号楼2单元12层33号，总建筑面积为63.18平方米，房屋单价2300元每平方米，房屋总价145314元。2013年1月4日，被告实华公司与华明公司又签订《购房协议》，由华明公司以工程款2757171元购买实华公司18套房屋，其中D区6#楼为11套。在《和谐佳园D区6#住宅房源表》中，房号为2-11-31的房源登记姓名为纪某，面积为63.18平方米，单价为2300元，销售额为145314元。2013年3月19日原告刘长明从被告吕守晶处以127000元价款购得D区6#楼2-12-33房屋，同日原告刘长明将购房款127000元存入被告吕守晶中国建设银行的帐户中（收款卡号为6210810600000261384），被告吕守晶带原告刘长明到实华公司做了《购房意向书》的变更登记，在《购房意向书》载明的客户姓名一栏，由吕守晶变更为刘长明，并由实华公司的营销中心加盖了公章，同时被告实华公司向原告刘长明出具了收款收据。另查明，和谐佳园D区6#楼2-12-33房屋和D区6#楼2-11-31房屋实为一体房屋，2-12-33房屋为2-11-31房屋的搭销部分，D2-12-33房屋系阁楼部分。2-11-31房屋的建筑面积为63.18平方米，而2-12-33房屋的建筑面积与《购房意向书》载明的63.18平方米不符，仅有40余平方米，房屋结构少了一室。本院确认的上述事实，有中国建设银行转账凭条、购房意向书、收款收据、房屋照片、《购房协议》及附件房源表、当事人的陈述笔录等证据在卷为凭，这些证明材料已经本院审查，可以采信。本院认为，实华公司与华明公司签订《购房协议》后，华明公司以工程款形式购买了实华公司开发的和谐佳园D区6#楼的25套房屋，且华明公司在给实华公司出具的房源表中，和谐佳园D区6#楼2-12-33号房屋的登记姓名为被告吕守晶，应视为被告吕守晶取得了诉争的房屋，为该房屋的实际所有人。原告刘长明与被告吕守晶虽未签订书面的房屋买卖协议，但原告刘长明将购房款127000元直接存入被告吕守晶的账户中，被告吕守晶已取得了该笔购房款，被告吕守晶与原告刘长明到被告实华公司进行了《购房意向书》的变更登记，应视为原告刘长明与被告吕守晶之间订立了房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理······（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持······”，被告吕守晶在出售和谐佳园D2-12-33房屋时，没有如实向原告刘长明告知该房屋的实际情况，诉争房屋面积误差已超出3%，且诉争房屋为D区6#楼2-11-31房屋的搭售部分，不能单独出售，买卖标的物存在严重的瑕疵，被告吕守晶违反了诚实信用原则，故原、被告之间订立的房屋买卖合同无效，对原告刘长明要求解除其与被告吕守晶之间房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告刘长明要求被告吕守晶返还购房款127000元并给付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，利息应从原、被告订立房屋买卖合同之日起，即2013年3月19日起计算至房款返还付清之日止，利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。对于原告刘长明要求解除与被告实华公司签订的《购房意向书》一节，被告实华公司在办理更名手续时，没有尽到审查义务，存在一定的过错，故对原告该项诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》五十二条、九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘长明与被告吕守晶之间的房屋买卖合同；二、被告吕守晶于本判决发生法律效力起十日内返还原告刘长明购房款十二万七千元，并支付自2013年3月19日起至上述款项付清之日止的利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、解除原告刘长明与被告辽宁实华（集团）房地产开发有限公司签订的《购房意向书》。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百四十元、保全费一千二百七十元，共计四千一百一十元由被告吕守晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。代理审判员 曹洪鑫二〇一五年四月二十九日书 记 员 于 静附：本案所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”