（2015）蚌山民一初字第00372号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-04
案件名称
邢亮与吴伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
蚌埠市蚌山区人民法院
所属地区
蚌埠市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邢亮,吴伟,唐林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十六条第一款，第六十四条第一款
全文
安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蚌山民一初字第00372号原告：邢亮，男，1979年1月11日出生，汉族，个体户，住安徽省蚌埠市。委托代理人：杨在勇，安徽明锐律师事务所律师。委托代理人：刘京枢，安徽明锐律师事务所实习律师。被告：吴伟，男，1967年3月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托代理人：王培君，安徽百济律师事务所律师。第三人：唐林，男，1980年8月10日出生，汉族，无职业，住安徽省蚌埠市。委托代理人：刘刚，安徽南山松律师事务所律师。委托代理人：陈昊辰，安徽南山松律师事务所律师。原告邢亮诉被告吴伟房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年2月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，第三人唐林申请参加本案诉讼，本院予以准许。原告邢亮及其委托代理人杨在勇，被告吴伟的委托代理人王培君，第三人唐林及其委托代理人刘刚、���昊辰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年3月4日签订购房协议，约定：被告将本市光彩四区7栋2号门面房（房产证号：35××57，该房此前已经由原告占有使用）出售给原告，房屋总价款为2468000元整，原告付定金30万元，并约定在3月15日备齐房款，被告在收到房款即日办理过户手续。原告在签约当日即付被告30万元定金，原告备齐房款后，在2014年3月25日因被告要向银行还贷赎回交易房屋的房产证，只要求原告支付了90万元购房款，原告累计支付给被告合计120万元。此后，因被告负债累累，为逃避债务四处躲避，一直处于失联状态，原告无法联系到被告，原告一直无法将剩余房款支付给被告，也无法办理过户手续。使购房协议无法正常继续履行。原告被迫在2014年4月9日向蚌埠市蚌山区法院提出诉前财产保全申请，请求人民法院查封交易房产。在法院查封房产后，原告也在2014年4月23日向蚌埠市蚌山区人民法院提起民事诉讼，要求被告协助办理房屋过户手续。故请求判令：原、被告继续履行双方在2014年3月4日签订的《购房协议》；原告向被告支付126.8万元购房款，被告协助办理过户手续。被告辩称：原告无权要求被告协助其办理光彩四区七栋2号门面房的房屋过户手续。原、被告签订的购房协议，双方均应遵守，原告迟延履行其交付购房款的主要义务，且经被告催告后仍不履行，根据法律规定，被告履行了解除合同的通知义务，原、被告的房屋买卖合同在2014年5月19日原告收到被告的解除合同通知书时已经解除，原告已没有任何理由、也没有任何依据再要求被告协助其办理房屋过户手续，故人民法院应驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：原告邢亮与被告吴伟就诉讼标的物订立的房屋买卖合同，���原告在合同履行期限届满后至今尚有126.8万元购房款未支付，已构成严重违约，自2014年5月19日原告收到被告的解除合同通知书时已经解除。因上述合同已经解除，且该解除行为的效力应被法院确认。2014年5月19日，第三人与被告吴伟签订了一份《购房协议》，约定被告将本市光彩四区7栋2号门面房（房产证号：35××57）出售给第三人；房款总计人民币246.8万元，此房款为吴伟净得款项，其它费用由第三人承担；协议签订之前，第三人已交给被告购房款100万元整；被告须在本协议签订之日起三日内协助第三人办理房产过户手续，过户后第三人支付剩余房款。据此，被告已将涉案房屋出售给第三人，被告应按照协议约定继续履行，为第三人办理房产过户手续。原告邢亮诉被告吴伟房屋买卖合同纠纷一案，其审理过程及裁判结果均会对第三人之合法权益造成实质性的影响，故申请作为有独立请求权第三人参加诉讼。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：1、身份证，证明原告主体资格。2、购房协议，证明在2014年3月4日原、被告之间签订了购房协议，被告将诉争房屋出售给原告的事实，且原告已经履行了支付120万购房款的事实。3、付款凭证3张，证明原告向被告支付120万款项的事实。4、（2013）蚌山民保字第001号民事裁定书，证明原告在2014年4月9日就查封了诉争房屋。被告对原告所举证据1、2、3、4无异议。第三人对原告所举证据1、2、3、4真实性无异议。被告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：1、身份证，证明被告的主体资格。2、购房协议，证明原、被告签订了房屋买卖合同，约定原告交付30万元定金，合同约定的付款期限已经过了，但是原告没有付清剩余房款。3、公证书3份，证明被告申请怀远���公证处证据保全，向原告送达公证书，要求原告履行房款支付，及购房协议解除，原告接收了该公证书的事实。4、购房协议（与第三人唐林）、收条，证明被告与第三人签订了购房合同，约定第三人在4天内备齐房款，被告在收到房款的即日办理过户手续。原告对被告所举证据的质证意见为：对于证据1真实性无异议，被告住所地在市区；对于证据2真实性无异议，但达不到其证明目的，协议中说明3月15日备齐房款，没有说明要交付，被告在3月25日给原告出具收条，证明收到了90万元，进而证明原、被告对付款期限进行了更改或变动；对于证据3合法性有异议，违反了公证法的基本原则。被告住所地在市区，房屋交易的地方在本市光彩大市场，怀远县公证处受理不符合法律规定，被告解除行为不具有合法性，该解除属于单方私自解除，原告在2014年4月9日就已经向贵院提出了诉前财产保全申请，查封了诉争房产，并在2014年4月23日向贵院提起了诉讼，因此原告要求继续履行合同的意思非常明确，在4月23日后应从法院解除，即使送达后原告也有抗辩权，诉争房屋被多人查封，且被告有众多的债权人，所有原告只能通过法院在诉讼过程中履行，不能私下履行，否则权益不能得到保证；对于证据4三性均有异议，同一事实有两份不同的合同，我们认为被告与第三人有恶意串通、侵犯原告权益的事实，且是在查封期间签订的，应是无效的。第三人对被告所举证据的质证意见为：对于证据1、2、3均无异议；对于证据4真实性无异议，该份协议是在我们协议之前，有很多手写的，第三人提交的协议是在诉讼期间由其代理律师打印的，被我们的协议所变更，第三人提交的协议是在后的履行协议。第三人为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：1、购房协议，证明被告将房屋出售给第三人的事实。2、收条，证明第三人向被告支付购房款100万购买8号房，因在出售过程中被告将8号房另行出售给了他人，故将在8号房中的100万转到了购买2号房。原告对第三人所举证据的质证意见为：对于证据1真实性无异议，但我们认为该购房协议是无效的，因其违反了房地产管理法；对于证据2真实性无异议，但因诉争房屋的购房协议无效，该款项应还是8号房的房款。被告对第三人所举证据的质证意见为：对于证据1真实性有异议，跟被告手里的购房协议不一致，应以被告提供的购房协议为准；对于证据2无异议。经当庭举证、质证，合议庭对原、被告及第三人所举证据认定如下：一、被告、第三人对原告所举证据1、2、3、4无异议，审查后对上述证据予以认定；二、原告及第三人对被告所举证据1、2真实性无异议，审查后���上述证据真实性予以认定；原告对被告所举证据3合法性持有异议，合议庭经审查原告异议成立，审查后仅对该证据真实性予以认定；原告对被告所举证据4有异议，但未提供相反证据予以证明，结合其它相关证据，审查后对该证据予以认定。三、被告对第三人所举证据1有异议，合议庭经审查该证据与被告所持有的购房协议不一致，且被告系合同的相对方，审查后对该证据不予认定；原告及被告对第三人所举证据2真实性无异议，审查对该证据真实性予以认定。根据上述认定的证据及庭审中当事人的相关陈述，本案查明的事实为：2014年3月4日，原、被告签订购房协议一份，约定：被告将已经租赁给原告使用的位于本市光彩四区7栋2号门面房（房产证号：35××57）出售给原告，建筑面积228.56平方米，房屋总价款为2468000元整，此房款为吴伟净得款项，其它费用由��告承担，协议签订之日原告付购房定金30万元，并约定原告在3月15日之内备齐房款，被告在收到房款即日办理过户手续。原告在签约当日即付被告定金30万元。2014年3月25日，原告向被告支付购房款90万元整，被告向原告出具了收条。后因被告自身经济状况恶化，并被多人诉讼，致被告多处房屋及财产被他人查封。原告亦于2014年4月9日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封交易房产。本院（2014）蚌山民保字第00019号民事裁定书裁定查封了本案交易房产，随后原告向本院提起民事诉讼。另查明：2014年5月19日，被告向原告发出解除合同通知书，要求解除双方于2014年3月4日签订的房屋买卖合同。被告就其代理人向原告送达解除合同通知书的行为及过程在本市怀远县公证处办理了证据保全公证。在被告向原告送达解除合同通知书当日，被告又与第三人唐林签订购房协议一份，约定将诉争的位于本市光彩四区7栋2号门面房出售给第三人，后第三人唐林将之前支付给被告的其他项目款项100万元转为购买该处房屋款，被告于2014年5月19日向第三人出具100万元收条一张。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订《购房协议》意思表示真实，且不违反法律规定，故对原、被告均具有法律约束力，原、被告双方均应当依据诚实信用的原则，按照协议的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告虽在购房协议中约定原告在2014年3月15日之内备齐房款，但原告在依约支付了30万元定金后，于2014年3月25日再次向被告支付了购房款90万元，被告未予否认并予以了接收，可视为双方对协议约定的付款期限及付款方式进行了变更。之后因被告自身经济状况恶化并被多人诉讼，原告遂于2014年4月9日向本院提出诉前财产保全并对被告提起诉讼��寻求通过诉讼途径继续履行购房协议并办理过户手续，原告并不违约。故对被告及第三人辩称的原告迟延履行其交付购房款的主要义务，且经被告催告后仍不履行的辩解理由，本院不予采信。被告虽于2014年5月19日向原告发出了解除合同通知书，并就其代理人向原告送达解除合同通知书的行为及过程在本市怀远县公证处办理了证据保全公证，因原告在此之前已向本院主张权利，并一直在诉讼要求继续履行与被告在2014年3月4日签订的《购房协议》，被告的上述行为不符合合同法关于单方解除合同的条件，该解除合同通知书并不能产生解除合同的法律效力，故对被告及第三人辩称的原、被告签订的购房协议于2014年5月19日已解除的辩解理由，本院不予采信。因原、被告签订的购房协议在先，且仍然有效并继续履行，故对第三人要求继续履行与被告签订的购房协议并办理房���过户手续的请求，本院不予支持。第三人可另行向被告主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告邢亮与被告吴伟继续履行双方在2014年3月4日签订的《购房协议》；二、原告邢亮于本判决生效后二十日内一次性付清被告吴伟剩余购房款126.8万元；三、被告吴伟在原告邢亮付清上述购房款后十日内协助原告邢亮办理上述房屋过户手续；四、驳回第三人唐林的诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费16212元，保全费5000元，合计21212元（原告已预交5080元），由被告吴伟负担16212元，原告邢亮负担5000元，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长 张 玫审 判 员 王公尔人民陪审员 李乐鹏二〇一五年四月二十九日书 记 员 朱雅雯附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义��。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的���讼权利义务。……。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。 来源：