（2014）淮徐民初字第00428号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2016-01-20

案件名称

淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府与淮安市骑士金属制品厂、武玉宝等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安市淮阴区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府,淮安市骑士金属制品厂,武玉宝,祁峰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

淮安市淮阴区人民法院民事判决书（2014）淮徐民初字第00428号原告淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府，住所地淮安市淮阴区刘老庄乡刘皮街。法定代表人高传荣，该乡乡长。委托代理人宋崇迪、祁金波。被告淮安市骑士金属制品厂，住所地淮安市淮阴区刘老庄乡工业园区。负责人武玉宝。被告武玉宝。两被告委托代理人祁峰。被告祁峰。原告淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府（以下简称刘老庄乡政府）诉被告淮安市骑士金属制品厂（以下简称骑士制品厂）、被告武玉宝、被告祁峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘老庄乡政府委托代理人宋崇迪、祁金波，被告祁峰，被告骑士制品厂、被告武玉宝委托代理人祁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘老庄乡政府诉称：2004年1月10日，原告与被告骑士制品厂、祁峰签订租赁刘老庄乡工业园1号房屋租赁合同，约定用于经营金属制品，租期十年，从2004年1月10日至2014年1月10日止，每年7月10日前支付当年租金，逾期不交按日5‰罚滞纳金。合同签订后，原告将该租赁物交付给被告使用，被告已支付2004年至2007年年度租金，2008年起至今的租金一直拒不支付。2014年1月10日，租赁合同到期终止，原告经多次催促，被告至今没有搬离租赁地，仍继续占有和经营。被告骑士制品厂是被告祁峰于2003年4月1日投资成立的个人独资企业，2011年7月21日投资人变更为被告武玉宝。原告认为被告应根据合同约定履行支付租金和到期返还租赁物的义务，现请求判令被告立即腾空并返还租赁房屋、土地（刘老庄乡工业集中区1号）；判令被告支付拖欠的租金78000元及滞纳金548015元（计算至2014年11月14日）；判令被告支付合同到期后占用使用费暂定10970元（自2014年1月11日起至实际搬离租赁房屋及场地之日止，按年租金13000元计算给付，暂算至2014年11月14日为10970元）。被告骑士制品厂辩称：1.被告骑士制品厂属原告刘老庄乡政府招商引资项目，是个人独资企业。根据租赁合同，被告骑士制品厂享受招商引资优惠政策，根据合同第二条第四项，所得税第一年、第二年全免，第三年减半、第四年减25%，被告骑士制品厂在2004年-2006年共计税收6000多元，而原告刘老庄乡政府一分钱都没有返还，原告刘老庄乡政府已构成违约。2.根据合同约定，原告刘老庄乡政府负责被告骑士制品厂路通、水通、电通，但电通是被告骑士制品厂于2004年12月18日安装专变，花费51000元；2005年元月11日，被告骑士制品厂铺了厂内的路面，花费30000元；2005年4月，被告骑士制品厂铺厂外坡道，花费1000元；2004年10月20日，被告骑士制品厂安装自来水，花费4000元。3.被告骑士制品厂在原来的土地上自建的厂房、装潢、绿化以及厂搬迁，原告都应给予赔偿。综上，请求法院依法判决。庭审中，被告骑士制品厂称交纳税收60000多元，不是6000多元。被告武玉宝、祁峰辩称意见同被告骑士制品厂。经审理查明：2014年1月10日，原告刘老庄乡政府（甲方）与被告骑士制品厂（乙方）签订租赁房屋合同书一份，合同约定主要内容为：甲方同意乙方租用乡工业园1号经营金属制品；租用时间为10年，即从2004年1月10日至2014年1月10日止；每年交租金13000元（含土地租金），各年度均在7月10日前一次交清，逾期不交按每日5‰罚滞纳金；甲方提供乙方现有土地、厂房、生活用房、厕所、围墙，负责路通、水通、供电设施配套到位；甲方保证乙方享受招商引资优惠政策，所得税地方留存部分，前两年全免，第三年减半，第四年减25%，第五年正常起征；租赁期内，乙方不得擅自改变甲方房屋结构，如因人为原因造成房屋毁损，乙方负责恢复，乙方需要装修，需征得甲方同意，装修物资在租赁期满后，可一次性折价给甲方或自行拆除，房屋因不可抗拒原因造成损坏，由甲方负责恢复。被告骑士制品厂自2008年起未再交纳租金，该厂在租赁合同到期前就已停产。现原告刘老庄乡工业园1号厂房、场地仍由被告骑士制品厂占有使用。2013年7月16日，原告刘老庄乡政府发送给被告骑士制品厂催款通知书一份，主要内容为：你企业租赁的厂房、场地，依据2004年1月签订的合同，至2013年1月10日，按规定应付117000元，已付39000元，还欠78000元。请你企业接知后三日内到乡财政所结帐。否则按合同规定收取滞纳金。另查明：被告骑士制品厂系2003年4月14日成立的个人独立企业，当时投资人为被告祁峰。2011年7月21日，被告骑士制品厂投资人由被告祁峰变更为被告武玉宝。审理中，原、被告一致确认：被告骑士制品厂在生产经营期间，于2005年自建了厂房、厨房、住房等，面积共计216.473平方米；被告骑士制品厂内路面系制品厂自己铺设，共622.99平方米；变压器系被告骑士制品厂自己安装；厂内有部分绿化。以上事实，有原、被告陈述以及原告提供的租赁合同、催款通知书、工商登记资料等在卷佐证。审理中，对于原告刘老庄乡主张的欠付租金问题。被告骑士制品厂认为不欠原告租金，因为原告没有负责路通、水通、电通，被告骑士制品厂自行安装水电，铺设道路共花费86000元（51000元＋30000元＋4000元＋1000元），该部分费用应由原告承担，而原告并未承担。另原告也没有返还税收。因此，被告骑士制品厂才未交纳2008年之后的租金。被告骑士制品厂另陈述，若法院认定被告骑士制品厂应给付租金，并承担滞纳金，原告主张的滞纳金也太高，请求予以调整。原告认为，合同约定的水、电、路应通到厂区，被告骑士制品厂厂区内的水、电、路应由被告骑士制品厂自行负责，费用也应由制品厂负担。对于税收返还问题，原告认为不在本案审理范围内，约定也是无效的。对于被告骑士制品厂提出的厂区自建的厂房、厨房、住房等补偿问题。被告骑士制品厂陈述自建厂房、厨房、住房建造费用120000元左右，没有合法建设手续，但原告是同意建造的，要求给予补偿。被告骑士制品厂路通、水通、电通等费用，也要求给予补偿。庭审中，原告陈述，被告骑士制品厂自建厂房、厨房、住房时原告应该是知道的，当时没有同意建造，但也没有阻止被告骑士制品厂建造，不同意给予补偿。被告骑士制品厂自行安装的变压器，自建的厂房、厨房、住房应由制品厂自行拆除，不拆除原告也不予补偿。道路、绿化等原告也不予补偿。庭审后，原告提供书面意见一份，同意在扣除拖欠的租金、占用费等费用的基础上，一次性补偿给被告骑士制品厂80000-100000元。补偿后，被告骑士制品厂自建的房屋、道路、绿化等附着物由原告进行处置。本院认为：原告和被告骑士制品厂签订的租赁房屋合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效合同，该合同对双方具有拘束力，双方应按合同约定和法律规定履行各自的义务。根据合同法的规定，租赁期间届满的，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告和被告骑士制品厂签订的租赁房屋合同于2014年1月10日到期，租赁届满后，双方未续签租赁合同，故被告骑士制品厂作为租赁方应将租赁物，即原告刘老庄乡工业园1号厂房、生活用房、厕所以及场地等返还给原告（被告骑士制品厂内属其所有的机器设备等由其自行搬迁），原告该项诉讼请求，应予支持。关于原告主张的租金及滞纳金问题。被告骑士制品厂认为因原告未为被告制品厂负责路通、水通、电通，而由被告骑士制品厂自行负责，该部分费用原告应负担，另原告也未返还税收，计算扣除后，被告骑士制品厂应不欠原告租金。即使认定欠原告租金，原告主张的滞纳金过高，请求予以调整。本院认为，根据租赁房屋合同的约定，原告应负责路通、水通、供电设施配套到位。该约定是指水、电、路由原告配套负责通到厂区，还是指厂区内的路、水、供电设施配套到位也由原告负责，双方对此约定不明。本院结合租赁房屋合同的履行情况，认定被告骑士制品厂区的水、路、电应由被告骑士制品厂自行负责，理由如下：1.被告骑士制品厂内的水、路、电事实上是由被告骑士制品厂负责实施，被告骑士制品厂未能举证证明曾要求原告承担该部分费用，或原告对此有承诺；2.被告骑士制品厂已给付2008年（不含2008年）之前的租金，若被告认为水、路、电配套设施费用应由原告承担，原告对此若也认可，一般情形下，被告在给付租金时应先予抵销该部分费用，而事实上被告骑士制品厂交纳前几年租金时并未抵销该部分费用；3.2013年，原告书面向被告骑士制品厂催交租金时，而被告骑士制品厂并未提供有关证据证明曾提出异议，或提出应由原告承担水、电、路配套设施费用。综上，本院对原告向被告骑士制品厂主张的租金78000元，予以支持。对于原告主张的滞纳金，原告根据合同约定，按日5‰计算，分别计算至2014年11月14日，为548015元。被告对此提出异议，要求予以调整。本院认为，根据合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，双方约定的滞纳金条款，应属违约金条款，双方约定按日5‰计算滞纳金明显过高，本院根据违约金具有补偿和惩罚属性，根据逾期给付时间以及原告主张，确定被告骑士制品厂自应给付租金之日起计算至原告主张的2014年11月14日，按中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算被告应承担的滞纳金，经分别计算应为37296元。对于原告主张的税收返还问题，被告骑士制品厂书面答辩与庭审中口头辩称交纳的税收数额不相一致，且被告骑士制品厂就所交纳税收具体数额及应返还的具体数额未能举证证明，被告骑士制品厂待取得相关证据后，可另行主张。关于原告主张的占用费问题。本院认为，租赁期满，承租人继续使用租赁物的，出租人可按原租赁合同约定的租金标准向占用人主张占用费。但本案被告骑士制品厂在租赁合同到期前就已停产，骑士制品厂未返还厂房、场地的原因并非是骑士制品厂继续占用进行生产经营，而是双方对于是否应给予骑士制品厂自建厂房等补偿及补偿数额发生争议引起的，故本院对原告主张的租赁合同到期后的占用费不予支持。关于被告骑士制品厂提出的自建的厂房、厨房、住房、搬迁等补偿问题。原告同意扣除租金等费用后，再自愿补偿80000-100000元。本院认为，根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，若办理了合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；若没有办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，被告骑士制品厂自建的厂房、厨房、住房等没有合法建设手续，被告骑士制品厂建造厂房、厨房、住房时，虽无证据证明原告是同意的，但因原告对被告骑士制品厂在自建厂房、厨房、住房时没有阻止，建成后也未提出异议，故可视为原告对骑士制品厂自建厂房、厨房、住房的行为是默许同意的。因原告对于被告骑士制品厂未办理合法建设手续建造厂房、厨房、住房的行为，可视为同意，对此有一定的过错。被告骑士制品厂在无合法建设手续情况下自行建造厂房、厨房、住房，也有一定的过错。双方过错程度相当，故本院确定对于建造费用由双方各承担50%。对于被告骑士制品厂自建的厂房、厨房、住房建造费用以及路面、电通、水通、绿化等支出费用，即使按被告骑士制品厂单方陈述，总费用为206000元左右（120000元左右＋86000元）。在这基础上，根据被告骑士制品厂对于厂房、厨房、住房应自行承担的50%的建造费用，还有折旧等因素的影响，故被告骑士制品厂应得的补偿数额不可能超过200000元。现原告同意扣除租金等费用后，再自愿补偿被告骑士制品厂80000-100000元，本院确定补偿90000元，加上被告骑士制品厂欠付的租金78000元以及被告骑士制品厂应承担的滞纳金，总数额为205296元（90000元＋78000元＋37296元），已超过被告骑士制品厂可能得到的补偿数额，故原告给付被告骑士制品厂补偿款90000元后，其自建的厂房、厨房、住房以及路面、绿化等附属物归原告所有。关于被告骑士制品厂主张的搬迁补偿问题，本院认为，租赁合同到期后，承租人应将租赁物返还出租人，承租人要求出租人给付搬迁补偿费用，无法律依据，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告被告淮安市骑士金属制品厂于本判决生效后十五日内将淮安市淮阴区刘老庄乡工业园1号厂房、场地等返还给原告淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府（被告淮安市骑士金属制品厂内属其所有的机器设备等由其自行搬迁）。二、原告淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府在淮安市骑士金属制品厂将刘老庄乡工业园1号厂房、场地等返还后即给付淮安市骑士金属制品厂自建厂房等补偿费用90000元；被告淮安市骑士金属制品厂自建的厂房、厨房、住房以及路面、绿化等附属物归原告淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府所有。三、驳回原告淮安市淮阴区刘老庄乡人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10170元，由原告淮安市淮阴区刘老庄乡政府负担5000元，由被告淮安市骑士金属制品厂负担5170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）审　判　长　　颜从年审　判　员　　赵良元人民陪审员　　何兆宏二〇一五年四月二十九日书　记　员　　武国进附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。关注公众号“”