（2014）金民二初字第6775号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-05-21
案件名称
王家璧与张建锋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王家璧,张建锋,郑州安居房地产咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民二初字第6775号原告王家璧。被告张建锋。委托代理人耿小娟，河南良仁律师事务所律师。第三人郑州安居房地产咨询有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人王军峰，董事长。委托代理人刘永浩。原告王家璧与被告张建锋、郑州安居房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王家壁、被告张建锋及其委托代理人耿小娟、第三人郑州安居房地产咨询有限公司的委托代理人刘永浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月5日在居间方郑州安居房地产咨询有限公司的居间下与被告签订房屋买卖合同（合同编号：3000596），被告同意将位于金水区沈庄北路南燕东路东X号楼X单元X层X号，房产证编号：X的房屋以872000元价格出售给原告。在签订合同过程中，经原告、被告与居间方协商，原告向居间方郑州安居房地产咨询有限公司支付30000元，其中17400元作为原告向居间方支付的居间费用，剩余12600元作为原告向被告支付的定金，并由居间方保管。买卖合同签订后，被告以上述房产售价过低为由拒绝履行合同，经原告多次与被告协商，被告仍不履行合同，且不赔偿原告的损失。被告的行为已经构成了根本违约，符合合同解除的条件，并且应当赔偿因其根本违约行为给原告造成的实际损失。故原告依法诉至法院，请求判令：一、请求解除原告与被告的房屋买卖合同，被告向原告双倍返还定金25200元；二、被告双倍赔偿原告已支付的居间费用34800元；三、被告赔偿原告的实际损失；四、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下：1、房屋买卖合同，证明买卖双方已签订买卖合同，合同关系成立。2、房屋买卖定金及佣金收据，证明买方已向卖方支付定金，卖方违约已给买方造成损失，应双倍返还。同时证明买方已向中介机构交付佣金，由于卖方不履行合同，已给买方造成损失。3、中介方与卖方通话记录，证明卖方没有履行合同，给买方造成损失，应赔偿买方损失。被告张建锋辩称：一、被告不存在根本违约情形。商品房买卖合同于2014年8月5日签订，合同约定双方同意在本合同签订65个工作日内过户手续及其他手续。本案涉案房产为按揭房，合同另约定关于该房的解压还贷由原被告共同负责。2014年8月，被告向中国银行申请提前还贷事宜。被告在向银行咨询还贷事宜后得知向银行申请提前还贷需提供相关材料且提前将款项存入，考虑到合同约定的65个工作日限定，被告当即与中介电话联系并告知本月无法办理还贷解压手续，提前还款手续需等到下月即2014年9月20日才能办理，当时中介并未就还贷时间表示会配合被告一起于2014年9月20日申请还贷解压。被告按照合同约定向银行申请还贷，并就还贷解压上所遇问题障碍积极与中介沟通联系，原告却在被告可以确定的还贷日前将被告诉至法院请求解除买卖合同，因此在本案中被告积极履行义务，并未存在违约情形。二、中介公司在本次居间服务中存在过错。第一，中介公司作为房屋买卖居间方在明知被告房产为按揭房的情形下未向原被告双方说明提前还贷解压房产可能遇到的障碍，致使被告在向银行申请还贷时遇到资格受限、材料不齐等情况致使不予受理，居间方向被告保证会在银行找关系解决还贷问题却一直不予出面，后被告多次与银行交涉还贷后告知中介需由其配合提供还贷材料，中介公司表示会与被告在2014年9月20日联系共同办理还贷手续，直至本案原告将告诉至法院后中介一直未配合被告提供还贷资料。第二，中介方作为原被告买卖合同的居间方，应及时与双方沟通买卖事宜，且有义务就本次买卖合同履行中所遇到的问题及时与双方沟通解决。原被告双方在合同签订后所遇到问题都是与中介沟通且由中介传达，中介方就本次居间服务未向被告尽到职责。第三，涉案房产随为被告名下房产，却是在婚姻存续期间由夫妻共同财产出资取得且由夫妻共同还贷的。在签订合同时，中介方未告知买卖双方该房产可能涉及的处分权纠纷，在得知该房产为被告夫妻共同财产时也未就该买卖合同的效力询问被告妻子的意见，只一味排除被告妻子的权益。第四，中介方拟定格式条款合同，在第九条违约责任的约定中加重了原被告双方可能承担的风险。三、被告并未收到原告支付的定金。虽然房屋买卖合同中约定原告向被告支付定金11600元，但被告并未收到此款项。中介方提供的格式条款中约定被告同意由中介方保管定金，因原告并未向被告交付此定金，且中介方也未向被告告知收到过原告交付的定金，因而被告认为原告方并未履行过定金条款。要求驳回原告诉讼请求。第三人述称，对原告的诉讼请求无异议。为支持其答辩意见，被告张建锋向本院提交证据如下：1、结婚证2份，房产证复印件1份，证明涉案房产为被告婚姻存续期间共同财产。2、郑州安居房地产咨询有限公司收据1份，证明办理房产还贷解压的手续在中介处。第三人未向本院提供证据。被告张建锋对原告王家壁提交的证据发表质证意见如下：证据1房屋买卖合同真实性无异议；证据2房屋买卖定金及佣金收据，第一，关联性有异议，8月5日收据，8月7日收据均未标明系编号X号房屋买卖合同收取的定金、佣金、代办费项目，且出具收据方中介公司也未向被告说明收到过房屋买卖合同约定的定金、佣金、代办费，因此不能证明上述两张收据与本案有关系性。第二，证明目的有异议，该收据不能证明买方向卖方支付定金，因为买方并未将定金交付给卖方，合同约定定金由中介方保管，被告未收取过原告定金，因此被告也未向中介方交付应由中介方保管的定金。第三，结合原告提交的房屋买卖合同，合同约定的办理还贷解压手续时间并未结束，因原告在诉请法院解除合同的时间在被告与中介方约定办理解压还贷手续时间之前，因此不能证明被告不履行合同。证据3合法性有异议，该通话记录未经被告允许私自录制，根据非法证据排除规则，该证据应不予采纳。另该证据也不能证明被告没有履行合同，因还贷解压所需的房产证在中介处，被告一直与中介方保持联系并约定共同到银行办理解压还贷。第三人对原告提交的证据均无异议。原告王家壁对被告张建锋提交的证据发表质证意见如下：1、被告提供证据1虽能证明涉案房产为被告婚姻存续期间共同财产，但是2014年8月5日原、被告双方签订房屋买卖合同时，被告夫妻双方均在场，所签订的合同意思表示是双方真实的意思表示，合法有效，被告应当按照合同内容履行，如不履行，应当赔偿对方损失。2、被告提供的证据2仅能证明被告房产证在居间方安居房地产公司保管，作为交易对象的真实性以及被告出售该房产作担保，并不能成为被告不履行的理由。第三人对被告提交的证据无异议。依据原、被告诉辩意见、证据质证意见、庭审意见及原、被告当事人陈述，本院对本案事实确认如下：2014年8月5日，原告与被告及第三人郑州安居房地产咨询有限公司签订房屋买卖合同一份，合同主要约定：原告购买被告所有的位于金水区沈庄北路南燕东路东X号楼X单元X层X号房产一套。房屋价格为872000元。原告在合同签订时向被告支付定金12600元，由第三人代为保管。原告向第三人支付佣金17400元。合同第五条还约定：双方同意在签订合同后65个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。被告若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还原告交付的定金（原交第三人代为保管的定金，被告无权取回，第三人有权将定金给付原告，若原、被告、第三人三方能形成新的协议，按新协议进行）。在签订本合同之时，第三人有权利全额收取佣金。本合同签订后，原被告双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响第三人佣金的收取，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担双倍的支付义务。合同签订当日，原告支付给第三人购房定金及佣金1万元。2014年8月7日，原告支付给第三人购房定金、佣金2万元。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，依法成立，合法有效，原被告均应按约履行。现因被告无故拒绝与原告继续就买卖系争房屋进行磋商，系其违约。故原告要求解除合同，被告双倍返还定金25200元的诉讼请求，本院予以支持。其中，第三人保管的12600元定金由第三人返还原告，本案中，双方约定若支付佣金方为守约方，其佣金损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担双倍的支付义务。本院认为，原告为支付佣金方、守约方，被告为违约方，原告的佣金损失应由被告承担，原告佣金损失为17400元，本院以此数额为限支持原告关于请求判令被告赔偿佣金损失的诉讼请求，超出部分不予支持。对于原告要求的实际损失未提供证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张建锋于判决生效后十日内双倍返还原告王家璧定金25200元，其中12600元由第三人郑州安居房地产咨询有限公司于判决生效后十日内退还原告王家璧。二、被告张建锋于本判决生效后十日内赔偿原告王家璧佣金损失17400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告王家璧负担377元，被告负担张建锋923元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 赵 培人民陪审员 吴庆伟人民陪审员 刘 玲二〇一五年四月二十九日书 记 员 勾彦婷 来源：百度“”