（2015）包民二初字第00609号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-07-02
案件名称
安徽省九珑物业服务有限公司与陈国群物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽省九珑物业服务有限公司,陈国群
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民二初字第00609号原告：安徽省九珑物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：鲍丽，总经理。委托代理人：袁建，安徽事茂律师事务所律师。委托代理人：于伟，安徽事茂律师事务所实习律师。被告：陈国群，女，1979年3月11日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，住合肥市包河区。委托代理人：徐德龙，系陈国群之夫。原告安徽省九珑物业服务有限公司诉被告陈国群物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨天柱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽省九珑物业服务有限公司的委托代理人袁建、于伟与被告陈国群及其委托代理人徐德龙到庭参加诉讼。现已审理终结。原告安徽省九珑物业服务有限公司诉称：原告与安徽华阳置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，根据合同约定，原告为九珑湾花园小区提供前期物业服务。被告购买房屋时，在《前期物业服务合同》上以业主的身份签字。原告按照合同约定提供了物业服务，被告却无故拖欠自2013年3月1日至2014年12月31日物业费4247.04元。根据合同约定，业主应于每年的1月10日和7月10日前交付上半年和下半年的物业服务费，逾期交纳，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三交纳违约金。为构建和谐物业服务关系，原告自愿按照每日千分之一点五计收违约金，计算为2975.08元。为维护合法权益，原告提起诉讼，请求判令：一、判令被告立即支付拖欠的物业费4247.04元，逾期违约金2975.08元（暂计算至2015年1月20日，其后顺延直至款清之日），合计7222.12元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告陈国群辩称：原告收取费用之后没有尽职尽责做好小区服务工作。2012年5月，本人购买安徽华阳置业的房屋，于2012年7月20日拿到钥匙，房屋装修时间2012年8月1日至10月1日。2012年11月25日离开新房之后，于2012年12月6日下午，回家发现三间卧室有高达10cm厚的积水，并蔓延至客厅和阳台，房间卧室里强化地板全部损毁，地面以上的10cm墙面涂料全部变形，后经调查发现，由于楼层公共水管赌塞，造成流水不畅，以至于污水从我家卫生间马桶和地漏向外面涌水。我方认为楼层公共水管的堵塞是由于九珑物业的监管排查不到位造成的，其不作为的行为给本人造成了直接的财产损失。请求驳回原告的诉请。经审理查明：安徽华阳置业有限公司（甲方）与安徽省九珑物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，安徽省九珑物业服务有限公司受安徽华阳置业有限公司委托，对九珑湾花园小区提供前期物业管理服务，合同期限自业主入伙之日起至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的使用与维护、违约责任等进行了约定。其中对服务费用以及收取方式，合同第三章第五条主要约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，电梯住宅房屋部分物业服务费1.2元／月／㎡。甲方或业主应于每年上半年的第一个月和下半年的第一个月之10日前即每年的1月10日和7月10日前交付上半年和下半年的物业服务费。出租物业的，仍由出租房交纳；转让物业时，须交清转让之前的物业管理费。甲方或业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交纳物业服务费的千分之三交纳违约金。小区水、电等公用能耗，按实分摊，另行收费（由于电梯直达地下车库，一层住户如有适用地下车库但不限于购买，租赁或临时占用地下车库等，则按照本条标准支付电梯公摊费用）。对于违约责任约定乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，应向甲方、业主退还未达标部分的服务费用。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按月向乙方支付违约金。陈国群系九珑湾小区7栋204室业主，该房屋建筑面积126.4㎡，房屋类型为住宅。2012年9月3日，陈国群对安徽华阳置业有限公司与安徽省九珑物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》予以确认。合同签订后，安徽省九珑物业服务有限公司依约在该小区从事物业服务工作，陈国群自2013年1月1日起未再交纳物业服务费。期间，安徽省九珑物业服务有限公司曾发律师函及登报催收物业服务费。另查明：2011年8月28日经物价部门备案核准九珑湾花园小区高层住宅物业费为1.20元／月／㎡；2012年11月30日经物价部门核准九珑湾花园小区有电梯住宅综合服务费按“一费制”每平方米1.4元收取住宅综合服务费。再查明：2012年10月1日，被告陈国群所有的上述房屋装修完毕，同年11月25日离开房屋，12月6日下午，被告回家发现三间卧室有高达10cm厚的积水，并蔓延至客厅和阳台，房间卧室里强化地板受损毁，墙面涂料变形。上述状况发生的原因系由于楼层公共落水管赌塞，造成流水不畅，以至于污水从被告房屋内卫生间马桶和地漏向外面涌水造成的。以上事实，有原告营业执照、物业资质证书、收费许可证、《前期物业服务合同》、催告函、送达回单、报纸及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告安徽省九珑物业服务有限公司进驻九珑湾小区提供前期物业管理服务是基于其与建设单位安徽华阳置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效，因此前述合同对包括被告陈国群在内的全体业主具有约束力，被告陈国群应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。合同履行期间，原告安徽省九珑物业服务有限公司依约为包括被告陈国群在内的小区业主提供了物业管理服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告陈国群作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告陈国群未向原告安徽省九珑物业服务有限公司交纳自2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费合计为4247.04元，已经违反了合同第五条的相关约定；同时国务院《物业管理条例》第七条第（五）项规定业主的义务就有“按时交纳物业服务费用”，被告陈国群在原告物业服务期间以及在原告以律师函等方式催缴下，均对物业服务费用分文未付，违反了合同约定和法律的规定。对于原告主张的逾期付款违约金请求，本院认为：本案中，对于物业费的具体缴费时间，《前期物业服务合同》有明确约定，原告对具体违约标准计算方式由合同约定的日3‰，自愿予以调整为1.5‰计算，但本院认为根据物业服务合同的特点，其法律关系不等同于民间借贷，因此原告主张违约金计算标准，其请求不妥，本院根据公平和诚信原则，考虑到被告因违约所给原告造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，决定对原告提出的违约金数额予以核减，具体可按中国人民银行同期同类贷款利率标准计取。对被告辩称由于公共落水管赌塞造成原告房屋受损，该辩称理由系侵权关系，与原告诉请的物业管理合同关系不是同一法律关系，本案对此辩称理由不予审理。对此辩称理由其可另行诉讼。综上，据此依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈国群于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省九珑物业服务有限公司物业管理费计4247.04元以及违约金（违约金分段计算为：以1061.76元为基数自2013年7月11日起算，以1061.76元为基数自2014年1月11日起算，以1061.76元为基数自2014年7月11日起算，以1061.76元为基数自2015年1月11日起算，均计算至本判决确定给付日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告安徽省九珑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈国群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，原告安徽省九珑物业服务有限公司负担10元，被告陈国群负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 杨天柱二〇一五年四月二十九日书记员 郑 亮附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”