（2015）济民终字第642号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-08-03
案件名称
胡建波与尹珊珊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡建波,尹珊珊,济宁中泰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民终字第642号上诉人（原审原告）胡建波，济宁职业技术学院教师。委托代理人吴强，山东思雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）尹珊珊，居民。委托代理人刘传宾，山东圣和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）济宁中泰房地产开发有限公司。法定代表人刘理彬，董事长。上诉人胡建波因房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2014）任民初字第4960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，被告尹珊珊曾系第三人济宁中泰房地产开发有限公司员工，2012年被告将其享有的第三人开发建设的中泰名城小区福利购房指标转让给原告。2012年4月6日，被告尹珊珊作为转让方（甲方）、原告胡建波作为购房方（乙方）签订了购房转让协议。协议约定：“一、关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：甲方自愿将中泰名城福利购房指标转让给乙方，房屋均价为三千九百八十元每平方。其房子为期房至少三年交付。乙方自愿遵守中泰房地产开发公司关于职工购房的协议和条款，房款分三期交付；二、乙方一次性支付甲方出让金肆万元；七、本协议自双方签字（盖章）之日起生效……。”协议签订后，原告支付被告转让费39000元。2012年4月28日和2012年5月5日，原告胡建波与第三人济宁中泰房地产开发有限公司分别签名盖章签订了济宁中泰房地产开发有限公司员工认购协议书，该协议书载明：“五、原告于2012年3月31日前须交纳购房款20万元作为定金，次年6月30日前再次交纳10万元为二次房款，原告交付的定金，在甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》时冲抵房款；七、在2013年6月30日前，经公司同意，员工可将本购房协议自有（由）转让……。”该认购协议书签订后，原告胡建波以自己名义分别于2012年4月6日和2013年7月8日向第三人支付购房款200000元和100000元，第三人向原告出具了收据两张。现原告认购的房屋尚未开工建设。原告胡建波于2014年10月诉至本院，请求人民法院依法判令被告返还转让费40000元。原审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，原告胡建波与被告尹珊珊签订的购房转让协议系双方当事人真实的意思表示，且经过第三人济宁中泰房地产开发有限公司同意，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告将其享有的中泰名城福利购房指标转让给原告并收取转让费，原告以自己的名义与第三人签订认购协议书并交纳了购房款300000元，被告已履行了双方所签购房转让协议约定的义务。原告主张被告承诺2013年7月原告与第三人签订正式的商品房买卖合同，亦未提供证据证实其主张，故对原告这一主张本院依法不予采信。现原告要求被告返还转让费，于法无据，本院依法不予支持。故此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告胡建波的诉讼请求。诉讼费800元由原告胡建波负担。宣判后，上诉人胡建波不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要理由是：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一、被上诉人违约。上诉人与被上诉人签订的购房转让协议中对上诉人义务约定的极其详尽，双方转让的并非仅仅是资格，还有权利与义务。上诉人与被上诉人签订的购房转让协议中约定“被上诉人在二次付款后保证更改售房合同”，并“保证对转让房屋真实有效”。现在上诉人完全履行了两次交款义务，但被上诉人没有履行保证义务，因为上诉人既没有变更签署购房合同，也没有看到所转让房屋真实有效的任何证据。显然被上诉人违约。二、对照上诉人与被上诉人签订的购房转让协议于济宁中泰房地产开发有限公司员工认购协议书内容可知，被上诉人与中泰公司对上诉人的义务要求惊人的一致。由于两份协议均是事先拟定，又由于上诉人不懂法律，根据合同法关于格式合同的规定，提供格式条款的一方免除其责任、排除对方主要权利的，协议或条款无效。被上诉人尹珊珊辩称，原审程序合法，认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。双方签订的购房转让协议合法有效，且被上诉人已履行了约定的义务，上诉人已经和第三人签订了认购协议书。认购房屋因客观原因建设推迟，系上诉人和第三人之间的问题，上诉人可以根据其和第三人签订的协议维护其权益，而被上诉人已完成了约定的义务。上诉人关于其不懂法律、所签合同为格式合同的意见与事实不符。如果上诉人提出放弃购房，根据双方的协议，不但转让款不应退还，上诉人依约还应赔偿被上诉人一万元。被上诉人济宁中泰房地产开发有限公司未作答辩。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是：被上诉人尹珊珊是否应向上诉人胡建波退还购房转让费39000元。上诉人胡建波与被上诉人尹珊珊于2012年4月6日签订的购房转让协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效协议。根据该协议的内容，被上诉人尹珊珊实际上是将其原单位的购房指标以40000元的价款转让给上诉人。同时，被上诉人济宁中泰房地产开发有限公司与上诉人胡建波于2012年4月28日签订了认购协议书，后上诉人胡建波向被上诉人济宁中泰房地产开发有限公司分两次交纳了购房款30万元。因此，被上诉人尹珊珊履行了其与上诉人签订的购房协议中约定的义务。上诉人胡建波主张被上诉人尹珊珊存在违约行为，其没有履行保证义务，上诉人既没有变更签署购房合同，也没有看到所转让房屋真实有效的任何证据。本院认为，被上诉人济宁中泰房地产开发有限公司收取了上诉人胡建波的购房款，向上诉人胡建波出具了收据，并与上诉人胡建波签订了员工认购协议书，应视为被上诉人济宁中泰房地产开发有限公司对上诉人与被上诉人尹珊珊之间购房指标的转让行为是认可的。但关于什么时间签署购房合同、涉案房屋什么时间交付使用等问题，是上诉人胡建波与被上诉人济宁中泰房地产开发有限公司之间的事情，不在被上诉人尹珊珊的控制范围之内。上诉人胡建波在购买转让指标时应预料到期房在交房时间上具有不确定性的风险，且双方在转让协议中约定“房子为期房至少三年交付”，该约定是指房子最快也要三年交付，并不是上诉人所述的三年可交付使用。因此，上诉人关于被上诉人尹珊珊存在违约行为的主张不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人尹珊珊系提供格式条款的一方，上诉人不懂法律，该格式条款无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，被上诉人尹珊珊与上诉人胡建波订立的转让协议系双方相互协商的结果，并不是被上诉人尹珊珊为了重复使用而预先拟定的。因此，上诉人与被上诉人尹珊珊签订的购房转让协议不是格式条款，上诉人的主张理由不当，依法应予驳回。上诉人胡建波主张被上诉人尹珊珊曾许诺在2013年7月签订房屋买卖合同，并提交双方于2014年3月4日至2014年8月4日的往来短信予以证实。本院认为，根据双方的短信记录，被上诉人尹珊珊并没有向上诉人承诺何时签订房屋买卖合同，其只是将有关信息告知上诉人，因此，上诉人的该项主张证据不足，理由不当，依法应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人胡建波负担。本判决为终审判决。审 判 长 何艳真代理审判员 史海洋代理审判员 闫昱轩二〇一五年四月二十九日书 记 员 王翠英 微信公众号“”