（2015）宝民三（民）初字第395号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-07-08
案件名称
上海市泗塘中学与许如军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市泗塘中学,许如军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第395号原告（反诉被告）上海市泗塘中学。法定代表人吴惠萍。委托代理人陈秉惠，上海市江南律师事务所律师。被告（反诉原告）许如军。原告（反诉被告）上海市泗塘中学（以下简称“泗塘中学”）与被告（反诉原告）许如军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泗塘中学的法定代表人吴惠萍及其委托代理人陈秉惠、被告（反诉原告）许如军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泗塘中学诉称，2013年12月18日与许如军签订《房屋租赁合同》，将上海市宝山区长江西路XXX号街面房（以下简称“系争房屋”）出租给许如军，租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为5，500元。根据宝山区教育局“退租还教”相关精神，泗塘中学在合同期满前提前通知许如军不再续约，在合同期满后多次要求许如军搬离，但许如军至今仍占用系争房屋不予归还。故泗塘中学起诉至本院，要求许如军返还系争房屋，并按每月5，500元标准，支付2015年1月1日至房屋返还之日的使用费。许如军反诉并辩称，2008年开始，许如军承租系争房屋用于经营上海宝山泗中招待所，一直使用至今。旅馆行业投资巨大，需要长期经营才能逐年收回成本，但因原告定下的规矩，双方租赁合同都是一年一签。2011年6月，泗塘中学进行建设，许如军将客房免费借给泗塘中学使用。2012年2月，许如军回到客房部，发现客房里面目全非、脏乱不堪，��奈在泗塘中学校长同意下，对招待所重新进行装修，投入近80万元。现在泗塘中学要求返还房屋，极大损害了许如军的权益。另外，2008年1月至2010年6月，泗塘中学一直未开租金发票，许如军多次要求泗塘中学补齐租赁发票未果。综上，同意泗塘中学的诉讼请求，但泗塘中学应赔偿许如军装修投资损失829，850元、停业一年所受损失422，970元，并开具2008年1月至2010年6月的租金发票。泗塘中学针对反诉辩称，双方是租赁合同关系，许如军装修与泗塘中学无关，租赁合同也没有约定合同到期后应该由泗塘中学赔偿，许如军应当清楚经营风险。2008年到2010年6月，泗塘中学将所有的门面房承包给陆林根，再由陆林根与租客签订租赁合同，期间的发票应该由陆林根开具，与泗塘中学无关，也已过了诉讼时效。综上，不同意许如军的反诉请求。经审理查明，2013年12月18日，泗塘��学（甲方）与许如军（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方；房屋建筑面积为200平方米，租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日止，月租金为5，500元。合同第七条约定，本合同期满前一个月，双方商讨终止或续租事宜；乙方如提出续租，甲方应优先考虑乙方要求；乙方如提前退房，则视作违约，扣一个月的房租作为违约金；如果甲方提前收回房屋则反赔一个月的房租给乙方作违约金等。合同签订后，被告使用系争房屋至今，经营上海宝山泗中招待所，并已向原告付清2014年底前的全部租金。2015年3月30日，许如军向泗塘中学发书面通知，要求泗塘中学补齐所欠租金发票，时间2008年1月至2010年6月，金额为235，200元。对此，泗塘中学向本院提供四份泗塘中学与陆林根签订的《承包合同》，证明2010年6月以前，泗塘中学将所有的门面房承��给陆林根等事实。许如军表示，这些承包合同都是陆林根与泗塘中学的关系，与许如军没有关系。审理中，许如军向本院提供上海泗中招待所装修平面图，泗塘中学校长刘正群在该图写“同意施工”，落款日期为2012年2月22日。许如军还提供其与上海富宜建筑装潢工程有限公司签订的装饰装修施工合同、上海富宜建筑装潢工程有限公司出具的收据、泗中招待所装潢结算清单、泗中招待所自付款项目清单、停业损失明细账，证明装修638，850元，设备用品191，000元，共计装修投资损失829，850元，以及2011年7月1日至2012年6月15日停业损失422，970元。泗塘中学表示，对装修平面图没有异议，但当时校长签字是应许如军要求配合做消防，当时还劝许如军不要装修；对其他证据均不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、上海宝山泗中招待所营业执照、上海泗中招待所装修平面图及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，泗塘中学与许如军签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思之表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同约定的租赁期限至2014年12月31日止，至此，双方间的房屋租赁关系终止，许如军应当及时返还系争房屋。合同到期后，许如军占用系争房屋未还，应当支付实际占用期间的房屋使用费；许如军已付清2014年12月底前的全部租金，泗塘中学参照租赁合同的租金标准，主张2015年1月1日之后的使用费，本院予以支持。反诉部分，许如军要求泗塘中学对其装修投资损失进行赔偿，因租赁合同已到期，许如军装修已经得到了充分利用，再要求泗塘中学进行赔偿缺乏依据，但考虑到旅馆行业投资较大，收回成本较慢，而且2012年许如军进行装修施工也得到了泗塘中学的同意。因此，本院根据案件事实，兼顾公平原则，酌情确定泗塘中学补偿许如军装修损失10万元。许如军要求泗塘中学赔偿停业损失，依据不足，本院不予支持。许如军要求泗塘中学开具2010年6月以前租金发票的主张，已过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许如军于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区长江西路XXX号房屋返还给原告（反诉被告）上海市泗塘中学；二、被告（反诉原告）许如军于本判决生效之日起十日内，按每月5，500元标准，向原告（反诉被告）上海市泗塘中学支付2015年1月1日至房屋返还之日的使用费；三、原告（反诉被告）上海市泗塘中学于本判决生效之日起十日内，向被告（反诉原��）许如军补偿装修损失10万元；四、被告（反诉原告）许如军的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取40元，由被告（反诉原告）许如军负担；反诉案件受理费减半收取8，037.50元，由原告（反诉被告）上海市泗塘中学负担1，150元，被告（反诉原告）许如军负担6，887.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈亮亮二〇一五年四月二十九日书记员 罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”