（2015）佛城法民一初字第559号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2016-09-26
案件名称
广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司与陶泽义、刘小玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司,陶泽义,刘小玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第559号原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司，住所：广东省佛山市禅城区。负责人陈宇辉。委托代理人柳学纯，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省汕头市濠江区。委托代理人郭思源，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省汕头市金平区。被告陶泽义，男，汉族，住河南省潢川县，身份证号码：×××1915。被告刘小玲，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司诉被告陶泽义、刘小玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人柳学纯、郭思源到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业管理有限公司对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。后广东碧桂园物业管理有限公司授权原告全权负责该项目的物业服务工作。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。两被告分别购买佛山市禅城区岭南大道北127号四座2401房、岭南大道北129号三座1801房，属于原告管理的物业服务区域范围，并分别与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，两被告应于每月5日前向原告支付相应的物业服务费，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。两被告均自2013年7月开始拖欠原告物业服务费。后原告分别向两被告发出《律师函》，要求两被告缴交物业服务费，但两被告至今未缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告陶泽义向原告支付2013年7月至2014年3月、2014年6月至2014年12月的物业服务费4952元；2、被告刘小玲向原告支付2013年7月至2014年12月的物业服务费22464.90元；3、被告陶泽义向原告支付违约金（以每月309.50元为本金，按5‰的标准从2013年7月1日起分段累计至被告陶泽义实际付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月2日为1019.82元）；4、被告刘小玲向原告支付违约金（以每月1248.05元为本金，按5‰的标准从2013年7月1日起分段累计至被告刘小玲实际付清物业服务费之日止，暂计至2015年2月2日为23095.16元）。两被告均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书。证明原告的诉讼主体资格，原告曾于2012年11月29日变更工商登记名称。2、两被告身份证复印件。证明两被告的诉讼主体资格。3、碧桂园城市花园前期物业服务合同、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表。证明原告是取得物业管理企业一级资质的物业服务公司，接受佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘，对禅城碧桂园城市花园小区提供前期物业管理服务，且物业服务费收费标准已获得物价局审批，故有权向两被告收取物业服务费。4、广东省商品房买卖合同、佛山市禅城区房地产交易中心房屋测绘报告书、碧桂园城市花园前期物业服务协议、业主入住登记表（陶泽义）、收楼通知书（陶泽义）、碧桂园城市花园物业及资料移交书（陶泽义）、入住登记表（刘小玲）、收楼通知书（刘小玲）、碧桂园城市花园物业及资料移交书（刘小玲）。证明两被告是涉案两房屋的产权人，且与原告签订前期物业服务协议，办理入住登记手续后便享受原告提供的各项物业管理服务，应按照双方约定的计费标准向原告及时缴纳物业管理费，否则将承担违约责任。5、物业服务费欠费明细、律师函、EMS邮寄底单、EMS妥投证明。证明两被告长期拖欠物业服务费，经过原告多次催缴仍拒不缴纳，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。诉讼中，两被告均未提交证据。诉讼中，为查明本案事实，本院依职权调取涉案两房屋的房地产登记信息查询结果。本院认证：两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年11月16日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司为碧桂园城市花园提供前期物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业服务内容和质量要求第二条在本物业管理区域内，乙方为非酒店及酒店附楼物业提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容与要求：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容与要求：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方、业主或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态；劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……第四条本物业的物业服务费用采用包干制方式。1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有的房屋建筑面积2.5元／月.平方米计收。……2、本物业的物业服务费主要用于以下开支：……（2）本物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；（3）本物业公共绿化养护费用；（4）本物业公共环境清洁卫生费用；（5）本物业公共安全防范及秩序维护费用；……（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；……第五章甲、乙双方的权利和义务……4、委托乙方管理的房屋、设施设备应达到国家验收质量标准要求，如在保修期限内和保修范围内存在质量问题，甲方负责承担保修责任。……”。2012年8月31日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司作为出卖人与被告刘小玲作为买受人签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告刘小玲向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北129号三座1801房，合同约定建筑面积共502.22平方米，套内建筑面积420.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积81.81平方米。合同约定的物业交付期限为2013年6月20日前。同日，被告刘小玲（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业管理服务内容第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……7、交通与车辆停放秩序的管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为：420.41平方米；该物业的公用分摊建筑面积为81.81平方米；合计该物业的房屋建筑面积为502.22平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按1255.55元／月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。2013年1月25日，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司作为出卖人与被告陶泽义作为买受人签订《广东省商品房买卖合同》，约定由被告陶泽义向案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司购买涉案佛山市禅城区岭南大道北127号四座2401房，合同约定建筑面积共120.94平方米，套内建筑面积99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.69平方米。合同约定的物业交付期限为2013年6月30日前。同日，被告陶泽义（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，主要内容为：“……第二章物业管理服务内容第二条乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。服务内容及标准：根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间，定期进行巡查及日常维护，发现房屋建筑共用部位有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对损坏部位进行修复，使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观，保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态；劝阻、制止破坏房屋建筑共用部位的行为。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护；按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或该物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态。劝阻、制止破坏共用设施设备的行为。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备。……4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，……。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，……6、公共环境卫生的管理服务，……7、交通与车辆停放秩序的管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元计收。该物业的套内建筑面积为：99.25平方米；该物业的公用分摊建筑面积为21.69平方米；合计该物业的房屋建筑面积为120.94平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按302.35元／月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；……”。2013年8月8日，被告陶泽义签订《业主入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认办理收楼手续。2014年3月25日，被告刘小玲签订《入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，确认办理收楼手续。后因两被告未依约按期支付物业服务费，原告分别向两被告发出《律师函》，要求两被告支付拖欠的物业服务费及违约金。诉讼中，原告陈述：原告是具有一级资质的物业服务公司，涉案房屋物业服务费标准为每月每平方米2.50元，每月5日前收取上月物业服务费。被告陶泽义已支付2014年4月-2014年5月的物业服务费共计619元，原告已经在诉讼请求中予以扣除。另查明，涉案佛山市禅城区岭南大道北127号四座2401房，建筑面积123.80平方米，由被告陶泽义单独所有。涉案佛山市禅城区岭南大道北129号三座1801房，建筑面积499.22平方米，由被告刘小玲单独所有。再查明，2012年3月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务；物业租赁。停车场（库）服务；2012年11月29日，广东碧桂园物业管理有限公司禅城分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司即本案原告；2013年12月24日，原告经工商登记变更企业营业场所为佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，案外人佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与两被告签订的《广东省商品房买卖合同》及原告与两被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张两被告交纳物业服务费的诉请。根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的约定，两被告负有依约按时支付物业服务费的义务。诉讼中，原告主张被告陶泽义拖欠2013年7月至2014年3月、2014年6月至2014年12月的物业服务费，被告刘小玲拖欠2013年7月至2014年12月的物业服务费，因两被告均未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院依法予以确认。依据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》约定的物业服务费标准，被告陶泽义需向原告支付2013年7月至2014年3月、2014年6月至2014年12月的物业服务费共计4952元（2.50元／月／平方米×123.80平方米×16个月），被告刘小玲需向原告支付2013年7月至2014年12月的物业服务费22464.90元（2.50元／月／平方米×499.22平方米×18个月）。原告的该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张两被告支付违约金的诉请。依据涉案《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条及第十六条的约定，因两被告未依约按期支付物业服务费，已构成违约，故原告有权向两被告主张违约金。另因两被告均未到庭抗辩上述协议所约定的违约金标准，且原告陈述其系每月5日前收取上月物业服务费，故被告陶泽义应以每月物业服务费309.50元（2.50元／月／平方米×123.80平方米）为本金，自2013年8月6日起按日千分之五向原告分段累计计付其逾期交纳2013年7月至2014年3月物业服务费的违约金，自2013年8月6日起按日千分之五向原告分段累计计付其逾期交纳2014年6月至2014年12月物业服务费的违约金。被告刘小玲应以每月物业服务费1248.05元（2.50元／月／平方米×499.22平方米）为本金，自2013年8月6日起按日千分之五向原告分段累计计付违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：1、被告陶泽义于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司交纳2013年7月至2014年3月、2014年6月至2014年12月的物业服务费共计4952元及违约金（被告陶泽义逾期交纳2013年7月至2014年3月物业服务费的违约金以每月309.50元为本金，自2013年8月6日起按日千分之五分段累计计至本判决确定的给付之日止；被告陶泽义逾期交纳2014年6月至2014年12月物业服务费的违约金以每月309.50元为本金，自2014年7月6日起按日千分之五分段累计计至本判决确定的给付之日止）；2、被告刘小玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司交纳2013年7月至2014年12月的物业服务费共计22464.90元及违约金（违约金以每月1248.05元为本金，自2013年8月6日起按日千分之五分段累计计至本判决确定的给付之日止）；3、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司禅城分公司的其他诉讼请求。被告陶泽义、刘小玲如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取544元，由被告陶泽义负担63元，由被告刘小玲负担481元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 杨玲玲二〇一五年四月二十九日书 记 员 江幼钿附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”