（2015）穗中法民五终字第108号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-02
案件名称
傅丽萍与林国中、廖秀爱房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
傅某萍,林某中,廖某爱
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第108号上诉人（原审原告）傅某萍，住浙江省武义县。委托代理人吴培雄。委托代理人郑京雄。被上诉人（原审被告）林某中，住广州市东山区。被上诉人（原审被告）廖某爱，住广东省新兴县。两被上诉人共同委托代理人蔡剑雄。上诉人傅某萍因与林某中、廖某爱租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1379号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年1月23日，傅某萍（承租方）与林某中、廖某爱（出租方）、广东合富房地产置业有限公司（经纪方）签订《商业租赁合同》，约定：出租方同意将广州市海珠区现代一街64号2022、2023、2025、2033、2051号铺的房地产（房地产权证号码：C7××23、C7××10、C7××05、C7××11、C7××12号）出租给承租方作商业用途使用，建筑（或使用）面积600平方米，租赁期限自2014年3月15日至2020年6月14日，其中2014年3月15日至2014年6月14日为免租期，2014年6月15日至2016年6月14日的月租金为18000元；等。同日，林某中、廖某爱向傅某萍出具广州市海珠区现代一街64号2022、2023、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2032、2033、2035、2036、2037、2038、2039、2050、2051、2052、2053、2055、2056、2057、2058、2059、2060、2061按金280800元的收据、首月租金93600元的收据。傅某萍（乙方、承租方）与林某中、廖某爱（甲方、出租方）还曾自行签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市海珠区现代一街64号（2022、2023、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2032、2033、2035、2036、2037、2038、2039、2050、2051、2052、2053、2055、2056、2057、2058、2059、2060、2061）商铺物业出租给乙方使用，乙方经实地了解后，愿意承租该物业；承租该物业建筑面积总共1440平方米；租赁期限自2014年3月15日至2024年6月14日，其中2014年3月15日至2014年6月14日为免租期，2014年6月15日至2016年6月14日的月租金为93600元；等。2014年3月18日，傅某萍（乙方、承租方）与林某中、廖某爱（甲方、出租方）又签订一份《补充协议》，约定：甲、乙双方就己签署位于广州市海珠区现代一街64号2022、2023、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2032、2033、2035、2036、2037、2038、2039、2050、2051、2052、2053、2055、2056、2057、2058、2059、2060、2061号铺（不包含美容院己租的商铺）物业租赁合同作以下补充约定：1、租赁双方于2014年1月23日己签订租赁合同，承租方已支付三个月押金、首月租金合计人民币叁拾柒万肆仟肆佰元整给出租方，出租方已签收；2、租赁双方均知悉出租方出租该物业为转租物业，签署合同当天承租方已支付押金为人民币贰拾捌万捌佰元整（￥280800元）给出租方，现双方友好协商于租赁期的最后一个月（即2024年5月15日至2024年6月14日）的租金在承租方所支付的押金里扣除，承租方承诺于2024年5月15日或之前缴清在承租期间经营所产生的水、电等一切费用，否则承租方须按时支付租金；4、此协议与租赁合同具有同等法律效力，此协议与合同不一致时以此为准，双方均无异议；等。傅某萍与林某中、廖某爱曾签名确认一份租金计算费清单，该清单中记载：第1、2年65元／㎡×1440方=93600，其余年份也均记为×1440；双方均同意现代一街64号2楼商铺成交约定以以上的条件为准；等。该清单下方有“确认该物业的月租金是以65元／㎡、总面积1440方为基准计算现代一街64号2楼商铺2014.8.21陈某甲”字样。傅某萍于2014年9月12日提起本案诉讼称，案涉物业建筑面积总共为1352.679平方米，而非合同约定的1440平方米（减少了87.321平方米）。租期内前两年的月租金应为87924.135元，而非合同原约定的93600元，此后每年约定的月租金也与实际计算不符。故起诉要求判决：1、林某中、廖某爱退还超出租赁商铺面积的租金（从2014年6月份起开始计算，每个月应退5676元）；2、双方所签订的《商铺租赁合同》中关于租赁商铺的约定变更为“林某中、廖某爱将坐落于广州市海珠区现代一街64号（2022、2023、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2032、2033、2035、2036、2037、2038、2039、2050、2051、2052、2053、2055、2056、2057、2058、2059）商铺物业出租给傅某萍使用”；3、双方所签订的《商铺租赁合同》中关于租赁商铺的面积及租金的约定变更为“承租该物业建筑面积总共1352.679平方米，月租金按每平米65元计算，2014年6月15日至2016年6月14日的月租金额为人民币87924元，2016年6月15日至2017年6月14日的月租金为人民币91441元，2017年6月15日至2018年6月14日的月租金为人民币96013元，2018年6月15日至2019年6月14日的月租金为人民币100814元，2019年6月15日至2020年6月14日的月租金为人民币105855元，2020年6月15日至2021年6月14日的月租金为人民币112206元，2021年6月15日至2022年6月14日的月租金为人民币118938元，2022年6月15日至2023年6月14日的月租金为人民币127264元，2023年6月15日至2024年6月14日的月租金为人民币136173元”；4、林某中、廖某爱承担本案的诉讼费用。林某中、廖某爱辩称，不同意傅某萍的诉讼请求，理由如下：1、本合同并非按照面积计算租金的合同，而是一口价的合同，合同中所出现的面积并非按照房产证累加所得，只是作为计算租金的基数，傅某萍要求变更租赁标的、租赁金额没有事实依据；2、傅某萍已经知悉美容院的存在且实地查看过地块的使用部分，傅某萍接受承租的物业，均表示对物业的面积和使用情况清楚，其行为表示愿意按照合同的价格支付租金；3、本合同所约定的建筑面积，在使用过程中，林某中、廖某爱同意傅某萍隔断使用公共部分及一楼门面，该部分面积已由傅某萍实际使用，同时，林某中、廖某爱将房屋交付给傅某萍时有阁楼一并交付，若本案傅某萍要求按照实际使用面积，则需要把阁楼也一并计算；4、海珠区现代一街2060房实际由傅某萍使用，傅某萍将其面积剔除，与事实不符；5、傅某萍要求按照房产证的建筑面积总和计算租金没有合同依据，因为合同没有对此进行约定。综上，林某中、廖某爱请求原审法院驳回傅某萍的全部诉讼请求。原审诉讼中，傅某萍表示：经核实，美容院承租了2060、2061、2062三个商铺共180.3484平方米；傅某萍承租涉案商铺时，至少合同约定的2楼的商铺是全部打通的；傅某萍承租的商铺有阁楼，面积没有计算过；傅某萍承租之后按傅某萍的设计图纸对商铺进行间隔。林某中、廖某爱表示：房屋首先是从业主阮某承租所得，承租后由林某中、廖某爱搭了200平方的阁楼，在2013年9月份林某中、廖某爱将部分面积承租给美容院，当时为了便于合同备案，房屋租赁管理中心要求林某中、廖某爱只拿几个房产证号备案即可，然后美容院取得营业执照；当时林某中、廖某爱、中介、傅某萍在现场查看租赁物时是没有间隔的，2楼全通的敞开式的加阁楼，林某中、廖某爱为了计算租金，当时是一口价的约定，并非按照房产证上的面积计算；美容院实际使用的商铺在海珠区现代一街64号2062附近。原审法院限林某中、廖某爱在2014年11月1日前提供赵某使用房屋编号和面积的相关资料，但林某中、廖某爱一直未提交。傅某萍为证明其主张，还提交了以下证据：广州市海珠区现代一街64号2022（建筑面积18.0525平方米）、2023（建筑面积44.8763平方米）、2025（建筑面积24.7578平方米）、2026（建筑面积49.4675平方米）、2027（建筑面积35.2218平方米）、2028（建筑面积67.0843平方米）、2029（建筑面积46.9336平方米）、2030（建筑面积57.3271平方米）、2031（建筑面积49.6043平方米）、2032（建筑面积53.1527平方米）、2033（建筑面积53.6013平方米）、2035（建筑面积67.9062平方米）、2036（建筑面积70.0502平方米）、2037（建筑面积49.9856平方米）、2038（建筑面积72.5933平方米）、2039（建筑面积49.9856平方米）、2050（建筑面积68.5631平方米）、2051（建筑面积51.4376平方米）、2052（建筑面积60.1488平方米）、2053（建筑面积76.7414平方米）、2055（建筑面积57.0376平方米）、2056（建筑面积50.6079平方米）、2057（建筑面积59.7339平方米）、2058（建筑面积59.7339平方米）、2059（建筑面积58.0747平方米）号房房地产权证复印件。该房地产权证后所附房地产分户图记载了上述房屋的位置。林某中、廖某爱对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。鉴于林某中、廖某爱庭审中陈述涉案商铺是由林某中、廖某爱在原产权人处承租后转租给傅某萍，林某中、廖某爱应有涉案商铺产权登记资料，故原审法院限林某中、廖某爱2014年11月1日前对傅某萍提交的上述证据进行核实。林某中、廖某爱一直未对上述证据予以核实。林某中、廖某爱为证明其主张，还提交了以下证据：1、①阮某与林某中、廖某爱签订的《商品租赁合同》复印件，该合同约定林某中、廖某爱承租广州市海珠区现代一街64号物业，总建筑面积1533.0274平方米。②阮耀棠出具的证明：同意将广州市海珠区现代一街64号的出租物业转为旅店经营。2、①林某中、廖某爱与赵倩于2013年9月1日签订的《广州市房屋租赁合同》复印件，该合同约定：林某中、廖某爱将海珠区金沙路现代一街64号2033、2051房出租给赵某使用。②广州市初颜美容有限公司的工商登记信息，该信息记载企业住址：广州市海珠区金沙路现代一街64号2033-2051号自编之一；企业法人（负责人）：赵某。3、海珠区现代一街64号2060（建筑面积60.3561平方米）、2061（建筑面积56.3753平方米）、2062（建筑面积63.617平方米）房房产证复印件。该房地产权证后所附房地产分户图记载了上述房屋的位置。傅某萍、林某中、廖某爱提交的房产证所附房地产分户图所记载的内容相同，其中海珠区现代一街64号2022、2023、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2032、2033、2035、2036、2037、2038、2039、2050、2051、2052、2053、2055、2056、2057、2058、2059房左右对称、依次上下排列；2060、2061房上下排列，在2059房之下、2062之上、位于右下方。4、相片。傅某萍对林某中、廖某爱提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性无法确认，如果是真实的，那美容院应该在傅某萍商铺的中间，但实际上美容院是在角落；对证据3的关联性有异议，傅某萍计算的面积是扣除房东出租给林某中、廖某爱3个铺位的面积剩下的面积；对证据4的真实性、合法性、关联性无法确认，但傅某萍承认商铺确实有在装修。原审法院认为，从傅某萍与林某中、廖某爱2014年3月18日签订的《补充协议》中“租赁双方于2014年1月23日己签订租赁合同，承租方已支付三个月押金、首月租金合计人民币叁拾柒万肆仟肆佰元整给出租方，出租方已签收；租赁双方均知悉出租方出租该物业为转租物业，签署合同当天承租方已支付押金为人民币贰拾捌万捌佰元整（￥280800元）给出租方”的约定及林某中、廖某爱于2014年1月23日向傅某萍出具的按金280800元的收据、首月租金93600元的收据可知，傅某萍与林某中、廖某爱自行签订《商铺租赁合同》的日期为2014年1月23日。傅某萍与林某中、廖某爱、广东合富房地产置业有限公司在当天还签订了《商业租赁合同》，该合同中约定的租赁物为海珠区现代一街64号2022、2023、2025、2033、2051号房，同时记载了上述房屋的房地产权证号码：C7××23、C7××10、C7××05、C7××11、C7××12。可见，傅某萍此时已有能力通过房产证登记的信息知晓上述房屋的实际建筑面积情况。因傅某萍、林某中、廖某爱自行签订的《商铺租赁合同》中双方约定的租赁物为海珠区现代一街64号2022、2023、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2032、2033、2035、2036、2037、2038、2039、2050、2051、2052、2053、2055、2056、2057、2058、2059、2060、2061房，包含了前述5个房屋，且双方实际履行的也是该份合同，故傅某萍在签订合同时即2014年1月23日应有能力通过房产证知晓全部27个房屋的建筑面积的登记情况。除此外，傅某萍承租房屋的面积、租金总额较大，其本身应尽谨慎审查承租物实际情况的义务。根据傅某萍“承租涉案商铺时至少合同约定的2楼的商铺是全部打通”的陈述，傅某萍在签订合同时已对承租物进行了实地查看，即傅某萍有能力对承租物进行测量。上述各房屋在房产证中记载的面积总和，如不包括2060、2061房则为1352.679平方米，如包括2060、2061房则为1469.4104平方米，均非整数。即使实际测量，上述房屋面积总和也难以是整数。在此情况下，傅某萍与林某中、廖某爱签名确认租金计算费清单中记载的“1440方”，则视为双方认可的实际使用房屋的总体面积。而且，傅某萍、林某中、廖某爱各自的根本目的在于整体承租房屋、收取整体房屋的租金，就此而言，租金总额是决定因素，房屋面积和租金单价是可根据双方协商确定。因此，双方自行签订的《商铺租赁合同》中关于“承租该物业建筑面积总共1440平方米”的约定，应视为傅某萍、林某中、廖某爱双方真实的意思表示。傅某萍关于合同应以各个房屋面积总和计算面积的主张与上述双方签订的文书内容并不一致，原审法院不予采纳。傅某萍按上述面积以每平方米65元的标准支付租金，是履行合同约定的义务。故傅某萍要求退还租金、变更租赁商铺面积及租金的约定的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。傅某萍主张美容院承租了2060、2061、2062三个商铺共180.3484平方米。因林某中、廖某爱也表示美容院承租的房屋在2062附近，且房产证分户图中记载上述三个房屋相连，故原审法院对傅某萍的主张予以采纳。因此，傅某萍承租的房屋中不包括美容院使用的2060、2061房。但，傅某萍与林某中、廖某爱2014年3月18日签订的《补充协议》中已经明确约定“（不包含美容院己租的商铺）”，已是对傅某萍与林某中、廖某爱自行签订的《商铺租赁合同》中关于租赁具体房屋约定的变更，故傅某萍关于变更具体租赁房屋约定的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：驳回傅某萍的全部诉讼请求。判后，傅某萍不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。一、傅某萍在签订合同之时根本无法核实承租商铺的建筑面积。原审法院认定审查义务在于傅某萍属于审查事实不清，判决显失公平。首先，现代一街64号2楼在出租时并没有按照房产证的分户进行间隔，傅某萍去查看承租商铺时整个2楼都是全部打通的，并没有具体的商铺编号。傅某萍根本无法分辨美容院是按房产证的分户承租商铺，还是按林某中、廖某爱所说的只是承租了2062号商铺附近的位置。即使美容院是按房产证的分户承租商铺，傅某萍也无从得知其承租的是哪几个商铺。所以傅某萍查看现场和签订合同之时根本无法确定自己是按房产证分户间隔完整地承租商铺还是有部分面积系与美容院共同承租了某一号商铺，更无法确定自己承租商铺的编号。故傅某萍即使通过广州市国土资源与房屋管理局查询得知全部2楼商铺的建筑面积，但因查册并无建筑附图，也根本无法核实自己所承租的商铺的建筑面积，故原审法院认定傅某萍有能力知晓承租商铺的建筑面积，属于审查事实不清。其次，案涉《商铺租赁合同》约定的租金计算标准是建筑面积，在查看现场时根本不可能进行实地测量。建筑面积是包含整栋房屋楼梯、电梯、绿化等分摊面积，不可能仅通过测量商铺套内面积得出，且夸大的出租建筑面积仅为87.321平方米，在一千五百多平方米已打通的商铺内，傅某萍即使已实地查看，实地测量，也根本无法察觉。故原审法院认为傅某萍已进行实地查看，即傅某萍有能力对承租物进行测量得出涉案商铺的建筑面积完全是不具备实际操作性，明显加重傅某萍的责任。二、因无法核实承租商铺面积，故1440平方米是由林某中、廖某爱单方陈述的总面积1533平方米扣除美容院所承租的90平方米得出，而非原审法院认定的“双方认可的实际使用房屋的总体面积”。在双方查看承租商铺现场时，林某中、廖某爱明确现代一街64号2楼的总建筑面积是1533平方米，美容院不是按房产证的分户间隔承租的（林某中、廖某爱在庭审时亦提出美容院仅是承租了2062号商铺附近面积），其承租的建筑面积仅为90平方米，故傅某萍承租的建筑面积为1440平方米。傅某萍作为承租方处于弱势地位，在无法核实美容院承租的建筑面积及商铺编号的情况下，只能采信出租方的说法，并不代表1440平方米系傅某萍真实的意思表示，更不代表1440平方米是双方认可的实际使用房屋的总体面积。原审法院仅因1440平方米系整数，不可能通过房产证建筑面积相加而成即主观地判定1440平方米系双方认可的实际使用房屋的总体面积，完全脱离案件事实，明显事实不清，适用法律错误。三、《商铺租赁合同》约定的租金计算标准系每建筑平方米65元，在目前已明确傅某萍承租商铺建筑面积的情况下，应根据真实的建筑面积计算租金。从租金计算费清单可知，双方约定涉案房屋的租金总额是由每建筑平方米65元为单价计算的，如果承租面积增减，租金总额必定相应增加或减少。2014年6月，出租方因承租商铺安装消防设施的需要不得不出示房产证复印件，傅某萍通过查看房产证附图发现美容院的承租面积系完整的2060、2061、2062号商铺，总建筑面积为180.35平方米，即傅某萍实际承祖商铺的建筑面积为1352.679平方米。按照双方约定，承租商铺的租金理应根据真实的建筑面积计算。原审法院在毫无依据的情况下认定“租金总额是决定因素，房屋面积由双方协商确定”，于理不合，违背常理。综上，傅某萍请求本院：1、依法撤销广州市海珠区人民法院作出的（2014）穗海法民三初字第1379号民事判决；2、判令林某中、廖某爱退还超出租赁商铺面积的租金（从2014年6月起开始计算，每月应退5676元）；3、判令案涉《商铺租赁合同》中关于租赁商铺的约定变更为“林某中、廖某爱将坐落于广州市海珠区现代一街64号（2022、2023、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2032、2033，2035，2036、2037，2038，2039、2050、2051、2052、2053、2055、2056、2057、2058、2059）商铺物业出租给上诉人使用；4、判令案涉《商铺租赁合同》中关于租赁商铺的面积及租金的约定变更为“承租该物业建筑面积总共1352.679平方米，月租金按每平米65元计算，2014年6月15日至2016年6月14日的月租金额为人民币87924元，2016年6月15日至2017年6月14日的月租金为人民币91441元，2017年6月15日至2018年6月14目的月租金为人民币96013元，2018年6月15日至2019年6月14目的月租金为人民币100814元，2019年6月15日至2020年6月14目的月租金为人民币105855元，2020年6月15目至2021年6月14日的月租金为人民币112206元，2021年6月15日至2022年6月14目的月租金为人民币118938元，2022年6月15日至2023年6月14El的月租金为人民币127264元，2023年6月15日至2024年6月14日的月租金为人民币136173元。5、本案诉讼费用由林某中、廖某爱承担。林某中、廖某爱答辩称，不同意傅某萍的上诉请求、事实及理由，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经查，原审法院认定事实正确，本院予以确认。本案争议的焦点为计算租金所涉场地面积应为多少。本院认为，案涉《商铺租赁合同》约定承租物业面积为1440平方米，且合同第一条明确记载“乙方经实地了解后，愿意承租该物业。”另，经双方当事人签名确认的租金明细表上记载计算租金的面积标准为1440平方米，明细表下方显示“双方均同意现代一街64号2楼商铺成交约定以以上的条件为准”。由此可见，傅某萍在签订案涉租赁合同时已实地了解承租物业实际情况，整体承租案涉物业，而无论案涉物业面积具体为多少，无论超出或少于1440平方米，傅某萍均按其所了解的现状承租物业，支付所约定的每月租金总额，且租赁合同并未明确约定每月租金总额以合同中27个编号所涉物业的产权证面积总和乘以面积单价的方式计算。关于案外人承租美容院所占面积的问题，双方于2014年3月28日签订的《补充协议》中明确约定承租物业不包含美容院已租的物业，现傅某萍上诉称其承租的物业包含了美容院所租物业面积，缺乏理据。综上，傅某萍上诉请求以27个编号所涉房产的产权证面积总和减去2060、2061号商铺的产权面积作为计算租金的面积标准，判令林某中、廖某爱退还超出租赁商铺面积的租金，且变更案涉租赁合同中关于租赁商铺面积及租金的约定，理据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费326元，由上诉人傅某萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 陈慧芳代理审判员 黄春成二〇一五年四月二十九日书 记 员 杨仁义