（2015）兴民一初字第3号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-09-16

案件名称

马佳与广西红日东升投资有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市兴宁区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民一初字第3号原告：马佳，南宁市东沟岭经济开发有限责任公司职工。被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市江南区。法定代表人：张功科，该公司董事长。原告马佳与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称：红日东升公司）商品房预约合同纠纷，本院于2014年12月10日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，人民陪审员肖楠、梁端兰参加的合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。书记员李寒担任记录。原告马佳到庭参加诉讼。被告红日东升公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马佳诉称：2014年4月28日，原告与被告签订了一份《红日山湖商品房认购协议书》，约定原告向被告购买位于红日·山湖小区的房。原告依据协议中约定分期交付首付购房款，被告以未交完首付款为由，不与原告签订商品房买卖合同。即使原告多次催促签订合同，被告仍迟迟不与原告签订合同。原告出于无奈向被告提出退房退款要求，并按被告的要求，于2014年9月28日填写了红日·山湖客户特殊申请表，至今仍无任何反馈信息。原告遂于2014年10月2日、10月12日、10月13日、10月15日、10月18日多次向被告提出退房退还购房款的合理要求，但被告各种理由或托辞故意躲避原告。原告从2014年10月14日的《南国早报》刊登中国农业银行发布的公告中，才得知原告所购买的房屋已被被告用于在建工程抵押，被告故意隐瞒该事实，原告认为，被告的行为构成严重违约，有合同欺诈的嫌疑，严重损害了原告及其他购房者的利益，根据合同法第五十四条的规定，原告有权要求撤销原、被告双方签订的《红日·山湖商品房认购协议书》，并根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求被告返还已付购房款及利息、承担支付一倍购房款的赔偿责任。原告诉至本院，请求法院依法判决：一、撤销原告与被告签订的《红日山湖商品房认购协议书》；二、被告返还原告购房款70547元及利息（利息计算：以已付购房款70547元为基数，从2014年9月28日计至实际偿清之日，按银行同期贷款利息计算）；三、被告双倍返还定金30000元；四、被告支付给原告已付购房款一倍的赔偿款共计70000元；五、本案诉讼费由被告承担。被告红日东升公司未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：位于南宁市兴宁区兴桂路红日山湖项目由被告红日东升公司开发，于2013年8月5日取得商品房预售许可证。被告红日东升公司于2013年8月12日将红日山湖项目的房办理在建工程抵押登记，抵押权人为案外人中国农业银行（以下简称：农行支行）。2014年4月28日，被告红日东升公司（甲方）与原告（乙方）签订一份《红日山湖商品房认购协议书》，约定由乙方认购红日山湖小区的房，建筑面积为36.18平方米，实际成交总价为353934元，乙方应在签订协议时向甲方交纳15000元购房定金，并在签订合同时按总房款的30%支付首期购房款106934元（含已付定金），其余247000元的购房款由乙方以银行按揭贷款的方式付清，分期付款方式为乙方须在签订《合同》时按总房款的18%支付首期购房款64160元（含已付定金），剩余12%的购房款42774元在2014年10月28日前付清；乙方应在签订本协议书之日起七日内携带有关资料自行到红日山湖售楼部签订合同；该协议第八条约定“非因甲方原因，乙方未能按期履行本协议第五、六、七条约定之义务的，视为乙方不履行本协议并自动放弃对该物业的认购权，甲方有权解除本协议并将乙方认购的物业转售他人及没收乙方所交定金，且甲方无需向乙方承担任何的赔偿或补偿责任”；该协议第九条约定“如甲方在本协议签订之日起七日内，未经乙方书面同意而将乙方认购的该物业另售他人的，本协议即行解除，甲方应双倍返还乙方所交的定金，但甲方无须向乙方承担任何的赔偿或补偿责任”；该协议自乙方向甲方交付定金后生效。该认购协议书还对其他事项进行了约定。签订认购协议后，原告于2014年4月28日向被告红日东升公司交付定金15000元，于2014年5月1日、2014年8月4日分别向被告红日公司支付购房款49160元、21387元。2014年10月14日，案外人农行支行在《南国早报》刊登公告，告知其系“红日山湖”项目所有物业按揭业务的经办银行，买受人须将购房定金、首付款及按揭款存入农行支行的指定账户，如买受人按照该缴款方式支付购房款，农行支行将配合办理相关的商品房买卖合同网签、预告登记等手续。被告红日东升公司至今未与原告签订商品房买卖合同，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。经查，涉案房屋至今尚未办理抵押解除手续。经本院对《红日山湖商品房认购协议书》的法律性质进行释明后，原告明确表示不变更诉讼请求。以上事实，有《红日山湖商品房认购协议书》、《南国早报》公告、购房收据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告红日东升公司经本院合法送达传票，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。一、关于本案所涉认购协议书的性质。本案中，原、被告双方以认购协议书的形式为将来签订商品房买卖合同确定一种可能性，该认购协议书仅约定了房屋单价、购房总价以及双方违反约定不签订商品房买卖合同应承担的后果，未对房屋交付时间、条件、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记事宜等其他主要内容进行明确约定，故该认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，系商品房买卖合同的预约合同。原、被告均出于真实意愿签订该认购协议书，该认购协议书且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于认购协议书应否撤销。原、被告签订认购协议书之前，涉案房屋已办理在建工程抵押手续，认购协议书对于涉案房屋已先行被用于在建工程抵押的事实未作说明，被告亦未出庭举证证实其已明确将这一事实告知原告。由于双方尚未签订商品房买卖合同，原告作为买受人，所购房屋抵押的事实势必对其后续的购房流程及房屋的处分产生影响，而被告隐瞒该重大事实，且经房屋抵押权人即案外人农行支行确认，涉案房屋至今未解除抵押，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，原告享有合同撤销权，现原告诉请撤销双方签订的认购协议书，符合法律规定，本院予以支持。三、关于被告红日东升公司应负的合同责任。关于购房款70547元及其利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，由于原、被告双方签订认购协议书撤销，被告红日东升公司收取的购房款70547元应向原告予以返还，被告收取购房款后未能依约签订商品房买卖合同，对原告而言产生资金占用的事实，造成已付购房款的利息损失，现原告诉请被告返还购房款70547元及利息，于法有据，本院予以支持，按照原告分期支付购房款的时间，利息计算为：以已付购房款49160元为基数，从2014年5月1日起计至2014年8月3日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付；以已付购房款70547元为基数，从2014年8月4日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。关于原告诉请的一倍购房款的赔偿问题。由于原、被告签订的认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同，性质上是预约合同，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的关于出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的适用前提，是出卖人订立商品房买卖合同时存在故意隐瞒所售房屋已经抵押等事实，也就是说，买受人与出卖人之间已成立商品房买卖合同关系，由于原、被告尚未签订商品房买卖合同，原告的该项主张不符合该司法解释规定的适用前提，本院对原告的该项主张不予支持。关于原告诉请被告双倍返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，该《红日山湖商品房认购协议书》被撤销后自始对原、被告无法律约束力，原告依据该协议约定主张被告双倍返还定金，无法律及事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，由于《红日山湖商品房认购协议书》被撤销，被告仍应返还原告交付的购房定金15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告马佳与被告广西红日东升投资有限公司于2014年4月28日签订的《红日山湖商品房认购协议书》；被告广西红日东升投资有限公司向原告马佳返还购房款70547元并支付利息（利息计算：以已付购房款49160元为基数，从2014年5月1日起计至2014年8月3日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付；以已付购房款70547元为基数，从2014年8月4日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）；三、被告广西红日东升投资有限公司向原告马佳返还购房定金15000元；四、驳回原告马佳的其他诉讼请求。案件受理费3715元，由原告马佳负担1850元，被告广西红日东升投资有限公司负担1865元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长农慧兰人民陪审员肖楠人民陪审员谭淑丹二〇一五年四月二十九日书记员李寒附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给案外人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 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