（2015）虹民三（民）初字第117号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-10-26

案件名称

上海市虹口区东海电影院有限公司与上海福临东海沐浴有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海市虹口区东海电影院有限公司,上海福临东海沐浴有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七条，第九十四条，第九十六条第一款，第二百一十九条，第二百二十四条第一款；最高人民法院关于��用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条，第十条，第十一条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2015）虹民三（民）初字第117号原告上海市虹口区东海电影院有限公司。法定代表人毛振庆。委托代理人徐家骥，上海市申建律师事务所律师。被告上海福临东海沐浴有限公司。法定代表人陈达明。委托代理人陈达通。委��代理人谭岗，上海鼎力律师事务所律师。原告上海市虹口区东海电影院有限公司诉被告上海福临东海沐浴有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海市虹口区东海电影院有限公司的委托代理人徐家骥，被告上海福临东海沐浴有限公司的委托代理人陈达通、谭岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市虹口区东海电影院有限公司诉称：2004年6月底，原告和被告就上海市海门路XXX号房屋（以下简称系争房屋）签订房屋租赁合同。合同履行过程中，被告在系争房屋顶层搭建了两层违章建筑，2014年1月16日原告向被告发出整改通知，要求其在两周内拆除，被告回复同意拆除，但是一直到2014年8月原告发了五次整改通知，被告始终没有拆除。此外被告还违反合同约定擅自将系争房屋转租，且没有通知原告，更严重��是被告在租赁房屋内开设赌场，经原告向上海市公安局治安总队调查，在治安总队的抓捕活动中于系争房屋内当场抓捕了44人，现已移交检察院审查起诉，故可以确定被告在租赁房屋内存在违法犯罪活动。因被告的行为构成根本违约且存在违法犯罪状况，原告于2014年8月6日向被告发函通知解除租赁合同并送达被告。由于被告至今仍未向原告返还系争房屋，故现原告起诉要求确认原、被告双方的租赁合同已在2014年8月6日解除，被告从系争房屋内迁出，将系争房屋返还给原告，同时根据合同约定向原告支付违约金人民币（以下币种均为人民币）800万元。被告上海福临东海沐浴有限公司辩称：存在违章建筑是事实，被告是在2014年年初建造在六楼顶上作为员工住宿之用。但是就合同来看，并未把违章建筑作为解约的条件。合同约定承租方应当按照营业执照的范围合法经营��如果没有做到这一点，承租方承担的是行政责任，而不是合同责任，原告将此作为解约条件没有合同依据。在被告的违章建筑出现以后，通过原告的要求检查整改后，被告已按原告要求全部拆除，其中主体部分在2014年7月就基本拆除了。关于转租双方是有约定的，合同约定租赁期内被告有权将部分场所转租经营合法项目，但是要提前三个月书面通知原告。这个约定的宗旨不是要限制承租方的转租权，而是要便于出租方的知情管理权。被告在履行合同过程中确实没有做到提前书面告知原告，但被告有理由认为原告对被告的转租情况是实际知情的，没有书面告知原告并不影响原告的知情权和管理权。原告有管理人员驻扎在租赁房屋内负责维修管理，对被告的经营状况非常清楚，也有部分职工在被告浴场工作，工资亦由被告支付给原告，原告再支付给职工，故此推定原告清楚转租状况。原告在2014年8月通知解除合同之前从未对被告的转租行为提出异议，原告以转租为解除合同的理由没有事实依据，且合同中转租报备的约定并不是解约的条件，故原告也无解约的合同依据。原告认为租赁房屋内存在聚众赌博的违法犯罪活动，但这并不是合同约定的解除条件。原告提供的治安支队证明只能证明发生了这样的事情，是否确定是犯罪活动目前还在司法程序中，尚未有定性，即便最终认定是犯罪活动，也不是解除合同的条件，被告承担的只是管理责任，故原告提出的三条解约理由都不能成立，也没有法律、合同和事实依据。2014年8月28日被告回函希望原告收回成命，不同意解除合同，而且原告目前还在收取租金，故不存在解除合同的说法。合同约定的800万违约金系针对原告提前解约设定的，针对被告的违约是指在被告违约退租的情况下才赔偿��告800万违约金，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：上海市海门路XXX号房屋权利人为上海市虹口区东海电影院（以下简称东海电影院），系争房屋建筑面积为4，630平方米。2004年6月，东海电影院（甲方）与被告（乙方）签订《东海电影院房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。合同第一条约定，乙方租赁甲方的东海电影院整幢楼房约5，200平方米（含地下室），地点为上海市虹口区海门路XXX号。合同第二条约定，租赁期限为17年，从2004年7月1日至2021年6月30日止。合同第三条约定，双方商定租赁等费用每年为人民币150万元（含在乙方工作的18名甲方职工工资及四金等费用），其中租赁费为90万元。考虑乙方工程规模大，投资数额大，以后乙方按月支付甲方人民币125，000元，先付后做，每月25日前支付下一个月的租金等费用。合同第五条第4款约定，在经营期间乙方��严格遵守国家各项法律法规，按照营业执照经营范围开展合法经营活动，否则由此引起的责任或损失由乙方承担。第5款约定，在租赁期内，乙方有权利将租赁内的部分场所转租给第三者经营合法项目，但要提前三个月告知甲方并以书面形式通知甲方备案。第6款约定，租赁期间乙方必须遵守经营场所有关规章制度，确保公共管理目标达标。合同第八条违约责任约定，租赁期间，非合同规定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回房屋，甲方应按违约责任处理。如遇战争、自然灾害等不可抗拒因素无法继续经营时，合同自行终止，甲乙双方不负任何责任。在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途私自违约退租，所有投入的设施、设备不得拆除。反之按违约责任处理。违约责任方应向对方赔偿违约金人民币800万元。合同签订后，被告开始租赁经营浴场，并在系争房��顶层搭建违章建筑用于员工住宿。2014年1月16日，东海电影院的上级单位上海市长远集团影院管理公司（以下简称长远集团）向被告发出消防、安全生产、综合治理事故隐患整改通知，该通知指称的事故隐患第1条为7楼职工宿舍属违章搭建，通知要求的整改日期为2014年1月16日至2014年2月30日。2014年3月12日，长远集团向东海电影院发出消防安全生产监督检查意见通知书，该通知书指出的第6点为7楼有违章建筑（200平方米左右，二层，用泡沫夹板搭建），限两周内完成整改。2014年3月13日，东海电影院向被告发出安全隐患整改责令书，要求被告限时拆除七楼平顶自行搭建的违章建筑，否则由此产生的一切后果由被告负责。2014年5月9日，东海电影院向被告发出告知书，要求被告七楼平顶自行搭建的违章建筑内的人员从该日开始全部撤离。2014年5月12日，长远集团再发消防安全生产监督检查意见通知书，指出被告浴场顶层违章搭建的彩钢板房至今还未拆除，且房内继续有人居住，要求被告必须在5月12日当天将居住人员撤离，同时在规定时间四天内13日前完成违章搭建自行拆除工作。2014年5月12日对被告浴场的安全生产检查记录中5月16日的复查情况标注为已按要求落实整改。2014年5月22日的安全生产检查记录检查情况为对原提出的彩钢板违建拆违正在进行，要求尽快完成。2014年7月8日的安全生产检查记录检查情况为顶层彩钢板违章拆除工作要抓紧，废物要及时清理。2014年8月4日，东海电影院向被告发出告知书，称被告租赁系争房屋顶层朝东方向未经该院批准擅自搭建广告牌，属违章搭建，存在重大安全隐患，应予立即拆除。要求接告知书7日内予以拆除。2014年8月6日，东海电影院向被告发出关于终止东海电影院房屋租赁合同的函，该函称因被��在履行合同期间未经其批准即擅自在房屋顶层搭建违章建筑及广告牌，经东海电影院上级单位上海长远集团多次限期整改至今仍未拆除，故现决定终止双方签订的房屋租赁合同并由被告承担由此产生的一切责任。2014年8月20日，上海市申建律师事务所向被告发出律师函，该律师函称因被告未经东海电影院批准擅自在租赁房屋顶层搭建违章建筑，已严重影响房屋主体结构安全及消防安全；同时被告未经东海电影院许可擅自将租赁房屋转租，上述行为已严重违反双方合同约定及法律法规规定，故东海电影院委托上海市申建律师事务所通知被告即日起解除双方签订的租赁合同，并要求被告将租赁房屋返还东海电影院。2014年8月28日，上海鼎力律师事务所向东海电影院发出律师函回复称租赁房屋顶层搭建的违章建筑已着手整改，目前已拆除了搭建的7、8两层内部设施，清退了��内居住人员，对室外搭建部分拟台风季后即予拆除。关于转租报备一事，自被告入住后因经营所需将部分场地对外转租已延续多年，东海电影院对未报备从未提出异议，说构成违约也过得去，但仅以上述两项事由通知解除双方的房屋租赁合同没有合同及法律依据，要求东海电影院收回成命。嗣后，因双方交涉无果，故现原告起诉来院，要求判如所请。另查明，2011年7月1日，被告与案外人卢某某就海门路XXX号五、六楼层签订租赁合同，该合同约定的租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日，租赁场地前三年租金为每年65万元，后两年为每年70万元。该转租行为，被告未按合同约定向原告备案。又查明，2012年5月8日，上海市虹口区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，该意见书指出虹口区海门路XXX号上海豪升娱乐有限公司KTV内装修工程（建筑层数地上6层，装修层��2层，为第五、六层，建筑面积800平方米；使用性质：KTV）不符合国家消防规范和审核要求，该工程消防验收不合格。再查明，2014年8月24日，上海市公安局治安总队在系争房屋内查获涉嫌聚众进行“百家乐”赌博人员共44人，经虹口区检察院审查起诉，我院于2015年1月6日作出（2014）虹刑初字第1465号刑事判决，以开设赌场罪分别判处被告人丁某等七人拘役的刑罚，判决认定丁某等七人均系从犯。还查明，上海市虹口区东海电影院于2014年10月9日更名为上海市虹口区东海电影院有限公司。审理中，本院征询双方当事人是否对系争房屋的装修残值申请评估，原告表示本案租赁合同的解除系被告违约所致，被告的装修在合同解除后对原告也没有利用价值，故不同意进行补偿。被告表示如被告构成违约，则评估没有意义，如被告未构成违约，则补偿问题另行解决。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、房地产权证、整改通知、监督检查意见通知书、安全隐患整改责令书、告知书、安全生产检查记录、转租合同、律师函及回函、上海市公安局治安总队情况说明，被告提供的收条、发票等证据以及原、被告陈述为证，经过庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告订立的租赁合同合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，被告有权转租部分场所给第三者经营合法项目，但须提前三个月通知原告并以书面形式备案。租赁合同签订后，被告未经提前书面通知原告即将系争房屋部分转租，显属不当。关于被告所称原告知晓转租事实而未及时提出异议的辩称意见，因缺乏相应的事实依据，本院不予采信。双方在合同中约定了经营期间被告应严格遵守国家各项法律法规，按照营业执照经营范围开展合法经营活动，而正因被告未将其��租情况向原告报备，使原告无法履行正常的监督权利，致使系争房屋内存在消防不合格、违章建筑等状况并发生赌博案件，被告对此难辞其咎，其对租赁合同而言已构成违约。被告在系争房屋楼顶搭建违章建筑后经原告方多次催促整改直至原告通知解除合同时尚未拆除完毕，亦属违约行为。原告以此为由先后在2014年8月6日、2014年8月20日向被告发函要求解除合同，于法有据，被告对此虽有异议，但并未在法定的期限内向法院起诉。现原告要求确认以2014年8月6日作为解除合同的时间节点，理由正当，本院依法予以支持。虽然合同对违约金的适用仅约定了原告擅自解除合同提前收回房屋及被告中途私自违约退租两种情形，但由于被告的违约行为客观上导致了合同的提前解除，故本院根据其违约性质和造成的损失等因素对违约金予以酌定。根据最高人民法院司法解释规定��因承租人违约导致租赁合同解除的，出租人不同意利用的，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条第四款、第九十六条、第二百一十九条、第二百二十四条第二款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十条、第十一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海市虹口区东海电影院有限公司与被告上海福临东海沐浴有限公司在2004年6月签订的东海电影院房屋租赁合同于2014年8月6日解除；二、被告上海福临东海沐浴有限公司于本判决生效之日起10日内携其可移动物品从上海市海门路XXX号迁出，将该房屋交还原告上海市虹口区东海电影院有限公��；三、被告上海福临东海沐浴有限公司于本判决生效之日起10日偿付原告上海市虹口区东海电影院有限公司违约金50万元；四、驳回原告上海市虹口区东海电影院有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67，800元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　严萌根审　判　员　　惠　力人民陪审员　　吴伟丽二〇一五年四月二十九日书　记　员　　戴　燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）…（二）…（三）…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）…第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2、最高人民法院关于适用《��华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第二款承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）…（四）… 微信公众号“”