（2015）博民初字第305号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2017-12-22

案件名称

刘锋与李香荣合同纠纷一审民事判决书

法院

博白县人民法院

所属地区

博白县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘锋,李香荣,曹海

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十四条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百一十八条

全文

广西壮族自治区博白县人民法院民事判决书（2015）博民初字第305号原告刘锋，男，1961年3月23日出生，汉族，居民，住博白县。委托代理人童锋，博白县松旺镇法律工作者。被告李香荣，男，1982年12月15日出生，汉族，农民，住博白县。委托代理人吴恩，广西纳百川律师事务所律师。第三人曹海，男，1963年4月7日出生，汉族，农民，住博白县。原告刘锋与被告李香荣、第三人曹海合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理后，依法由审判员李臻独任审判，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。原告刘锋及其委托代理人童锋、被告李香荣及其委托代理人吴恩、第三人曹海均到庭参加诉讼。本案现已��理终结。原告刘锋诉称，原、被告系亲戚关系，2009年起原告廉价出租房屋给被告经营使用，2013年3月9日签订《房屋租赁协议》一份。约定：原告将自有的位于博白县龙潭镇东华南路107号一栋两层楼房继续出租给被告经营生意和居住，租赁期限为农历2014年1月1日起至农历2018年12月30日止，五年租金共2万元，租赁期限内，原告保证所出租房屋在租赁期限内给被告正常使用，若因房屋损坏或被征收等原因导致房屋无法继续使用的，原告将未到期的房租返还给乙方。（具体约定详见该《房屋租赁协议》）。2014年4月，原告因资金紧张，需转让该房屋，并在被告同村兄弟李某1、李某2的陪同下，多次与被告协商，承诺如被告购买，可优惠5万元优先转让给被告，被告说没钱购买。2014年10月，第三人曹海欲购买，原告再次与被告协商，被告决定不购买。因此，原告于2014年10月22日与第三人曹海签订《房屋转让协议》；合同签订后，第三人已支付购房款给原告，并于2014年11月7日办理了土地使用证过户登记手续。至此，原告在租赁期限届满前不能履行租赁合同的主要债务。2015年1月13日，原告以EMS的方式向被告发出解除《房屋租赁协议》的通知，被告于2015年1月17日收到通知后拒绝腾出房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“在履行债务届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不能履行主要债务的，可以解除合同，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。且原、被告签订的《房屋租赁协议》第五条约定：“租赁期限内，原告保证所出租房屋在租赁期限内给被告正常使用，若因房屋损坏或被征收等原因导致房屋无法继续使用的，原告将未到期的房租返还给乙方。”。现因房屋已过户��记到第三人曹海名下，原告无法继续租赁给被告使用，所以至2015年1月17日，原、被告签订的《房屋租赁协议》已解除。此外，该房屋于2006年4月29日依法被合浦县人民法院查封，直至2015年1月9日，合浦县人民法院作出予以解封的裁定。原告认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。原告与被告签订的《房屋租赁协议》在人民法院依法查封的期间，应无效。”。综上，一、请求法院依法解除原、被告于2015年1��13日签订《房屋租赁协议》；二、判令被告停止占用原告房屋经营，清空房屋并腾退房屋给原告；三、本案诉讼费用由被告负担。原告刘锋对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：①原告身份证复印件1份，证明原告主体适格；②被告身份证复印件及户籍证明1份，证明被告主体适格；③《房屋租赁协议》复印件1份，证明证明2013年3月9日，原、被告建立房屋租赁合同关系；④《房屋转让协议》复印件1份、第三人身份证复印件1份、博国用（2014）第330484号土地使用证复印件1份，证明原告于2014年10月22日转让房屋给第三人曹海，并已办理过户登记手续；⑤2013年1月13日《通知》1份、国内标准快递回执2份，证明原告于2015年1月13日通过EMS形式向被告发出解除《房屋租赁协议》的通知，被告已接收；⑥（1998）合执字第263—2号民事裁定书、（1998）合执字第263—4号执行裁定书复印件各1份，证明原、被告签订《房屋租赁协议》期间，原告的房屋依法被合浦县人民法院查封。查封期间租赁行为无效；⑦证人李某1的证言，证明原告在转让房屋前多次与被告协商，被告以没有钱购买而放弃优先购买权；⑧证人李某2的证言，证明原告在转让房屋前多次与被告协商，被告以没有钱购买而放弃优先购买权。被告李香荣辩称，原、被告系亲戚关系，2009年起原告廉价出租房屋给被告经营使用，2013年3月9日签订《房屋租赁协议》一份，是事实。原、被告签订《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且被告已交了5年租金共2万元给原告，合同合法有效。租赁期未届满，应继续履行。另外，合浦县人民法院于2006年4月29日作出的（1998）合执字第263—2号民事裁定书规定查封该房屋的期限为两年，所以原、被告签订的《房屋租赁协议》不在��院查封期间，应为有效合同。原告在转让房屋前和李某1、李某2来找过我，但不是协商卖房的事，而是叫我搬空房屋，假如我不搬出就说叫人打架。原告于2015年1月13日向被告发出解除《房屋租赁协议》的通知中“送达你方时生效”没有法律依据，该通知不能解除原、被告的《房屋租赁协议》。根据《中华人民共和国合同法》第二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”。原告认为，买卖不破租赁，原告要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护。被告李香荣为其辩解在举证期限内提供的证据有：①被告身份证复印件1份，证明被告主体适格；②2013年3月9日，原、被告签订的《房屋租赁协议》复印件1份，证明原、被告房屋租赁合法有效。第三人曹海述称，第三人于2014年10月22日与原告签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，第三人支付了88万元购房款给原告并于2014年11月7日办理了土地使用证过户登记手续。房屋买卖合同合法有效。第三人作为房屋的所有权人，要求被告停止占用第三人的房屋，清空并搬出房屋给第三人使用。第三人曹海对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：①第三人身份证复印件1份，证明第三人主体适格；②博国用（2014）第330484号土地使用证复印件1份，证明原告与第三人房屋转让合法有效。经过开庭质证，被告、第三人对原告在举证期限内提供的证据①②③⑥的真实性、合法性和关联性均无异议，原告、第三人对被告在举证期限内提供的证据①无异议，原、被告对第三人在举证期限内提供的证据均无异议。本院对上述当事人均无异议的证据依法予以认定作为本案认定事实的依据。被告对原告在举证期限内提供的证据④的《房屋转让协议》有异议，认为原告与第三人在房屋使用权没有明确的情况下，私下买卖，其效力由法院认定；对证据⑤有异议，认为《通知》中：“送达你方时生效”是没有法律效力的；对证据⑦⑧有异议，认为，原告及两位证人没有和被告协商转让房屋事宜，原告买房是私下交易的。本院认为，原告在举证期限内提供的证据④是原告与第三人的真实意思表示，第三人支付了88万元购房款给原告并于2014年11月7日办理了土地使用证过户登记手续，该证据具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院依法予以认定作为本案认��事实的依据；证据⑤中的原告发给被告的解除合同《通知》，与国内标准快递回执相互印证，证明原告已送达《通知》给被告，具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院依法予以认定作为本案认定事实的依据；证据⑦⑧证人李某1、李某2具有完全民事行为能力，出庭作证符合法律规定，且两人陈述的事实相互没有矛盾，与本案有关联性，所以本院对证据⑦⑧依法予以认定作为本案认定事实的依据。原告、第三人对被告提交的证据②的真实性无异议，对其合法性有异议。原告认为原、被告签订《房屋租赁协议》期间，原告的房屋依法被合浦县人民法院查封。查封期间租赁行为无效。本院认为，证据②《房屋租赁协议》是原、被告于2013年3月9日签订的，是双方的真实意思表示，且原、被告都履行了合同规定的义务，合浦县人民法院于2006年4月29日作出的��1998）合执字第263—2号民事裁定书规定查封该房屋的期限为两年，《房屋租赁协议》签订不在法院查封期间，应合法有效，且与本案有关联性，本院依法予以认定作为本案认定事实的依据。综合全案证据和庭审笔录，本院确认如下法律事实：原、被告系亲戚关系，于2013年3月9日签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将自有的位于博白县龙潭镇东华南路107号一栋两层楼房继续出租给被告经营生意和居住，租赁期限为农历2014年1月1日起至农历2018年12月30日止，五年租金共2万元，被告已支付给原告。2014年4月，原告因资金紧张，需转让该房屋，并在被告同村兄弟李某1、李某2的陪同下，多次与被告协商，承诺如被告购买，可优惠5万元优先转让给被告，被告说没钱购买。原告于2014年10月22日与第三人签订《房屋转让协议》，合同签订后，第三人已支付全部购房款88万元给原告，并于2014年11月7日办理了土地使用证过户登记手续。2015年1月13日，原告以邮寄的方式向被告发出解除《房屋租赁协议》的通知，被告于2015年1月17日收到通知后拒绝腾出房屋。本案争议的房屋于2006年4月29日依法被合浦县人民法院查封，2015年1月9日，合浦县人民法院作出予以解封该房屋的裁定。本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。根据诉、辩各方的意见，归纳本案争议焦点为：1、2013年3月9日，原、被告签订的《房屋租赁协议》是否成立生效；2、2013年3月9日，原、被告签订的《房屋租赁协议》是否解除；3、被告是否要停止占用原告房屋经营，清空房屋里面的杂物给原告。本院认为，2013年3月9日，原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制��规定，且双方均已履行合同交付义务，虽然合浦县人民法院于2006年4月29日作出（1998）合执字第263—2号民事裁定书依法对该房屋查封，但该裁定书规定查封期限为两年，原、被告签订的《房屋租赁协议》不在法院查封期间，所以，原、被告签订的《房屋租赁协议》合法成立并生效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的变动，经依法登记发生法律效力”、第十四条规定：“不动产物权的变动，依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”。本案中，原告刘锋于2014年10月22日与第三人曹海签订《房屋转让协议》，原告刘锋作为房屋所有权人，其依法有权与第三人曹海签订房屋买卖合同，且双方办理了过户登记手续，该买卖合同依法成立并具有法律效力。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条之规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。”。本案中，原告刘锋于2014年4月在被告同村兄弟李某1、李某2的陪同下，多次与被告协商转让房屋事宜，而被告因资金不足无法购买。可见，原告在房屋出卖前提前6个月通知被告，已履行了通知义务。原、被告签订的《房屋租赁协议》第五条约定：“租赁期限内，原告保证所出租房屋在租赁期限内给被告正常使用，若因房屋损坏或被征收等原因导致房屋无法继续使用的，原告将为到期的房租返还给乙方。”，2014年11月7日，因第三人曹海购买并办理了房屋过户登记手续，原告无法继续租赁该房屋给被告使用，视为不能履行合同主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”、《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”。本案中，原告于2015年1月13日以邮寄的方式向被告发出解除《房屋租赁协议》的通知，被告于2015年1月17日收到通知视为合同解除。原告刘锋请求解除原、被告于2013年3月9日签订的《房屋租赁协议》证据充足，理由充分，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”。原告刘锋请求被告腾退房屋给原告，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定，判决如下：一、解除原告刘锋与被告李香荣于2013年3月9日签订的《房屋租赁协议》；二、被告李香荣于本判决生效之日起十日内腾退博白县龙潭镇东华南路107号房屋，并将该房屋交予第三人曹海。本案受理费50元（已减半收取），由被告李香荣负担。上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，债权人可在本案生效法律文书规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起7日内预交上诉法院规定的上诉费（收款单位：玉林市财政局;��号：20×××77;开户行：农行广西玉林分行营业部）。逾期不交，也不提出免交缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员　　李臻二〇一五年四月二十九日书记员　　刘晖附：本判决书引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。5、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。6、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。7、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知出租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。更多数据：