（2015）一中民终字第3100号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-05-15

案件名称

北京北辰万通国际投资有限公司与段斌商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京北辰万通国际投资有限公司,段斌

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第3100号上诉人（原审被告）北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。法定代表人刘尧，董事长。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）段斌，男，1982年3月22日出生。上诉人北京北辰万通国际投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第4605号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段斌在原审法院起诉称：2009年11月13日，段斌、北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）签订商品房预售合同，商品房预售合同补充协议及改动装修协议，该商品房总价924898元，2010年9月11日，交房结算时根据房屋面积实际测绘结果补房款3481元，该商品房实际总价款为938379元。根据商品房预售合同及补充协议，段斌与北辰公司约定的交房日期为2009年12月31日，北辰公司为段斌代办房屋所有权证的截止日期为2010年12月31日，而房屋所有权实际办理日期为2013年6月21日。依据商品房预售合同第21条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按z照第1、2项处理，其中一项规定买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起的15日内由出卖人支付。北辰公司作为房屋买卖合同的出售方，在段斌履行了付款义务，交齐了委托办理房屋产权证的资料及款项后，北辰公司应在2012年3月12日之前为段斌办理房屋所有权证，但北辰公司方一直以种种原因拖延段斌办理其应有的房屋所有权证，段斌多次上访12345非紧急求助中心并联系北辰公司要求办理房屋产权手续，均未果，为了维护段斌的合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、判令北辰公司向段斌支付逾期办理房屋所有权证违约金21817元；2、判令北辰公司向段斌支付逾期办理房屋所有权证违约金延期支付贷款利息180元；3、本案诉讼费由北辰公司承担。北辰公司在原审法院辩称：根据双方签订的房屋买卖合同，第21条第2款，明确约定了买受人应该委托出卖人或者出卖人指定的单位向权属登记机关办理房屋权属登记，委托费用是500元，在签订房屋买卖合同后，北辰公司于2010年9月11日向段斌交付了房屋并告知办理房屋产权所需要的手续及要提供的材料，但是段斌没有按照合同约定向我方办理委托手续及提供办理房产证需要的个人身份证明、房地产交易申请书、购房合同、购房发票，办理房产证迟延责任在段斌，不在北辰公司，段斌所主张的诉讼请求应该由段斌自行承担。原审法院经审理查明：2009年11月13日，段斌（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区818房屋（现石景山区818号，以下简称涉案房屋）出售给段斌，该房屋用途为办公，总价款934898元；出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。2009年11月13日，段斌支付购房款934898元。2010年9月11日，段斌与北辰公司签订补充协议，段斌补交购房款3481元，双方约定，签订该协议即视为北辰公司履行完毕房屋的交付义务。2010年5月10日，北辰公司交纳涉案房屋所在楼座的测绘费。2010年12月14日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。2012年8月14日，段斌向北辰公司交纳测量费60元，从北辰公司处领取所有权转移登记申请书、测绘图、补充协议。2012年8月14日，段斌向地税部门缴纳了办理涉案房屋契税。同日，北辰公司向其代理人李霞出具授权委托书，授权李霞办理涉案房屋所有权转移登记手续，北辰公司向石景山区建委提交了房屋所有权转移登记申请书。2013年6月21日，涉案房屋所有权转移登记至段斌名下。2014年6月4日，法院受理段斌与北辰公司商品房预售合同纠纷即本案。段斌、北辰公司均认可合同虽约定了代办所有权证，但是在实际履行中，段斌自行办理了涉案房屋的所有权登记。涉案房屋交房时，北辰公司向段斌发放《办理产权通知书》及《办理产权登记手续须知》，其中，《办理产权通知书》中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰公司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手续时即履行了对业主办理房屋产权转移登记的通知义务。对此，段斌没有按照上述通知收取费用，多次催促仍未办理，遂自行办理所有权证书。庭审中，双方对北辰公司是否负有并尽到通知义务存在争议：段斌述称，北辰公司在取得涉案房屋初始登记后未履行通知义务，由于北辰公司未及时履行办理产权转移登记的通知和协助义务，应承担逾期办证违约责任。对此，北辰公司述称，对于自办产权登记的，北辰公司只有法律上的协助义务，北辰公司已经完成协助义务。但是，尽管没有通知义务，北辰公司仍在办理房屋入住手续时已书面告知须交纳房屋测绘费等办理产权转移登记的相关手续；由于段斌未按合同约定委托北辰公司代为办理产权转移登记手续，在北辰公司依约定履行了提供房屋初始登记和分户测绘图等协助义务情况下，应由段斌自行承担逾期办理产权转移登记责任。庭审中，北辰公司主张违约金数额过高，请求法院予以减低。原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《办理产权通知书》、《办理产权登记手续须知》、购房款发票、契税发票、授权委托书、房屋所有权证书、初始登记证书、测绘费发票、客户产权证领取登记表、双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，段斌、北辰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。根据合同法及相关司法解释相关规定，北辰公司作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。由于合同中明确约定了北辰公司办理涉案房屋所在楼栋初始登记的期限，北辰公司在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后，依据诚实信用原则，北辰公司负有及时通知并协助段斌办理产权转移登记手续的义务。因北辰公司未能提供充分证据证实其在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后及时尽到了通知和协助义务，故段斌请求北辰公司支付逾期办理转移登记违约责任的合理主张，法院予以支持。但是，依据合同约定，段斌负有向北辰公司交纳相关费用的义务，段斌未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请并交纳测绘费，故段斌对迟延办理产权转移登记亦存在过错。另，北辰公司已完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要材料向段斌发放，但段斌应在领取材料后当天申请办理产权登记，法院认为，虽然段斌在2013年6月21日才取得房屋所有权，但对于北辰公司履行完毕其协助义务后至段斌取得房屋所有权的期间，不属于北辰公司能够控制的范围，因此不应将2012年8月14日至2013年6月21日期间段斌未实际取得房屋所有权的责任，完全归责于北辰公司，但考虑办理所有权证需要一定的合理期限，因此对段斌能够取得房屋所有权的期限予以酌情考虑，确定为领取材料后一个月。根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。鉴于本案中，依据双方责任区分后，违约金数额并不过高，因此，关于北辰公司要求酌减违约金的抗辩意见，法院不予采信。段斌请求北辰公司支付逾期办证违约金利息，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付段斌逾期办理房屋所有权证违约金四千二百九十三元；二、驳回段斌的其他诉讼请求。如北京北辰万通国际投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。北辰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判；2、本案全部诉讼费由段斌承担。上诉理由是：1、原审法院酌定北辰公司支付违约金没有法律依据，北辰公司单方同意被上诉人可自行办理转移登记手续，但双方未达成新的关于办理房屋产权转移登记事项的期限和违约金标准的协议，故本案不应存在违约金的问题。2、原审法院认定事实不清，证据不足。办理产权转移登记需要被上诉人提供材料以及交纳费用，而被上诉人延误两年多的时间才交纳测绘费领取测绘附图，原审法院对该事实未予以查明，反而认为是北辰公司未及时通知被上诉人，该认定属于认定事实不清，证据不足。3、北辰公司履行了法律规定的协助义务，没有违反法律的规定，原审法院酌定北辰公司支付违约金没有事实和法律依据。段斌答辩称：同意原审法院判决，不同意北辰公司的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人陈述等在案佐证。本院认为：段斌与北辰公司于2009年11月13日签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。依照合同约定，北辰公司应在合同约定的期限内为段斌办理涉案房屋的转移登记，否则应当承担相应的违约责任。因段斌未委托北辰公司办理转移登记，而选择自行办理转移登记，对于逾期办理转移登记的违约责任应当重新分析。首先，北辰公司对逾期办理转移登记应当承担一定责任。北辰公司在办理取得涉案房屋的初始登记后，未能及时通知段斌可以办理转移登记，应当对逾期办理转移登记承担一定责任。其次，段斌对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。段斌依约应当向北辰公司交纳测绘费等费用，这是其办理涉案房屋转移登记的前提条件之一，因其未能及时履行该项义务，其对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。综合前述两点，原审法院认定双方当事人对逾期办理涉案房屋转移登记均应当承担一定责任，并无不当，本院予以确认。原审法院依据合同约定的标准、房款总额、违约天数及违约责任分担情况确认北辰公司应当承担的违约金数额，并无不妥，本院予以确认。北辰公司上诉提出其不应承担违约责任，请求驳回段斌的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费三百五十元，由段斌负担三百元（已交纳一百七十五元，余款一百二十五元于本判决生效后七日内交纳），由北京北辰万通国际投资有限公司负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费三百五十元，由北京北辰万通国际投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　张　磊代理审判员　徐　冰代理审判员　郭仁鑫二〇一五年四月二十九日书　记　员　舒　妍微信公众号“”