（2015）镇民终字第431号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-07-06
案件名称
施曾萍与周川辉、郭爱平租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
施曾萍,周川辉,郭爱平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第431号上诉人（原审原告）施曾萍，女，汉族，1955年7月6日生，居民身份证号码3211021955********，住本市润州区东岳巷**号*幢***室。委托代理人夏景亭。被上诉人（原审被告）周川辉。被上诉人（原审被告）郭爱平。上诉人施曾萍因租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2014）润民初字第744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：位于镇江市黄山南路19号润州花园二区11幢201室房屋由施曾萍与其养父母施某、曾亚梅共有。其中，施某和曾亚梅各占47%的份额，施曾萍占6%的份额。2008年9月22日，施某、曾亚梅与周川辉就该房屋签订了一份租赁合同，合同约定租期自2008年9月22日至2011年9月21日止，年租金30000元。2008年9月26日，周川辉、郭爱平通过银行向曾亚梅支付100000元。同日，曾亚梅出具收条一份，言明收到周川辉房屋三年租金90000元及押金10000元，共计100000元。2008年10月3日，施某因病去世。2008年12月15日，曾亚梅因病去世。2010年，施曾萍曾向原审法院起诉，要求确认上述租赁合同及租金收条无效，原审法院于2012年9月作出（2010）润民初字第0432号民事判决，确认上述房屋租赁合同及收条合法有效。后施曾萍不服，上诉至江苏省镇江市中级人民法院，该院于2010年12月21日作出（2010）镇民终字第1159号民事判决，驳回上诉，维持原判。2011年9月22日，施曾萍曾诉至原审法院，要求周川辉、郭爱平给付2008年9月22日起至2011年9月21日止共三年的租金5400元，补偿装潢及家具的折旧费，并迁出涉案房屋。2013年8月14日，施曾萍撤诉。同日，施曾萍又起诉周川辉、郭爱平，要求给付自2008年9月22日起至2013年9月21日止共5年的租金9000元。2013年10月28日，施曾萍撤诉。2014年7月16日，施曾萍再次诉至原审法院，要求判如所请。另查明，周川辉、郭爱平于1999年12月20日登记结婚。自2008年9月22日起一直居住该租赁房屋至今。周川辉、郭爱平在租赁期满后，未支付租金。庭审中，施曾萍陈述其主张的租金及利息10000元的组成为，租金从2008年9月22日起至2013年9月21日止共计算5年，参照施某和曾亚梅享有房屋94%的份额年租金为30000元进行计算，施曾萍享有6%份额的租金为9574.46元（30000元／年÷94%×6%×5年），其余部分系按照中国人民银行同期贷款利率计算周川辉、郭爱平拖欠租金至今的利息。周川辉、郭爱平同意支付施曾萍租金。后由于双方意见不一，调解不成。上述事实，由施曾萍提供的判决书、原审法院调取的证据及双方当事人的当庭陈述予以证实。原审法院认为：关于施曾萍的诉讼主体资格问题。法律规定因共有不动产产生的债权债务，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。本案中，施曾萍享有涉案房屋6%的产权份额，故施曾萍的主体资格适格。周川辉与施某、曾亚梅签订的房屋租赁合同被法院确定为合法有效后，合同各方应按照合同履行各自义务，曾亚梅与施某将房屋交由周川辉租住，周川辉也按照合同将2008年9月22日至2011年9月21日的租金共计90000元给付曾亚梅，故对于施曾萍主张2008年9月22日至2011年9月21日止的租金，不予支持。合同到期后，周川辉和郭爱平仍然居住涉案房屋，双方并未续签租赁合同，应当视为不定期租赁，故对施曾萍要求支付自2011年9月22日起至2013年9月21日止的租金的请求，原审法院予以支持。但房屋使用费按原租金标准计算为宜。根据原租赁合同30000元／年，参照施曾萍享有房屋的份额，周川辉和郭爱平应当支付施曾萍的租金为3600元（30000元／年×6%×2年）。对于施曾萍主张租金利息的诉讼请求，根据法律规定，对租金支付期限没有约定或约定不明的，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，故周川辉、郭爱平应于2012年9月22日起支付1800元租金的利息，于2013年9月22日起支付其余1800元租金的利息。判决如下：周川辉、郭爱平于判决生效后十日内给付施曾萍租金3600元及利息（利息计算：其中1800元从2012年9月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止，其余1800元从2013年9月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。案件受理费50元，由周川辉、郭爱平负担。上诉人施曾萍不服上述民事判决，向本院提起上诉，要求撤销原判，依法改判。主要理由：由曾亚梅并代施某签名的租赁合同，虽被法院确定“合法有效”，但曾亚梅与上诉人均是该房产的共有权人，在上诉人不知情的前提下，曾亚梅不可替代施曾萍行使权利，更何况上诉人为了改善父母的居住条件，购置该房产后另又装饰投资17余万元。上诉人没有与被上诉人形成事实上的租赁关系。被上诉人在租赁合同到期后，依旧不肯迁让不具有合法性。新的民诉法司法解释第一百零四条、第一百零六条也适用于本案。被上诉人未到庭亦未提交书面答辩意见。上诉人在二审期间向本院提出申请，申请被上诉人到庭接受询问、申请当庭播放原审录音、申请排除虚假误判等申请材料。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人施曾萍在本案中的诉请即要求被上诉人按照产权证上享有的6%份额支付从2008年9月22日起至2013年9月21日止的租金及利息。关于涉案租赁合同，已生效判决确定该租赁合同及收条均合法有效，在未通过相关法定程序撤销之前，该生效判决确定的内容应予以采信。现上诉人的诉请也是依据该租赁合同内容主张。根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或进行重大修缮，应当经占份额三份之二以上的按份共有人同意，曾亚梅、施某对涉案房屋占有份额已超过该比例，故有权决定出租该房屋，上诉人主张租赁合同期限内的租金，因非合同当事人，故无权向周川辉主张租金，且周川辉已向出租人曾亚梅、施某支付了租赁期内的全部租金，也无义务再缴纳租金。合同到期后，周川辉和郭爱平仍然居住涉案房屋，但并未续签租赁合同，客观上也无法与原出租人续签合同，应当视为不定期租赁，现施曾萍作为占6%份额的房屋共有人，要求周川辉按照其占有份额比例支付自2011年9月22日起至2013年9月21日止的租金请求，本院予以支持。原审法院参照租赁合同约定的租金标准判决周川辉给付租金并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉无事实与法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由施曾萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年四月二十九日书 记 员 景 晶 更多数据：搜索“”来源：