（2015）潍民一终字第353号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-08-04
案件名称
王树星与潍坊远大置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潍坊远大置业有限公司,王树星
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）潍民一终字第353号上诉人（原审被告）潍坊远大置业有限公司，住所地：潍坊市高新区蓉花路65号。法定代理人李虹，经理。委托代理人刁存江，山东盈德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王树星，诸城市天燕服饰有限公司职工。委托代理人宋建伟，山东齐善律师事务所律师。上诉人潍坊远大置业有限公司（以下简称远大置业公司）因与被上诉人王树星商品房预售合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2013）诸民初字第1262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2009年9月19日，双方当事人签订诸城市商品房预售合同，王树星购买远大置业公司开发的位于诸城市人民路68-6号龙城名都小区一幢二单元401号房屋，房屋总价款241662元。涉案“空中花园”位于401号房屋南侧，系三楼楼顶，该片区域没有独立的门，用栅栏与邻近的区域相隔离。王树星将“空中花园”款连同购房款共计259662元一并交付给远大置业公司，远大置业公司为王树星出具编号为00013325号房地产���业预收款收据。上述事实，有商品房预售合同、收款收据以及双方当事人的陈述等在案为证。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，远大置业公司未提交证据证明涉案“空中花园”系规划上专属于特定房屋，且销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中，其应当承担不利的法律后果，即认定涉案“空中花园”归该幢楼所有业主共同共有，远大置业公司无权在未经全体业主同意的情况下，对该“空中花园”进行处分。另外，远大置业公司主张双方当事人之间关于该“空中花园”系租赁合同关系，但未提交证据证明，且无法说明租赁期限、年租赁费用等，无法认定双方存在租赁关系。结合双方当事人的陈述及王树星提交的收款收据，认定双方当初的真实合意应为买卖而非���赁，但因该“空中花园”属所有业主共有，远大置业公司的处分行为无事实依据，且双方的买卖行为违反法律规定，无法律依据，因此，双方之间的买卖合同系无效合同。根据法律规定，合同无效自始无效，远大置业公司主张王树星要求返还购房款已超过诉讼时效，无法律依据，不予支持。合同无效后，依据该合同而取得的财产应当返还，因此，远大置业公司应当返还王树星购房款18000元（259662元-241662元）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：潍坊远大置业有限公司返还王树星购房款18000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由潍坊远大置业有限公司负担。宣判后，远大置业公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，原审以涉案合同无效为由认为不适用诉讼时效，属于认定事实错误。双方当事人于2009年9月签订商品房预售合同，上诉人于2010年3月将涉案房屋交付被上诉人，此后的4年多时间被上诉人对此并未提出任何异议，目前仍在独立使用小院。被上诉人与上诉人签订《房屋预售合同》时即自认涉案三楼楼顶为公共部分，说明被上诉人明知其预期的合同权利可能受到侵害，而且合同无效产生的返还财产请求权应当适用诉讼诉讼时效的规定，因此，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。二、原审以上诉人未提交证据为由，认定上诉人与被上诉人就“空中花园”不存在租赁关系，属于认定事实错误。根据双方签订定购书，涉案“空中花园”价款另计，并且该小院收费较房价严重偏低，且上诉人提交的补充协议中明确约定，被上诉人对此“空中花园”仅有使用权，上述事实足以认定双方当事人就此小院系租赁关系。三、原审认定该“空中花园”系全体业主共有，属于认定事实错误。该“空中花园”无论从构造上还是从利用上均具有独立性，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该“空中花园”所有权仍归上诉人所有，上诉人有权出租。四、原审判决明显违背公平和诚实信用原则，被上诉人实际占有并使用该“空中花园”四年多情况下，应当支付占有期间的使用费���请求撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人王树星答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审过程中，远大置业公司提交房屋平面图二份，主张涉案空中花园系被上诉人专有部分，并非业主共有部分。王树星质证称，该平面图是上诉人单方设计的，不是房管局实际测量的。远大置业公司还提交照片六张，主张涉案“空中花园”现被上诉人正在使用，且上诉人给被上诉人安装了不锈钢护栏。王树星质证称，该照片看不出是否是王树星的露台，与本案无关联性。二审经审理查明的其他事实与原审基本一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，屋顶属于建筑物基本结构部分，应当认定为共有部分。涉案“空中花园”实际系三楼的屋顶，应认定为��筑物共有部分。远大置业公司未提供证据证明该“空中花园”具有构造上的独立性、利用上的独立性以及能够登记为被上诉人享有所有权，且双方签订商品房预售合同时，未将该“空中花园”列入预售合同中，故原审根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定认定该“空中花园”为共有部分并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，业主对建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利，远大置业公司未经全体业主同意，无权对该三楼屋顶进行处分，即无论出售或出租，远大置业公司对该三楼屋顶进行处分的行为无效。合同无效即自始无效，远大置业公司关于被上诉人诉讼请求超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。远大置业公司未提供充分证据证明被上诉人对该露台进行了使用，因此远大置业公司关于被上诉人应支付使用费的主张证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人潍坊远大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹 义代理审判员 石建军代理审判员 王小维二〇一五年四月二十九日书 记 员 张瑞丰 来源：百度“”