（2015）济民终字第525号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-09-09

案件名称

杜丙臣与贾兴湖房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济宁市中级人民法院

所属地区

山东省济宁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杜丙臣,贾兴湖

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《幼儿园管理条例》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省济宁市中级人民法院民事判决书（2015）济民终字第525号上诉人（原审原告、反诉被告）杜丙臣。被上诉人（原审被告、反诉原告）贾兴湖。委托代理人李梅。上诉人杜丙臣因房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁高新技术产业开发区人民法院（2014）济高新区民初字第457号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，2009年7月27日，原告杜丙臣与被告贾兴湖签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方（贾兴湖）将位于济宁市任城区三贾街道办事处西贾村十排01号的房屋租赁给乙方（杜丙臣）使用。租赁期限为长期，租金自2009年10月1日起计算。租金前3年每年12000元，租金6个月支付一次；3年后，如果房价出现暴涨，房租则由双方协商，按同地段左右邻居租房价格的平均价为准。房内水、电等设施由乙方按照自己的实际使用要求进行改造、安装，费用由乙方承担。合同期间任何一方不得单方面解除或变更合同，否则由违约方三倍赔偿对方的损失；甲方的合法受让人、继承人及其家庭其他任何成员，不得以任何理由干扰、影响乙方对该房屋的正常使用，否则由此给乙方造成的一切损失，由甲方或甲方的合法受让人、继承人三倍赔偿乙方。乙方损失包括：起诉日距合同签订日2年及2年以上的按年利润10万元计算。若乙方不按时交付租金或使用期间有违法或社会公德的行为，被告有权提前终止合同。乙方租赁期间，房屋、水电设施或其它设施如有损坏或影响正常使用，但是不是人为损毁的，甲方有义务维修并承担费用；如由乙方维修，甲方有义务协助乙方找人维修，费用由甲方承担。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告用来开办了“金六一”幼儿园。2012年10月1日开始，原、被告因房屋租金上涨的问题产生纠纷，后经中间人钟庆宣调解，双方同意2012年10月1日开始，每年房租为14000元，同时原告提出房屋存在漏雨的情况，要求先支付10000元，被告将房屋修好后再支付余下4000元。2013年8月，被告找人对房顶进行了一次维修，但原告认为房屋漏雨问题没有解决，因此没有将剩余房租4000元支付给被告。2013年11月10日，被告用砖将幼儿园大门堵住。后幼儿园无法继续经营，原告为学生退还了剩余学费。但原告一直未将租赁房屋交还被告，原告占有使用至今。2014年10月13日，原、被告经本院主持协商，原告曾同意三日内将房屋及室内物品交还被告，但后来没有实际履行。另查，原告开办的“金六一”幼儿园没有在教育主管部门进行登记，也没有办理许可证。原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，对该房屋租赁合同的效力本院予以确认。现原、被告均同意解除房屋租赁合同，本院依法予以准许。被告要求原告将所租赁的房屋及房屋内的水泵、暖气片交还，原告也予以同意，本院予以准许。原告租赁被告的房屋进行经营，双方因租金及房屋漏雨问题发生争执，应当协商予以解决。房屋存在漏雨的情况，被告对漏雨处进行了维修，原告认为需要进一步维修的话，根据双方合同的约定，一是由被告继续维修，二是可以由原告自行找人维修，维修费由被告支付。因此原告在被告不予维修的情况下，可自行进行维修，但应有合法有效的证据。原告主张的房屋维修费20000元，向本院提交了济宁市市中区广源五金商行的收款收据、李猛个人出具的粉刷费收据、赵胜利出具的维修证明各一份，本院认为，原告提交的收据并不是正式发票，并且没有其他证据证明支出的明细及支出的合理性，因此其证据本院不确认，其主张房屋维修费本院不予支持。原告主张租赁房屋可得利益损失，因原告开办幼儿园未取得教育主管部门的许可，因此其经营幼儿园的可得利益，本院不予支持。被告要求原告将房屋恢复原状，但未向本院明确恢复到什么状况，因其诉讼请求不明确，本院不予支持。因原告主张房屋漏雨存在维修费损失证据不足，因此被告要求原告支付2012年10月1日至2013年9月30日期间的拖欠租金4000元，本院依法予以支持。2013年10月1日至2013年11月10日的房租，原告亦应当予以支付，按年租金14000元计算。被告要求原告支付三倍租金及利息，并不符合双方合同的约定，因此本院不予支持。2013年11月10日以后，被告用砖将幼儿园大门堵住，致使原告无法正常使用房屋，因此被告要求2013年11月10日以后的租金，本院不予支持。原、被告协商2014年10月16日之前交付房屋，此时房屋已经具备交还的条件。但原告没有向被告交付，因此2014年10月17日至房屋实际交付之日止的房屋租金，原告仍应向被告支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杜丙臣与被告（反诉原告）贾兴湖于2009年7月27日签订的房屋租赁合同；二、原告（反诉被告）杜丙臣于本判决生效之日止十日内将位于任城区三贾街道办事处西贾村十排01号的房屋及房屋内的水泵、暖气片交付被告（反诉原告）贾兴湖；三、原告（反诉被告）杜丙臣于本判决生效之日止十日内支付被告（反诉原告）贾兴湖房屋租金5534.25元(该租金计算至2013年11月9日)；四、原告（反诉被告）杜丙臣于本判决生效之日止十日内支付被告（反诉原告）贾兴湖2014年10月17日至房屋实际交付之日止房屋租金（按年租金140000元计算）；五、驳回原告（反诉被告）杜丙臣的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）贾兴湖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费2700元，由原告（反诉被告）杜丙臣负担；反诉部分案件受理费1200元，由原告（反诉被告）杜丙臣负担50元，由被告（反诉原告）贾兴湖负担1150元。上诉人杜丙臣不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销原审判决第三、四、五项，依法改判支持上诉人的诉讼请求。理由是：一、原审适用法律错误。《中华人民共和国合同法》合同法第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中明确约定：合同期间任何一方不得单方面解除或变更合同，否则由违约方三倍赔偿对方的损失；甲方的合法受让人、继承人及其家庭任何成员，不得以任何理由干扰、影响乙方对该房屋的正常使用，否则由此给乙方造成的一切损失，由甲方或甲方的合法受让人、继承人三倍赔偿乙方。被上诉人用砖将幼儿园大门堵住致使原告无法正常使用房屋，其家人在学生家长间散布谣言，导致学生纷纷退学，其构成违约，理应承担违约责任。因被上诉人的违约行为导致上诉人蒙受巨大损失，包括水电气费及员工工资、可得利益等。上诉人开办幼儿园未取得教育主管部门的许可，并不影响上诉人与被上诉人之间合同违约条款的效力，上诉人与被上诉人之间的自主有效的民事行为法院无权予以否认。一审法院既然也认同合同合法有效，却又以无证经营不支持可得利益，岂不自相矛盾？再者，法律并未规定可得利益的取得以有效证件的取得为前提，因此一审法院的判决完全错误。上诉人请求二审法院依法改判被上诉人承担合同约定的违约责任，赔偿被上诉人的损失。二、原审认定事实不清。原审认为上诉人提交的济宁市市中区广源五金商行的收款收据、李猛个人出具的粉刷费收据、赵胜利出具的维修证明不是正式发票，并且没有其他证据证明支出的明细及支出的合理性，因此对上诉人所主张的房屋维修费不予支持。正式发票不是证明支出的唯一证据，上诉人所提供的多名证人的证言可以证明上诉人对房屋进行了维修且支付了维修费用，一审对上述证言的真实性及证明内容完全不予考虑且没有经过举证质证程序就否定了其真实性和证明效力，属于事实认定错误，依法应予改判。且被上诉人在一审中承认上诉人在租赁期间对房屋进行了装修、改造。这已经形成了被上诉人的自认，法院应依法支持上诉人房屋维修费的主张。同时在判决的第四项中一审法院判令上诉人按照年租金140000元支付房租，毫无法律和合同依据。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法改判。被上诉人贾兴湖答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果正确，请求依法驳回上诉人的全部诉讼请求及理由。依据双方签订的房屋租赁合同约定，上诉人如不按时交付租金及使用期间有违法行为，被上诉人有权终止合同，被上诉人在签订后完全履行了自己交付房屋的合同义务，由于上诉人没有依法办理办学证件，违反了相关法律强制性规定，因此上诉人所谓的可得利益因违法而不应得到法律支持，因此，一审适用法律正确。由于上诉人没有依照合同及双方的约定按时交纳租金等先合同义务，被上诉人多次通过教办、中间人、派出所要求上诉人交纳房租，但上诉人迟迟不理，迫使被上诉人无奈用砖堵门后，上诉人依然违约，根据合同约定，被上诉人没有违约之行为。上诉人称其对房屋进行了维修并提供了相关收据，与事实不符，上诉人从被上诉人手中收到的房屋及房内设施是完好无损的，其主张对房屋进行了维修，与事实不符。在一审判决后，上诉人没有依照调解内容及时搬离其物品，并且其后撤离时将被上诉人房内的暖气管道全部私自拆除，铝合金窗纱、门两扇、室内灯线全部损坏，大门锁砸坏，门弄坏，给被上诉人造成1万元的经济损失，被上诉人要求上诉人在本案审理时协商解决，如不成，将保留诉权。二审经审理查明，2014年10月13日，一审法院就房屋交接问题进行调解，双方约定，上诉人三日内将房内物品拉走，将房屋交付被上诉人。但在约定时间内，上诉人未依约履行，一个月后，被上诉人将房屋上锁。二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，《幼儿园管理条例》第十一条规定,国家实行幼儿园登记注册制度，未经登记注册，任何单位和个人不得举办幼儿园。第十二条规定,城市幼儿园的举办、停办、由所在区、不设区的市的人民政府教育行政部门登记注册。农村幼儿园的举办、停办，由所在乡、镇人民政府登记注册，并报县人民政府教育行政部门备案。本案中，上诉人开办幼儿园未经登记注册，违反了国家强制性规定，不应受法律保护，故其要求可得利益损失的诉讼请求，本院不予支持。上诉人称其对房屋进行了维修，被上诉人应承担其维修房屋的费用，但其提供的票据非正规发票，故该请求本院不予支持。双方于2014年10月13日经调解约定，三日内即2014年10月16日前上诉人将房屋内物品拉走，交付房屋，但上诉人未依约履行，被上诉人一个月后将房屋上锁，故上诉人应支付2014年10月17日至2014年11月17日的房租，计款1166元（按14000元/年计算）。综上所述，一审判决部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持济宁高新技术产业开发区人民法院（2014）济高新民初字第457号民事判决第一、二、三、五、六项。二、变更济宁高新技术产业开发区人民法院（2014）济高新民初字第457号民事判决第四项为：上诉人杜丙臣于本判决生效之日起十日内支付被上诉人贾兴湖2014年10月17日至2014年11月17日的房屋租金1166元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2700元，由上诉人杜丙臣负担，反诉受理费1200元，由被上诉人贾兴湖负担；二审案件受理费2700元，由上诉人杜丙臣负担2650元，被上诉人贾兴湖负担50元。本判决为终审判决。审　判　长　　闫先东代理审判员　　张　芳代理审判员　　韩　飞二〇一五年四月二十九日书　记　员　　李梦琦来源：百度“”