（2014）历城民初字第3032号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-12-29
案件名称
郭相成与赵长明土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭相成,赵长明
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十八条
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2014）历城民初字第3032号原告郭相成，男，生于1971年2月10日，汉族，农民，住济南市。委托代理人刘兵兵（特别授权代理），山东昌平律师事务所律师。被告赵长明，男，生于1965年1月19日，汉族，农民，住济南市。委托代理人徐倩倩（特别授权代理），山东金洲律师事务所律师。原告郭相成与被告赵长明土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月2日受理后，依法由审判员窦希梅独任审判，于2014年10月16日第一次公开开庭进行了审理。原告郭相成及其委托代理人刘兵兵，被告的委托代理人徐倩倩到庭参加诉讼。根据案情需要，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年4月7日第二次公开开庭进行了审理。原告郭相成及其委托代理人刘兵兵，被告的委托代理人徐倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年12月1日，原告与济南市历城区华山镇付家庄村民委员会签订了《荒废土地承租合同》，约定了土地位置、承租期限、承租价格、付款方式、双方责任等条款。2008年1月10日，原、被告签订《荒废土地租赁合同书》，将上述土地转租给被告，合同约定土地的使用期限、责任、交款方式等都按照原告与付家庄村民委员会签订的合同内容执行，并约定被告每年按93480元向原告交纳租金并约定了租赁期限。根据原告与付家庄村委会签订的合同约定，可以得知每年的租金应于上一年的11月1日前交纳，故被告应于2013年11月1日前交纳2014年度的租金。但被告截止起诉之日，仍没有向原告交纳2014年的租金。原告通过口头及书面的形式向被告催要租金，被告拒不交纳租金、拒收书面通知。2014年7月21日，原告发函通知了被告，解除双方于2008年1月10日签订的合同书。现原告通过向法院起诉的方式再次通知被告解除上述租赁合同。被告无正当理由拒付租金的行为已经构成根本违约，现原告为维护合法权益，特提起诉讼。要求：1、请求确认原、被告于2008年1月10日签订的《荒废土地租赁合同书》于2014年7月23日解除；2、请求判令被告腾出位于济南市历城区荷花路街道付家庄的38亩土地（四至：南至四维公司、西至引黄沟墙外、东至四维公路、北至空地。东西长约180米、南北长约140米）并恢复原状；3、请求判令被告支付拖欠的租赁费5万元、支付土地占用费（土地占用费自合同解除之日起计算至被告实际腾出土地并恢复原状之日止按每天256元计算）、支付违约金（自2013年11月1日起至腾出土地并恢复原状之日止，按每日年租金的5%计算）；4、本案诉讼费由被告负担。被告辩称，一、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，被告不存在违约行为。自2008年签订租赁合同之后，被告均按时交纳租金，并经原告及付家庄村委会同意，被告向原告支付租金36720元，向付家庄村委会支付租金56760元。2013年底被告向付家庄村委会交纳2014年租金时，村委会会计告诉被告，原告已向村委会交纳2014年租金。当时，被告与原告电话联系，原告说租金不收，等谈完涨租金的事情之后再说。此后，被告又委托朋友杨某乙与原告联系，原告的答复一直是先涨租金，之后再收款。直到2014年7月，被告委托朋友杨某乙还在与原告联系交纳租金事宜。原告主张被告拒不交纳租金，构成根本违约不是事实，而是原告为涨租金拒不接受被告依据合同应支付的租金。因此，被告没有违约，不存在《合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形。二、原告要求被告支付租赁费5万元、土地占用费、违约金以及腾出土地没有依据。按照先前的约定及惯例，被告向原告支付租金36720元，向付家庄村委会支付租金56760元，原告主张5万元没有事实依据。在合同有效期内，被告有权使用所租赁的土地，不存在腾出土地及支付土地占用费的问题。本案被告按约按时支付租金，2014年租金原告拒不接收，故被告没有过错，不应承担违约金。综上，本案被告没有违约，不存在《合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，原告滥用解除合同的权利是对资源的极大浪费，也是对交易安全的巨大威胁，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定，2005年12月1日，原告与济南市历城区荷花路街道付家庄村民委员会（以下简称付家村委会）签订《荒废土地承租合同》，约定：原告租赁付家村委会荒废土地37.84亩，租赁期限自2005年12月1日至2035年11月30日，每年每亩租金1500元，年租金56760元；本着先交款后租用的原则，本合同签订之日起原告一次性交付付家村委会一年的全部租金56760元；以后每年按合同签订日期提前一个月交纳租金；原告在租用土地期间，如遇国家政策性征用土地，土地的补偿归付家村委会，由原告投资建设的地上物补偿归原告；原告每年按时交纳土地租金，如逾期未交纳租金，除如数补交外，超过10天，应向付家村委会交付滞纳金，每日按年租金总额的5%收取；租赁期满后，如原告继续承租，届时双方协商确定期限、租金，如同等价格的情况下，原告优先继续承租，原告如不再继续承租，应提前半年向付家村委会提出书面申请，地上建筑物及设备应在合同到期之日前自行处理。2008年1月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《荒废土地租赁合同书》1份，约定：一、乙方将租赁本村荒废土地一块计38亩，租赁给甲方，对于该土地的使用期限、责任、交款方式等都按乙方同本村村委会所订合同的内容执行。（乙方将自己与本村租赁合同的复印件交给甲方）。二、租金按每年每亩贰仟肆佰陆拾元，共计玖万叁仟肆佰捌拾元。三、租赁期限自2008年1月1日至2035年11月30日。四、在租赁期限内对于该土地一切权利归甲方所有，此协议甲、乙双方签字生效。签订上述协议后，被告开始使用租赁的土地。经原、被告协商，自2008年12月起，原告应交付家村委会的租金56760元，由被告直接向付家村委会交纳；被告另向原告支付租金36720元。2013年12月，原告向付家村委会交纳租金56760元。被告向付家村委会交纳租金56760元时，得知原告已交纳。原告称是因被告不向付家村委会交纳租金，付家村委会向原告催交，原告才向付家村委会交纳的租金。被告对此不予认可，称被告在2013年底向付家村委会交纳租金时，付家村委会告知原告已交纳，当时被告与原告电话联系，原告称租金不收，等谈完涨租金的事之后再说。原、被告对其该陈述均未提供证据。原告称曾于2014年3月通过顺丰速运向被告邮寄“催款通知”1份，因被告拒收邮件被退回。通知内容为：赵长明，郭相成和你2008年1月10日签订的荒废土地租赁合同履行期内你方欠交租金，现通知你三日内将所欠租金付清，否则后果自负。被告称没有收到邮件，邮件内容不了解。该邮件在滞留件原因说明处写明“直接不要了”，该内容不知何人所写，没有明确载明退回原因。原告称“直接不要了”是快递员所写。原告称曾于2014年7月21日通过EMS向被告邮寄“解除《荒废土地租赁合同书》通知书”1份，但被告拒收。该通知书内容为：赵长明，我是郭相成，你于2008年1月10日与我签订《荒废土地租赁合同书》，约定您租赁我的上述土地，租期从2008年1月1日至2035年11月30日，每年租金93480元，于每年11月1日前交纳下一年租金；你截至今天仍然没有交纳2014年度的租金（应于2013年11月1日前交纳），我在发本通知前已经向你口头通知和发函通知你交纳2014年度租金，但你置之不理，你的行为违反了双方合同的约定和法律规定，现依法通知你：一、自本通知函发之日起，你我之间的基于上述合同的租赁关系终止、合同解除，请您在收到本书面通知后7日内腾出我租赁给你的土地（南至四维公司、西至引黄沟墙外、东至四维公路、北至空地）并恢复原状。二、若您在上述期限内不搬出上述土地，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应的损失。被告称没有收到邮件，对邮件内容不了解。该邮件改退批条载明：错分转百花邮局，邮件号为“1090955923306”的邮件上载明：2014、7、28、11：50电话通知本人，该内容不知是何人所写。原告称该内容系快递员所写。原告未提供证据证实被告已知晓邮件内容，且拒收该邮件。原告称被告应于2011年11月1日前交纳租金，原告多次口头向被告催要，也向被告发函通知催交租金及要求解除合同，被告均未交纳，且拒收邮件，故要求法院确认原、被告于2008年1月10日签订的《荒废土地租赁合同书》于2014年7月23日解除，要求被告腾出土地并恢复原状。原告提供2014年7月19日与赵长明的录音1份，拟证实其向被告赵长明催要租金时，被告拒不支付。被告辩称录音是复制品，不是原件，无法核对其完整性及真实性，不能证明形成于2014年7月19日，且被告的陈述不够清晰；而事实情况是：不是被告不交纳租金，是原告要求涨租金不接收租金，被告委托朋友杨某乙与原告联系交租金事宜，并要求证人杨某丙拟证实被告在积极与原告联系交纳租金，履行合同义务；被告没有收到过原告的催款通知及解除合同的通知，故不存在解除合同的法定情形。证人杨某乙陈述：经原、被告协商，自2008年至2013年的租金，都是由被告向付家村委会交纳租金56760元，向原告交纳36720元；2013年底被告到付家村委会交纳下一年的租金时，得知原告已经交纳；打电话问原告时原告说想涨租金，被告委托我与原告联系协商，原告一直不要租金，说要涨钱；2014年1月23日我给原告打电话不接，我发短信要求原告回电话，原告回电话时还是要求涨租金；2014年4月19日我给原告发短信“来取地租金吧”，7月10日我给原告发短信“您好，下周来取地租金”；郭相成约我在赵长明租赁的土地上见过面，当时还有郭相成的哥哥、姐姐，协商过涨租金的事没有协商成。接收短信电话号码为：1378980****。原告认可电话号码是其使用的电话，但否认收到上述信息。原告认为证人杨某甲证人出庭申请是在庭审过程中被告委托代理人提交，证人是被告的好朋友，据原告了解两人是和伙经营石料厂，该石料厂的地址就是原告租赁给被告的土地，证人与被告之间有利害关系，如果合同解除、土地被收回也影响到证人的某某证人证某某证人证言无异议。本案在审理过程中，原告提供2013年12月1日与付家村委会签订的《补充协议》1份，约定：双方于2005年12月1日签订的《荒废土地承租合同》已不适应市场经济的发展，经村两委会及村民代表大会研究决定，经协商，双方签订本补充协议，一、该协议签订后第一年，租赁费由原来的每亩每年壹仟伍佰元调整为每亩每年贰仟伍佰元的标准计算，之后每五年递增一次，递增率为10%；二、本协议经双方签字后生效，与原《荒废土地承租合同》具有同等的法律效力，除本协议中明确所做修改的条款之外，原协议的其余部分继续有效。在协议履行期间，双方不得无故变更合同内容。原告主张的租金5万元，是自2014年1月1日至2014年7月23日，按合同约定的租金计算的。被告同意支付。原告要求被告支付的土地占用费，是自2014年7月24日起，每天按256元计算至被告腾出土地恢复原状。原告要求被告支付的违约金，自2013年11月1日起，每日按年租金的5%计算至腾出土地并恢复原状之日。被告对土地占用费计算没有异议，但提出被告没有不交租金，而是原告想涨租金不收，被告没有违约，不同意支付违约金。上述事实，由原告提供的租赁合同、付家村委会证明、顺丰速运及EMS快递，被告提供的付家村委会收款收据及原告的收条，证人杨某乙的证言及原、被告的当庭陈述与辩解为证，本院审查后予以认定。本院认为：原、被告于2008年1月10日签订的《荒废土地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，经双方协商，被告自2008年底交租金时直接向付家村委会交纳56760元，向原告交纳36720元，是原、被告共同协商确认的交款方式，系合同变更的内容，不违反法律规定，本院予以认定。2013年底，原告向付家村委会交纳租金56760元。原告称是因被告不向付家村委会交纳租金，付家村委会向原告催交，原告才向付家村委会交纳的租金。原告对该陈述未提供证据予以证实。被告对此不予认可，称向付家村委会交纳租金56760元时，得知原告已交纳。关于被告是否违约不交纳租金问题。原告称多次口头向被告催要，曾于2014年3月通过顺丰速运向被告邮寄“催款通知”1份，被告拒收。被告对此不予认可，原告未提供证据证实被告已知晓邮件内容，且拒收该邮件。原告提供2014年7月19日与赵长明的录音1份，证实被告拒不支付租金的事实。被告对未交纳租金的事实没有异议，但认为不是被告不交，而是原告要求涨租金，并申请证人杨某丙证人杨某乙证实，被告委托其与原告多次联系协商交纳租金事宜，原告一直不要租金，说要涨钱；被告对接收短信电话号码1378980****是其所用没有异议，但否认收到联系短信。虽然被告否认收到联系短信，但根据原告提供的录音及证人杨某乙的陈述，本院可以认定被告与原告协商过交纳租金事宜，因原告提出涨租金而没有交纳。原告称曾于2014年7月21日通过EMS向被告邮寄“解除《荒废土地租赁合同书》通知书”1份，但被告拒收。被告对此邮件拒收不予认可，称没有收到过邮件，也不知晓邮件内容。原告未提供证据证实被告已知晓邮件内容，且拒收该邮件。综上所述，本院认为被告未交纳租金是因为原、被告就涨租金的问题未协商一致，原告未提供证据证实被告收到过原告的催款通知及解除合同的通知，存在解除合同的法定情形。现原告请求确认原、被告于2008年1月10日签订的《荒废土地租赁合同书》于2014年7月23日解除、被告腾出位于济南市历城区荷花路街道付家庄的38亩土地（四至：南至四维公司、西至引黄沟墙外、东至四维公路、北至空地。东西长约180米、南北长约140米）并恢复原状，没有事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付租金5万元（计算至2014年7月23日），被告无异议，本院予以支持。原告要求支付的土地占用费，是自2014年7月24日起计算，按每天256元计算，因原、被告之间的租赁合同未解除，故该土地占用费实际是租金，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原、被告合同约定，租金应于每年的11月30日前交纳一下年度的租金，被告2013年11月30日前未支付原告2014年度的租金，2014年11月30日前未支付原告2015年度的租金，按照合同约定，被告应向原告支付违约金。原告主张的违约金，要求每日按年租金的5%计算，该约定过高，本院依法予以调整，按照日万分之二点七三计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条的规定，判决如下：一、限被告赵长明于本判决生效之日内支付原告郭相成租金186960元（计算至2015年11月30日）。二、限被告赵长明于本判决生效之日内支付原告郭相成违约金17021.86元（自2013年12月1日至2014年11月30日，以93480元为基数，按日万分之二点七三计算；自2014年12月1日至2015年4月30日，以186960元为基数，按日万分之二点七三计算）。三、驳回原告郭相成的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 窦希梅审判员 张 迎审判员 王 聪二〇一五年四月二十九日书记员 刘丽萍 来自