（2014）穗天法民四初字第2442号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-12-25
案件名称
广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司与吴启飞、广州市天河光华货运服务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司,吴启飞,广州市天河光华货运服务有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六条，第六十条第一款，第八十四条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第2442号原告：广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司，住所地在广州市天河区。法定代表人：池锦玲。委托代理人：李小强，系广东金鹰律师事务所律师。被告：吴启飞，住广州市天河区。委托代理人：万由伟，系广东羊城律师事务所律师。被告：广州市天河光华货运服务有限公司，住所地在广州市天河区。法定代表人：林桂真。委托代理人：王小刘，该司职员。原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司（以下简称“三骏公司”）诉被告吴启飞、广州市天河光华货运服务有限公司（以下简称“光华公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三骏公司的委托代理人李小强，被告吴启飞的委托代理人万由伟，被告光华公司的委托代理人王小刘到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告三骏公司诉称：广州市天河区石牌街石牌股份合作经济联社第三联队（以下简称“三联队”）和广州市天河区石牌街石牌第十一股份合作经济社（以下简称“十一社”）均是原告的下属单位，十一社属于三联队的其中一个分社。位于中山大道边、暨南大学围墙东与华南快速干线中山大道站西南角，土名为”宝元窿”的8300平方米场地是由十一社使用的集体土地，对外统一由原告经营管理，已领取土地使用权证。2010年8月16日，三联队与被告吴启飞签订《场地使用合同》将涉案场地出租给被告吴启飞使用，期限从2010年9月1日起至2013年9月31日止。2010年10月28日，被告吴启飞向三联队和十一社出具《投资计划书》，称：本人正承租涉案场地，拟在该地块投资兴建一座高端品牌汽车4S店及区域展销维修中心，汽车4S店及区域展销维修中心楼高四层的钢混结构建筑物，总投资额达5000万元；该项目由本人负责投资兴建，合作期满后，该场地上盖物业归十一社所有；由于该项目投资规模较大，回收期长，为确保双方合作的共赢，本人建议该场地的租赁期原合同到期后再延续20年，即从2013年10月1日起至2033年9月30日止；项目建成后，将为十一社完善集体用地近8300平方米及地上物业近千万元资能延续十一社的经济可持续发展，为十一社和本地带来巨大的经济和社会效益，希望十一社能同意以上建议并尽快续签原场地租赁合同等。2010年10月31日，被告吴启飞又向十一社和原告出具了《承租保证书》，称承租后将对场地进行全面升值改造，并结合星级4S店汽车销售、售后维修服务等一体化管理企业，使十一社的物业定位、地位价值和市场价值得到知名度的提升，使之成为石牌一大名片；租赁期限为20年，从2013年10月1日起至2033年9月30日止。《承租保证书》第四条履约保证第二款称“投入资金对该地块进行升级改造，在完成所有报批手续后一年内完成投资计划”；第八款称“合同期满后，地上建筑物及不动产内的设施、水电、消防设施（包括消防合格证）均归十一社所有”。2010年11月11日，十一社向原告提出《申请报告》，称考虑到被告作为承租者对改造该场地投资大，予以20年的租赁期限，原告对此表示同意。同日，原告、广州市天河区石牌街石牌村民委员会（甲方）与十一社（乙方）签订《授权委托协议》，约定十一社授权委托甲方及其下属公司就涉案场地与被告签订《场地租赁合同》，并且约定被告在投资计划书和承租保证书中保证的内容由甲方及其下属公司监督落实。正是因为被告吴启飞承诺在涉案场地进行重大投资，所以，原告（甲方）才在2010年11月16日同意与被告吴启飞（乙方）签订了《场地租赁合同》，约定甲方将涉案场地出租乙方，租赁期限从2013年10月1日起至2033年9月30日止，租金为每月5000元等条款。同日，原告还与被告吴启飞签订了《场地租赁合同补充协议》。原告、被告吴启飞所签订的《场地租赁合同》及补充协议均未经村民大会同意。被告吴启飞已承租涉案场地多年，但被告吴启飞在《投资计划书》和《承租保证书》中承诺的投资项目至今未启动，既没有办理任何报建、报批手续，也没有按照承诺对涉案场地进行任何建设。因被告吴启飞的违约行为，三联队和十一社在2013年9月26日向被告吴启飞发出《关于解除”宝元窿”场地相关租赁合同的函》，被告吴启飞已经签收了该函，充分了解村对其没有履行投资计划而要求解除租赁合同的态度。但是被告吴启飞不但毫不理会，更令原告无法接受的是，原告、被告吴启飞签订的《场地租赁合同》的租赁期限在2013年10月1日才开始，但被告吴启飞就已经在2013年10月14日擅自与被告光华公司签订《协议书》，非法将场地租赁合同转让给被告光华公司，从中牟利298万元，且被告吴启飞从未告知原告已非法将《场地租赁合同》转让给被告光华公司的事实。原告直至被告光华公司在2013年12月31日擅自通过转帐向十一社支付租金及向十一经济社出具所谓的《承租保证书》，向十一社要求履行租赁合同时，才得知此事。对此，原告及十一社多次向被告吴启飞和被告光华公司表示强烈反对，要求被告吴启飞严格按照承诺履行合同，但被告吴启飞及被告光华公司均置若罔闻，避而不见。原告认为：原告、被告吴启飞签订的《场地租赁合同》和《场地租赁合同补充协议》均未经村民大会同意，已明显违反了村民委员会组织法第24条第1款第8项“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”经村民会议讨论决定方可办理的强制性规定。加之被告吴启飞拒不履行投资承诺、非法转让租赁合同牟利的行为，更进一步严重损害了全体村民的利益。上述合同及其履行现状披露后，立即遭到了广大村民的强烈反对。由于《场地租赁合同》和《场地租赁合同补充协议》违反法律的强制性规定，理应认定无效。两被告因无效合同而取得使用的涉案场地应当返回给原告，两被告既然使用了涉案场地，仍应当参照合同约定的租金标准向原告支付场地使用费。从2010年10月至11月期间双方的缔约过程足以反映，正因为被告吴启飞当初出具了具有特定承租前提的《投资计划书》及《承租保证书》，原告才会愿意以月租金5000元的低廉租金与被告吴启飞签订20年的租赁合同。正是因为被告吴启飞承诺在涉案场地上投资5000万元，而且合同期满后，该5000万元投资所建造的不动产设施等可全部归十一社所有，从而为村民带来巨大的收益，原告才会同意这一承租方案。显而易见的是一块面积达8300平方米、且位于广州最繁华的天河区核心地带的土地，每月租金仅5000元，且20年不变，显著低于这块土地应有的租金价值。可见，如果被告吴启飞没有上述投资计划及保证，原告是绝对不会将如此低廉租金和被告吴启飞续签20年租赁合同的。但自租赁合同签订至今，被告吴启飞不但没有在涉案场地上进行任何投资，涉案场地仍保持租赁时的原状，而且还私自非法将租赁合同转让给被告光华公司牟利。被告吴启飞将租赁合同转让他人牟利，明显违背了其投资承诺，使原告希望能通过让利出租而带来的5000万元投资及合同期满后获得相应不动产的目的落空。而被告吴启飞私自转让租赁合同的行为也属于严重的违约，这一私自将租赁合同转让给被告光华公司牟利的行为，更充分表明被告吴启飞是以假装进行重大投资为由骗取原告以低廉租金签订20年租赁合同，然后再转让租赁合同进行牟利。被告吴启飞转让《场地租赁合同》给被告光华公司的行为已充分表明被告吴启飞已经以自己的行为明确表示不会履行投资承诺，从而使原告与其签订租赁合同的目的落空，原告认为根据合同法第94条第1款第4项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，《场地租赁合同》的法定解除条件已经成就，原告可以行使法定解除权要求解除《场地租赁合同》和《场地租赁合同补充协议》，要求被告吴启飞及被告光华公司应将涉案场地交还给原告，并按合同约定的租金标准支付至实际交还场地之日止。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告、被告吴启飞于2010年11月16日前的《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》；2、被告吴启飞及被告光华公司向原告交还位于中山大道边、暨南大学围墙东与华南快速干线中山大道站西南角，土名“宝元窿”的8300平方米场地；3、两被告向原告支付上述场地自2014年10月1日至实际交还之日止的租金（每月按5000元计算）；4、两被告承担本案诉讼费用。被告吴启飞答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我方忠实履行《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》，原告要求提前解除两份合同，没有事实和法律依据。2010年8月16日，三联队与我方签订《场地使用合同》，约定由三联队将讼争场地按现状出租给我方使用，场地面积8000平方米，使用期限自2010年9月1日至2013年9月31日止；场地使用费每月15000元；2010年11月16日，原告与我方就讼争场地再次签订《场地租赁合同》及补充协议，约定将场地按现状出租给我方使用，租赁期限至2013年10月1日至2033年9月30日，面积双方定为8300平方米，场地租金标准按原告要求，在合同上反映为5000元，管理费则为16537.50元，实际上每月租金为21537.50元，且每年递增20%，双方还详细约定租金支付方式。因此，原告称以每月5000元低廉价格出租与事实不符。上述两份合同签订后，我方忠实履行合同，按时足额向原告指定单位缴纳租金及管理费并依约合法使用场地。然而，我方仅使用场地一年左右时间，原告突然提出解除合同，没有事实和法律依据，是不能成立的，理由是：1、双方的合同是真实意思表示，形式合法有效，且我方按约足额向原告支付租金及管理费，从未拖欠。因此，双方的约定20年租约应受法律保护，任何一方不得提出中途解约；2、原告以我方在签约后曾有过在涉案场地拟投资建设汽车4S店计划，之后没有实施该计划为由，认为上述合同及补充协议法定解除条件已成熟的观点不能成立；事实上，在我方与三联队签订场地使用合同后，我方曾有过在涉案场地投资兴建汽车4S店想法和计划，但只是我方个人主观想法和计划，并没有写进租赁合同条款，双方也没有书面约定这一内容，也不是合同的附加条款。显然，该兴建汽车4S店想法和计划实现与否与涉案合同履行无关。况且，2010年10月28日在我方向三联队和十一社出具《投资计划书》及2010年10月31日向十一社出具《承租保证书》后，我方与原告在2010年11月16日所签订《场地租赁合同》及补充协议，均没有将上述投资计划内容列入《场地租赁合同》及补充协议条款内。由此可见，我方在讼争场地拟建汽车4S店想法和计划，不是讼争合同实现的目的，原告以此解除合同没有事实和法律依据；3、2010年9月1日，三联队给我方出具《委托书》，注明位于中山大道边，暨南大学围墙东与华南快速干线中山大道站西南角，土名“宝元窿”地块物业，现委托吴启飞全权对该物业进行分租、转租、出租等义务。同样，2011年11月2日，原告出具《证明》，也证明上述相同内容。因此，我方于2013年10月14日将讼争场地转租给被告光华公司，是经过原告同意和认可的，且该转租行为也事先知会原告（将我方与被告光华公司签订的协议复印件已送交给原告备案）。之后，讼争场地租金及管理费由被告光华公司直接向原告交纳，原告从未提出任何异议。因此，原告提出我方擅自转租，要求解除合同的理由是不成立的。二、涉及本案的其他问题：1、由于双方签订合同租赁期限为20年，且我方在涉案场地投入的建设费、设备费、办公装备共298万元，因此如果双方解约，将给我方带来巨大经济损失。同时，还涉及讼争场地聘用员工失业遣散，必定造成社会动荡和不稳定因素，其后果是不堪设想的；2、原告在讼争合同没解除情况下，又委托第三方广州航天奇观物业管理有限公司将讼争场地在广州市天河区村制改制公司三资交易中心网挂牌出租，原告这一物两租的行为侵犯了我方的合法权益。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告光华公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。被告吴启飞将讼争场地转租给我方是经得原告同意的，合法有效。2010年9月1日，三联队给被告吴启飞出具《委托书》，注明讼争场地委托被告吴启飞全权对该物业进行分租、转租、出租等业务。同样，2011年11月2日，原告出具《证明》，也证明上述内容。因此，被告吴启飞于2013年10月14日将讼争场地转租给我方，是经过原告同意和认可的，且该转租行为也事先知会原告（将两被告签订的协议复印件已送交原告备案）。之后，讼争场地的租金及管理费均是我方直接向原告交纳，原告从未提出任何异议。因此，原告提出被告吴启飞擅自转租，要求解除租赁合同的理由完全不成立的。与此同时，我方在通过合法转租使用场地后，遵纪守法，合法经营，每月足额向原告指定的单位交纳租金和管理费，从未拖欠；二、被告吴启飞忠实履行与原告签订的合同，原告要求提前解除合同，与事实不符合，于法无据。有关被告吴启飞履约的情况以及在讼争场地拟建投资建汽车4S店想法和计划的问题，被告吴启飞已阐述清楚，我方完全同意这一观点；三、若原告与被告吴启飞提前解约，将给两被告带来巨大经济损失及给社会带来动荡不安，这是法律不允许的。由于原告与被告吴启飞签订的合同租赁期限为20年，被告吴启飞在讼争场地投入建设费、设备费、办公装备共计298万元，因此，如果提前解约，将给两被告带来巨大经济损失。同时，还涉及两被告员工失业遣散问题，后果不堪设想。故此，请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告与被告吴启飞的合同继续履行。经审理查明：广州市天河区石牌街股份经济联社领有广州市人民政府于2012年9月2日颁发的地号440106013007JA00013、土地面积0.924公顷的权属证书。2013年8月6日，广州市天河区人民政府出具《证明》：经天河区政府批准，1991年，石牌村成立石牌股份合作经济联社；1997年，石牌村民委员会撤销村委会建制，由广州市天河区石牌街石牌股份合作经济联社出资组建广州市天河区石牌三骏（企业）集团有限公司。目前，原石牌村的集体资产分属三个产权人，即部分在“石牌村民委员会”名下，部分在“广州市天河区石牌股份合作经济联社”名下。现“石牌村民委员会”和“广州市天河区石牌街石牌股份合作经济联社”名下的所有集体资产（包括土地、物业、资金等）统一由广州市天河区石牌三骏（企业）集团公司进行经营管理。2010年8月16日，广州市天河区石牌街石牌股份合作经济联社第三联队（以下简称“三联队”、甲方）、被告吴启飞（乙方）签订《场地使用合同》，约定：甲方同意将位于中山大道边，暨南大学围墙东与华南快速干线中山大道站西南角，土命“宝元窿”场地按现状提供给乙方使用，场地使用面积约8000平方米（以下简称“讼争场地”，庭审时，当事人均确认讼争场地位于广州市天河区石牌街股份经济联社上述土地内），乙方同意按场地性质使用；场地使用期限从2010年9月1日至2013年9月31日。本合同签订之日，甲方已将场地按现状交付给乙方使用，乙方无异议；本合同期限届满前，乙方如需续约的，应提前三个月内向甲方提出续约书面要求，双方在协商一致前提下另行签订合同，如乙方未能在上诉时间未提出续约要求的，视为乙方放弃；场地使用费每月为15000元，乙方应于每月5号前以现金方式向甲方足额交纳当月的场地使用；上述场地使用费标准在2010年9月1日至2011年9月31日期间保持不变，在2011年10月1日至2012年9月31日期间，场地使用费每月15750元；在2012年10月1日至2013年9月31日，场地使用费每月16537.50元。使用期内，未经甲方书面同意，乙方不得出现将场地转租、借给他人使用、与他人交还等非乙方自用行为；乙方如需在场地上兴建建筑物，需得到甲方同意并取得相关部门的批准后方可进行，建筑物的产权归甲方所有；乙方不得将场地作任何形式的转让或抵押；使用期届满或合同终止、解除之日，乙方应按时将场地及相关设备设施交还甲方，如有建筑物的，应一并交还，乙方自行处理与第三人的关系以及搬走可移动物品等。2010年8月28日，吴启飞向三联队、石牌第十一股份经济合作社（以下简称“十一社”）提交《投资计划书》：本人承租位于天河中山大道边、暨南大学围墙东与华南快速干线中山大道西南角，土名为“宝元窿”的地块（即讼争场地），为合理利用土地资源、充分发挥该地块的价值，本人拟在该地块投资兴建一座高端品牌汽车4S店及区域展销维修中心；汽车4S店及区域展销维修中心占地约8300平方米，是楼高四层的钢混结构建筑物，功能分为展销大厅和维修车间，总投资额达5000万元；就该项目的开发，本人特向贵社提出以下建议：一、该项目由本人负责投资兴建，项目建成后本人在合作期内自主经营管理，合作期满后，该地块上盖物业归贵社所有，本人享有承租该物业的优先权，租赁条件另行协商；二、项目建设所需的相关用地手续（如划红线等工作）由本人全面负责办理，贵社将提供积极的配合并提供相关证明文件项目报建所产生的费用由本人承担；三、场地内原有的供水设施由十一社提供，用电设施由本人自行解决，如水电设施需增容的，由本人解决；四、由于该项目投资规模较大，回收期长，存在一定的市场风险，并且在办理土地划红线工作和报建，临建报批的手续费用很难估算，关系复杂，所以为确保双方合作的共赢，本人建议该地块的租赁期在原租赁合同到期后再延续20年，即从2013年10月1日起至2033年9月30日止，每月租金为21537.50元，该租金标准每5年递增一次，每次递增为每月5000元。项目建成后，将为贵社完善集体用地近8300平方米及地上物业近千万元资能延续贵社的经济可持续发展，必将为贵社和本地带来巨大的经济和社会效益，本人希望贵社能慎重考虑并同意以上建议，尽快续签原土地租赁合同。2010年9月1日，三联队出具《委托书》，内容为：我村地块（即讼争场地），现委托吴启飞全权对地块进行分租、转租、出租等业务。2010年10月31日，吴启飞作出《承租保证书》：本人愿意承租讼争土地，承租后将对该土地进行全面升级改造，并结合星级4S店汽车销售，售后维修服务一体化管理企业，使贵社物业定位、地位价值和市场价值得到知名度的提升、使之成为石牌一大名片。一、投资项目物业：土名“宝元窿”地块；二、租赁期限：20年，从2013年10月1日起至2033年9月30日止；三、租金标准：每月租金为21537.50元，该租金标准每5年递增一次，每次递增金额为每月5000元；四、履约保证：1、保证按时缴纳履约保证金、租金、水电费及消防、卫生、治安等费用，遵守合同条款，承担因开具租金发票产生的一切税费；2、投入资金对该地块进行升级改造，在完成所有报批手续后一年内完善投资计划，并接受业主及上级部门监督；3、按规定办理各项合法手续经营…8、合同期满后，地上建筑物及不动产内的设施、水电、消防设施均由广州市天河区石牌街石牌第十一股份股份合作经济社所有。2010年11月11日，十一社向三骏公司作出《申请报告》：经我经济社讨论，同意授权委托集团公司或其属下公司就讼争场地与吴启飞签订《场地租赁合同》，合同期为20年，租赁期限从2013年10月1日至2033年9月30日止，租金每月5000元，履约保证金为60000元。同意由三联队就上述场地与吴启飞签订管理费《协议书》，期限从2013年10月1日至2033年9月30日，管理费在2013年10月1日至2018年9月30日期间的每月为16537.50元等；上述《场地租赁合同》和管理费《协议书》由集团公司法律部协助起草。2011年11月11日，广州市天河区石牌街石牌村民委员会（甲方）、三骏公司（甲方）、十一社（乙方）签订《授权委托协议》，鉴于甲乙双方将讼争场地出租给吴启飞，甲乙双方经协商一致同意，就乙方授权委托甲方及其属下公司在本协议约定的期限内就讼争场地与吴启飞签订《场地租赁合同》，协议如下：一、乙方同意授权甲方及其属下公司就上述场地与吴启飞签订《场地租赁合同》，乙方对此表示同意，如当租赁场地再次招租时，涉及场地的招租办法、招租对象、租金价格以及《场地租赁合同》的条款等事宜均由乙方确定；二、《场地租赁合同》中约定由出租人享有的权益和完税后的租金收入，全部由乙方享有、收取和自行分配，租金收入按国家规定因开具发票所应交纳的税费在租金和管理费中先行扣除，因收取租金和管理费所应开具的发票由甲方或其属下公司直接开具给吴启飞；三、《场地租赁合同》中约定应由出租人享有的义务和责任由乙方履行和承担，与甲方及其属下公司无关。如因乙方过错而导致无法收取租金、管理费或发生纠纷的，由乙方自行解决，因此而造成的赔偿责任亦由乙方承担；四、吴启飞在2010年10月28日《投资计划书》及2010年10月31日《承租保证书》中的保证内容由甲方及其属下公司监督落实等。2010年11月11日，三联队（甲方）与吴启飞（乙方）签订《协议书》，约定：乙方同意甲方负责管理其享有使用权的讼争土地；期限从2013年10月1日至2033年9月30日止；上述场地管理费在2013年10月1日至2018年9月30日期间每月为16537.50元等；乙方应在每月5日前以现金或汇入甲方指定银行账户的方式向甲方足额交纳当月的管理费；乙方应以本人名义交纳管理费，如有变更的，应书面通知甲方，如乙方需开具发票的，乙方同意支付相应的税费；管理费的用途：用于管理物业周边的卫生、环保、绿化、治安、消防、交通等；用于协调乙方与当地政府部门的关系；用于协助乙方处理在开展经营活动过程中的所涉及的周边相邻关系；附协议解除条件：甲乙双方确认，当乙方与三骏公司在2010年11月16日签订的《场地租赁合同》终止或解除时，本协议亦同时终止或解除，甲乙双方的权利义务同时终止或解除，乙方应缴清所有费用，否则，甲方有权向乙方追偿。2010年11月16日，三骏公司与吴启飞签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将讼争场地按现状出租给乙方使用，租赁期限从2013年10月1日起至2033年9月30日；甲方在2013年10月1日将场地按现状交付给乙方使用，交付时甲乙双方应签订交付确认文件。场地租金标准为每月5000元；乙方应于每月5号前向甲方足额交纳当月租金；本合同签订之日，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金60000元；履约保证金用于乙方全面妥善履行本合同项下约定的义务提供担保；甲方依合同约定按时将场地交付乙方使用并有权按时向乙方收取场地租金；甲方有权监督乙方对场地的使用情况，有权对场地进行定期检查；使用期内，未经甲方书面同意，乙方不得出现将场地转租、借给他人使用、与他人交换等非乙方自用行为；乙方如需在场地上兴建建筑物，需得到甲方书面同意并在取得相关部门的批准后方可进行，建筑物的所有权归甲方所有；乙方不得将场地以任何形式的转让或抵押；如乙方经许可后在场地上兴建建筑物的，与该建筑物有关的所有证照（包括红线图）以及建筑物内所有水、电、消防及特种设备的有关报批手续、材料、验收意见书等资料的原件须在乙方取得上述文件后3０天内交给甲方，否则甲方有权解除本合同等；租赁期届满或合同终止、解除之日，乙方应按时将产地及相关设备设施交还给甲方，如有建筑物的，应一并交还，乙方自行处理与第三人的关系，以及搬走可移动物品等。2010年11月16日，三骏公司（甲方）、吴启飞签订《场地租赁合同补充协议》，约定：双方在2010年11月16日签订了《场地租赁合同》，甲方将讼争场地出租给乙方使用，乙方同意承租，租赁期限从2013年10月1日至2033年9月30日。现协商一致，订立补充协议：一、甲乙双方同意，对《场地租赁合同》第四条履约保证金条款进行变更，变更后的内容为：乙方在本补充协议签订之日，一次性交纳本合同履约保证金60000元，甲乙双方同意该履约保证金由乙方交至甲方指定单位十一社；上述履约保证金用于为乙方全面妥善履行在本合同项下约定的义务提供担保，如乙方在履行过程中出现违约行为的，上述履约保证金作为违约金处理。在本合同期满后，乙方如无违约或欠费等行为的，可以在租赁期满后10天内取回全部保证金款项（不计息），如乙方在本合同期满后两个月仍未向甲方取回保证金的，视为乙方放弃向甲方取回保证金的权利；二、甲乙双方同意在《场地租赁合同》第七条违约责任中增加条款，具体为：附解除合同条件：经甲乙双方确认，当乙方与三联队在2010年11月11日签订的《协议书》终止或解除时，本租赁合同亦同时终止或解除，甲乙双方的权利义务同时终止或解除，双方按租赁合同约定的终止或解除条款处理。三、本补充协议为《场地租赁合同》的有效补充，与《场地租赁合同》具有同等法律效力。《场地租赁合同》的其他条款不变，甲乙双方应仍继续履行。四、本补充协议一式捌份，甲方执贰份，乙方执贰份，其余肆，自甲乙双方签字盖章后生效。2011年11月2日，三骏公司出具《证明》，内容为：我司的地块（讼争地块），现同意吴启飞全权对该地块物业进行出租、转租等业务。2013年7月3日，吴启飞列席参加石牌村村民代表会议，会议期间村民社员提出由于吴启飞未按承诺盘活地块，造成经济损失，不再续约。2013年9月26日，三联队及十一社共同向吴启飞发出《关于解除“宝元窿”场地相关租赁合同的函》，函件于2013年9月27日妥投。函件内容主要为称吴启飞超过三年时间未按《投资计划书》及《承租保证书》对场地进行升级改造，要求解除《协议书》及《场地租赁合同》，要求7日内办理解除合同手续。2013年10月14日，吴启飞（甲方）与光华公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将2010年11月11日和16日分别与三联队及三骏公司签订的关于该讼争场地的租赁合同及场地转租给乙方，乙方分两次付清甲方投入的建场费、设备费、办公室装备等等（附清单）所有款项；交接场地之日起该场地租金、管理费和水电费等经营费用及所有的经营债权、债务、合同纠纷、财产损失等侵权纠纷由乙方负责，与甲方无关；甲方协助乙方办理好该地块所有租赁合同过户和按金单改名（需乙方自行与场地所有权业主协商好过户改名事宜）；若因客观原因，如该场地的拥有权业主，不同意场地租赁合同和按金单过户给乙方，出现不能将现有的场地合同和按金单过户至乙方名下的情况，甲方同意乙方代甲方履行该场地现有租赁合同所有内容，如出现任何安全责任事故由乙方全部承担所有责任，与甲方无关，但乙方必须按协议约定的日期结清本协议的未付款项，乙方超过30天未能付清本协议所有款项，甲方有权没收乙方已交的所有款项，并有权单方面终止本协议；本协议附甲方2010年11月11日和16日签订的《协议书》及《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》复印件一份，并盖甲方签章，本协议具同等法律效力等。2013年10月14日，光华公司签署《“宝元窿”地块建场费用清单（折旧后）》，清单内容为：场地平整机械费65万元；普场地材料130万元；建场劳务费40万元；办公室建设53万元；办公设备10万元；合计298万元。庭审时，吴启飞确认已收取298万元，表示自2013年10月1日起的租金及管理费由光华公司直接支付，其亦不再使用场地。2013年12月2日，光华公司作出《承租保证书》，拟在地块投资建设以物流仓储配套服务的物流综合服务中心，租赁期限为20年，每月租金21537.50元等，保证按时交租履约保证金、租金、水电费等。另光华公司称其自2013年10月起转账至十一社账户，履行交付租金及管理费义务，三骏公司表示其不认可转账行为等同认可其合同承租场地。三骏公司为证明场地的租金标准，为此提交广东安诚信房地产与土地评估有限公司作出的《房地产价值报告》三份，其中：2010年11月16日的价值时点月租金评估价值为138600元／月，单价为15元／月／平方米，年租金评估价值为1663200元／年；2013年10月1日的价值时点月租金评估价值为212500元／月，单价为23元／月／平方米，年租金评估价值为2550000元／年；2014年11月20日的价值时点月租金评估价值为231000元／月，单价为25元／月／平方米，年租金评估价值为2772000元／年。评估报告所涉面积为上述权属证书核定面积。2015年2月12日，本院派员现场勘察，涉案场地位于中山大道边，暨南大学围墙与华南快速干线中山大道站西南角处，东面入口有一铁闸，没有发现加锁，场地主要为平地，空置状态，位于东面入口处有一简易结构二层的板间房；当日调查，光华公司表示门锁系当日打开，此前被锁；关于现场的板间房，三骏公司表示在与吴启飞签订合同前已存在板间房，吴启飞未进行任何的建设；吴启飞表示该板间房由其建设，另东面门前小路、场地的围墙、场地内的三通一平均系其投资建设，另其在场地内栽种树木；光华公司表示其进场后将板间房加固，派员看管场地，由于被锁门，现场地无法使用。庭审时，三骏公司表示三联队及十一社均是其属下单位，十一社是三联队的分社，对于租金标准，其表示为每月5000元，至于三联队与吴启飞签订的《协议书》所涉的管理费是另一法律关系，是不同性质的款项，且《协议书》中约定管理的服务内容，管理费不属本案处理范围；吴启飞主张每月的使用费对价为租金5000元、管理费16537.50元，合计为21537.50元。再：三骏公司撤回其第三项诉讼请求。本院认为：三骏公司撤回其部分诉讼请求，属其诉讼权利自由处分，本院予以照准。讼争场地属于石牌村集体所有，三骏公司依据集体组织规定管理经营集体财产，其及下属部门对外出租并与他人缔约，应约束缔约当事人。三骏公司与吴启飞签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应按约定履行。吴启飞自2010年8月16日起与三联队签订《场地使用合同》使用讼争场地，期限为三年，三年期间的月租金15000元至16537.50元不等，合同期至2013年9月31日届满；双方未有交付使用时的现状交接手续，吴启飞亦未有证据证实在此期间投资建设，结合现场调查可见，场地主要为空地状态，唯一建筑物为一间板间房，吴启飞主张其投资建设板房、栽种树木、投入资金建设出口水泥路等花费巨额投资均缺乏事实依据，不予采纳。合同届满后，双方协商续约事宜，吴启飞于2010年10月28日向三联队、十一社作出《投资计划书》，作出在场地兴建汽车4S店及区域展销维修中心、总投资达5000万元的计划，并承诺合同期满后地上建筑物归三联队、十一社所有的要约请求，因其长期投资故请求续约20年；吴启飞于2010年10月31日作出《承租保证书》，保证在场地投入租金进行升级改造，在完成所有报建手续后一年内完善投资，再次明确合同期满后地上建筑物及不动产归十一社所有，因吴启飞的要约请求，下属部门向上级部门三骏公司作出《申请报告》及经村集体组织审批流程，三骏公司因此以村集体财产管理者身份与吴启飞签订讼争的《场地租赁合同》，合同期限长达20年，对吴启飞的上述《投资计划书》及《承租保证书》要约作出承诺，双方体现其真实意思表示，即吴启飞取得20年期限的租赁使用权，对场地进行投资建设，获取利润，而三骏公司所代表的村集体因此获得长期稳定租金收益及在合同期限届满后获得地上建筑物的所有权权益，双方实行各自合同目的。三骏公司委托具有鉴定资质的评估公司作出的租金评估价值，在无反证下，本院予以采纳该评估报告的租金标准，而三年的评估租金远远超出双方约定的租金或管理费标准，吴启飞主张租金5000元或管理费16537.50元为全部对价，并存在递增约定，但显然不符合正常的市场交易价格。三骏公司系以低价租金收益期待日后获取投资建设收益，故签订长达20年租约。吴启飞及三骏公司的要约及承诺行为符合日常经济规律，但吴启飞在与三骏公司签订合同后，并未按计划进行投资建设，在2013年7月3日吴启飞在参与村集体会议时，村集体成员就其迟迟未盘活场地提出质疑，在2013年9月26日三联队、十一社向其发出《关于解除“宝元窿”场地相关租赁合同的函》后，其仍单方在未经三骏公司或三联队、十一社等同意下将讼争土地使用权以《协议书》整体转让给光华公司，获取298万元的对价，有违诚信，违背双方意思表示，吴启飞以自己的转让行为表明其拒绝履行合同主要义务对场地进行投资建设，三骏公司的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，三骏公司享有法定的合同解除权。《投资计划书》及《承租保证书》应为双方成立租赁关系的组成部分，吴启飞抗辩该投资承诺未在合同书面约定故不视为双方意思表示缺乏依据，不予采纳。吴启飞抗辩三骏公司出具的《证明》享有分租、转租权利，但该《证明》与合同约定“未经甲方书面同意，乙方不得出现将场地转租、借给他人使用、与他人交换等非乙方自用行为”及“乙方不得将场地以任何形式的转让或抵押”相悖，与双方合同目的不符，不予采纳。光华公司出具的《承租保证书》系在三骏公司未同意吴启飞转让行为的单方意思表示，不能视为三骏公司同意两者的转让行为。光华公司自行转账行为不等同三骏公司接受其作为承租人主体身份。三骏公司与吴某的合同依法应予以解除，合同解除，吴某作为合同相对方，应予以返还场地；吴启飞与光华公司的转让租赁权行为未经三骏公司同意，光华公司无使用场地的合法依据，应予以搬迁，交还场地。对于三骏公司主张的第二项诉讼请求，本院予以支持。结合现场简易搭建板房、不存在固定建筑物情况，本院判令吴启飞及光华公司在本判决发生法律效力之日起10内予以搬迁，返还场地。对于场地租金或管理费问题、吴启飞与光华公司的转让行为，由当事人另寻途径处理，本院不作调处。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第八十四条，第九十四条第一款第（四）项、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司、被告吴启飞于2010年11月16日签订的《场地租赁合同》及《场地租赁合同补充协议》。二、被告吴启飞、被告广州市天河光华货运服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市天河区石牌三骏企业集团有限公司交还上述《场地租赁合同》所涉的中山大道边、暨南大学围墙东与华南快速干线中山大道站西南角，土名“宝元窿”的8300平方米场地。本案受理费15700元，由被告吴启飞负担15600元，由被告吴启飞、广州市天河光华货运服务有限公司共同承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 谭巨文人民陪审员 梁泳怡人民陪审员 傅红亚二〇一五年四月二十九日书 记 员 梁怡筠曾妙仪判决书于2015年月日送达 微信公众号“”