（2014）常民一终字第315号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-03
案件名称
上诉人刘峰、雷粤湘与被上诉人施和清房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
湖南省常德市中级人民法院
所属地区
湖南省常德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘峰,雷粤湘,施和清
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民一终字第315号上诉人（原审被告）刘峰，男，1967年出生，汉族，个体经商，住湖南省安乡县。委托代理人彭国军，湖南保协律师事务所律师。上诉人（原审被告）雷粤湘，女，1964年出生，汉族，个体经商，住湖南省安乡县。委托代理人刘德惠，湖南信义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）施和清，男，1964年出生，汉族，个体经商，住湖南省安乡县。委托代理人陈诗华，湖南正泰律师事务所律师。委托代理人施杰，湖南中思律师事务所律师。上诉人刘峰、雷粤湘因与被上诉人施和清房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省安乡县人民法院（2014）安民重字第5号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘峰及其委托代理人彭国军，上诉人雷粤湘及其委托代理人刘德惠，被上诉人施和清及其委托代理人陈诗华、施杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2003年1月8日，安乡县蔬菜副食品公司公开拍卖安乡县潺陵糕点厂位于安乡县深柳镇南桥居委会下东门外街的房地产。刘峰竞价成功，并与常德市诚信拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。2003年1月15日，刘峰与施和清以及案外人罗金海、ＸＸＸ签订了《房屋买卖合同》。将其尚未取得所有权的原潺陵糕点厂的房屋产权部分转让给施和清，并收施和清房屋款430000元。2003年2月18日，刘峰与安乡县蔬菜副食品公司签订了《房屋转让协议》进一步确权。2003年4月23日，刘峰与安乡县蔬菜副食品公司在安乡县房地产管理局签订了房屋买卖契约并进行了登记，至此，刘峰取得了前述房地产的所有权。2003年5月9日，刘峰将已取得所有权的相关土地产权登记在其本人名下，将相关房屋产权登记在其夫妻名下。此后，因合同约定的5年开发期已满，施和清多次要求刘峰办理房屋的产权转移手续，但刘峰至今未办理相关房地产证照的转移手续。施和清遂诉至法院，请求判令：刘峰、雷粤湘将位于安乡县深柳镇南桥居委会下东门外街原副食品糕点厂门面自西向东第一、第二间按合同约定的面积110.16平方米全部交付给施和清，由刘峰、雷粤湘给施和清办理房屋过户手续，过户费用由刘峰、雷粤湘承担；并由刘峰、雷粤湘承担违约金129000元及本案的全部诉讼费用。本案争议焦点：1、本案所涉《房屋买卖合同》是否是一份附条件的合同，条件消亡是否影响合同效力；2、雷粤湘是否是所争议房屋的共有人，未经其同意所签《房屋买卖合同》是否有效。关于焦点1，庭审中，刘峰认为买卖合同无效的抗辩理由如下：①以施和清与刘峰所签订的《房屋租赁补充协议》一份以及双方所签订的《房屋买卖合同》中约定的门面规格与实际规格不符来证明双方所签订买卖合同是附条件的合同，条件已消亡，合同应无效。②刘峰与施和清签订买卖合同时，对买卖的房屋并没有所有权，应确认合同无效。③刘峰与施和清签了买卖合同未经房屋共有人的同意，应确认合同无效。从本案查明的事实可以得知，刘峰在2003年1月8日取得原潺陵糕点厂房地产的购买权后，于同年1月15日与施和清签订了“转卖”合同并收取购房款430000元。正如合同中所述，其转卖目的是为了“拓宽筹资渠道”，是通过筹资才取得其只有购买权的房屋的实际产权。施和清与刘峰所签订的买卖合同以及补充协议5份真实地记载了双方房屋的买卖情况。上述买卖合同与补充协议并无片言只语提及房屋开发是房屋买卖的前提条件，而刘峰提出的《房屋租赁补充协议》既无租赁标的，又无租赁价款，更无其他相关证据佐证，不足以推翻前述买卖合同。关于合同约定门面的规格与实际规格不符，则只是一种合同瑕疵，可以在合同实际履行中补正，不影响合同效力。故刘峰提出的抗辩理由①不成立。对于刘峰提出的抗辩理由②，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，其抗辩理由显然不能成立。刘峰提出的抗辩理由③与雷粤湘提出的抗辩理由基本一致，会在评判下一个争议焦点时再辩法析理。关于焦点2，根据查明的事实，刘峰在转让房屋时，其对所转让的房屋只有购买权并没有所有权，显然，雷粤湘也没有所有权，因此，雷粤湘以《物权法》的相关规定作出抗辩的理由不能成立。当然，对于刘峰所拥有的房屋购买权，雷粤湘亦应享有。而购买权的实现是通过转让尚未取得所有权的房屋筹资来实现的（刘峰转让房屋即收取施和清430000元购房款）。对于刘峰所作出的有利于夫妻双方的上述处理决定并未侵犯雷粤湘的财产权益而是帮助其实现财产权益。对此，虽不能肯定雷粤湘明知，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条：“……（二）夫和妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，雷粤湘的抗辩理由，不能成立。综上所述，施和清与刘峰所签订的《房屋买卖合同》是当事人双方真实意思表示，并由双方当事人签字认可，亦符合雷粤湘的利益，合同条款没有违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，且对刘峰、雷粤湘均有约束力。在合同签订当时，施和清即向刘峰交付购房款430000元，并实际占有和使用了该房屋，至此，本案施和清已全部履行了双方约定的义务。而刘峰在合同约定的五年开发期已过后应依照合同约定给施和清办理房屋过户手续，并依合同约定，承担房屋过户所需费用。刘峰在施和清多次督促下至今仍未按合同履行义务，构成违约，应依合同约定承担违约责任。施和清在其诉讼请求中要求刘峰依合同约定承担购房款30%的违约金，刘峰未予答辩。因刘峰与施和清签订合同后，刘峰已实际交付房屋，并由施和清占有、使用至今且未导致施和清无法实现合同目的，故酌定由刘峰承担购房款15%的违约金为宜，即64500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决：一、刘峰于判决生效后六十日内将位于安乡县深柳镇南桥居委会下东门外街，即原副食品糕点厂门面自西向东第一、二间按《房屋买卖合同》约定的面积110.16平米全部交付给施和清，由刘峰、雷粤湘给施和清办理房屋过户手续，并承担过户所需费用；二、刘峰、雷粤湘于判决生效后十日内向施和清支付违约金64500元；三、驳回施和清其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由刘峰、雷粤湘负担7800元，施和清承担1500元。一审宣判后，刘峰、雷粤湘不服，以原判认定事实不当，适用法律错误为由，分别向本院提出上诉。刘峰上诉称：1、刘峰与施和清签订的《房屋买卖合同》对雷粤湘没有法律约束力，涉案房屋登记在刘峰与雷粤湘两人名下的共同共有的不动产，且施和清不是善意第三人，不能依善意取得制度主张对涉案房屋具有所有权的物权请求权；2、刘峰与施和清签订的《房屋买卖合同》是附条件的买卖合同，因条件未成就且买卖合同标的物不存在，刘峰不应当承担违约责任。其上诉请求：撤销原判决第一项、第二项，改判驳回施和清的诉讼请求。雷粤湘上诉称：1、一审程序违法，雷粤湘是重审程序中追加的被告，原审法院向雷粤湘送达的诉状不是在原审发运立案的诉状，而是一份新的没有立案的诉状，原审法院就没有办理立案手续的案件进行审理，无法律依据；2、适用法律错误，原判适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项错误，应当适用《中华人民共和国物权法》；3、原判部分事实认定错误，原判认定转让合同有效，并当然认定标的物就是门面，没有事实依据。其上诉请求：撤销原判，改判驳回施和清的诉讼请求。被上诉人施和清针对刘峰的上诉答辩称，原判认定事实准确、真实，适用法律正确。请求驳回刘峰的上诉请求，维持原判。被上诉人施和清针对雷粤湘的上诉答辩称，原判程序合法，适用法律正确，认定事实真实、准确。请求驳回雷粤湘的上诉请求，维持原判。上诉人刘峰、雷粤湘互相认可对方的上诉主张。二审期间，上诉人刘峰、雷粤湘均未向本院提交新的证据材料。被上诉人施和清向本院提交了如下证据材料：1、录音光盘一份，拟证明房屋买卖的主要事实；2、诉争门面现场图片九张，拟证明施和清的门面与雷粤湘经营的门面所处的位置的事实；3、申请证人卜林军出庭作证，拟证明施和清与刘峰房屋买卖合同成立的事实。经庭审质证，上诉人刘峰对被上诉人施和清提交的证据材料1不发表意见，认为不是新证据；对证据材料2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为涉案标的不特定；对证人卜林军的证言真实性不认可，认为证人与施和清有亲戚关系。上诉人雷粤湘对被上诉人施和清提交的证据材料1、2不发表意见，认为不是新证据；对证人卜林军的证言真实性不认可，认为证人与施和清有亲戚关系，且刘峰与施和清签订合同时，证人不在场，对合同内容不清楚。合议庭评议后认为，被上诉人施和清提交的证据材料1、2不是新证据，不予采信；证人卜林军与施和清有亲戚关系，其证言亦不予采信。经审理查明，2003年1月8日，安乡县蔬菜副食品公司公开拍卖安乡县潺陵糕点厂位于安乡县深柳镇南桥居委会下东门外街的房地产。刘峰竞价成功，并与常德市诚信拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》。2003年1月15日，刘峰与施和清以及案外人罗金海、ＸＸＸ签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：刘峰将其尚未取得所有权的原潺陵糕点厂门面自西向东第一、二间转让给施和清，每间门面长15.3米。宽3.6米，共计面积110.16米，价格为430000元。乙方（施和清）付清放款后，甲方（刘峰）应将所售门面无条件交付给乙方使用，其门面所有权自合同签字之日起转归乙方。合同还约定：五年内（2003年1月15日至2008年1月15日）转让的门面暂不过户，五年后甲方若不开发，必须对乙方所购门面予以过户，房产过户有关费用由甲方承担。合同另约定了违约责任：甲、乙双方任何一方违约，均按各自收执或支付的房款额度的30％作为违约金赔付给对方，如造成的实际损失大于违约金，还应赔偿实际损失。合同签订当天，施和清向刘峰支付房屋款430000元。2003年2月18日，刘峰与安乡县蔬菜副食品公司签订了《房屋转让协议》进一步确权。2003年4月23日，刘峰与安乡县蔬菜副食品公司在安乡县房地产管理局签订了房屋买卖契约并进行了登记，至此，刘峰取得了前述房地产的所有权。2003年5月9日，刘峰将已取得所有权的相关土地产权登记在其本人名下，将相关房屋产权登记在其夫妻名下。此后，因合同约定的5年开发期已满，施和清多次要求刘峰办理房屋的产权转移手续，但刘峰至今未办理相关房地产证照的转移手续。另查明，刘峰于2007年6月30日出具说明一份，载明：本人与施和清、罗京海的房屋协议继续有效，并商议计划在2007年10-11月动工新建，如不能新建，则办理过户手续，特此说明。刘峰另于2010年6月22日出具《关于施和清购买房屋门面的说明》一份，载明：由于多方面的原因，导致超过了原定开发期限，同时其他因素影响了对施和清购买的门面未能过户，……特声明三点1、未过户之前买卖合同具有法律效益，不过期限；2、开发时按城市规划长宽的缩减由刘峰本人保证施和清购买合同的尺寸不变，深的缩减由施和清自己负担，如有多出的面积，根据经济力可自由购买；3、如果不能开发必须按原购时面积不变过户后，以后只能由施和清、罗金海、ＸＸＸ三人共同开发。刘峰还于2012年6月28日与罗京海、施和清签订《补充协议》一份，载明：经甲（刘峰）、乙（罗京海、施和清）双方协商，甲方同意在2012年10月份将原黄山头酒城房产合同执行到位，将房产过户完毕，如违约，任何一方可以诉讼法律。2012年12月18日，有刘峰、罗金海、施和清签名的《门面买卖声明》载明：由于多种原因，现将黄山头酒城卖给马朝春，原2003年前卖给施和清、罗金海各两间门面未过户的，由本人负责过户不变，具体时间由马朝春第二次付款时即刻过户，时间为2012年6月份，过户一切费用由本人负担，其他条款按原始合同有效，同时在2012年元月份将施和清余下长度补充（现粤湘门面隔出交于施和清）过户确定时间不再变更。还查明，自1997年6月始至2003年1月止，施和清从刘峰处租赁涉案门面，并依照双方签订的房屋租赁合同向刘峰或雷粤湘交纳租金。2003年1月之后，刘峰或雷粤湘再未向施和清收取租金。涉案门面现由施和清占有、使用。本院认为，本案争议的焦点在于：一、刘峰与施和清签订的《房屋买卖合同》是否有效，如合同有效，刘峰、雷粤湘是否有违约行为；二、《房屋买卖合同》对雷粤湘是否有约束力。关于焦点一，经查，刘峰与施和清签订的《房屋买卖合同》合法有效。其理由：1、签订该合同是双方真实意思表示，刘峰无证据证实存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且刘峰于2007年6月30日出具的说明、2010年6月22日出具的《关于施和清购买房屋门面的说明》、2012年6月28日与罗京海、施和清签订的《补充协议》、2012年12月18日的《门面买卖声明》中，刘峰均未否认合同的真实性，对2003年签订的《房屋买卖合同》予以认可；2、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，刘峰所提其与施和清签订买卖合同时，对买卖的房屋并没有所有权，应确认合同无效的理由不成立；3、合同已经实际履行，在合同签订当天，施和清即向刘峰交付购房款430000元，刘峰将合同所涉门面交付给施和清，施和清自合同签订后一直实际占有和使用了该涉案房屋；4、自2003年1月之后，刘峰或雷粤湘再未向施和清收取租金。而涉案房屋一直由施和清占有使用，雷粤湘作为刘峰的妻子，对刘峰与施和清签订的《房屋买卖合同》不知晓，与常理不符。本案中，施和清向刘峰交纳了房款，履行了双方约定的义务，依合同约定，刘峰在五年开发期已过后应给施和清办理房屋过户手续，并承担房屋过户所需费用。但刘峰在施和清多次督促下至今仍未按合同履行义务，构成违约，应当承担违约责任。关于焦点二，本院认为，《房屋买卖合同》对雷粤湘具有约束力。其理由：1、从刘峰与施和清签订《房屋买卖合同》至2013年双方发生诉讼，历时十年，且自2003年1月之后，刘峰或雷粤湘再未向施和清收取租金。而涉案房屋一直由施和清占有使用，雷粤湘认为其对刘峰与施和清签订的《房屋买卖合同》不知晓，与常理不符；2、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条：“……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，施和清从2003年之后，一直占有使用本案所涉房屋，刘峰或雷粤湘再未向其收取租金，且在合同约定的5年开发期满后，多次要求刘峰办理房屋的产权转移手续，刘峰亦多次书面表示原合同继续有效，据此，施和清有理由相信刘峰与其签订的《房屋买卖合同》是刘峰、雷粤湘夫妻双方共同意思表示，施和清属于善意第三人，其有偿取得涉案房屋，应当受到法律保护。综上所述，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。施和清与刘峰所签订的《房屋买卖合同》是当事人双方真实意思表示，亦符合雷粤湘的利益，合同条款没有违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，且对刘峰、雷粤湘均有约束力。合同签订后，施和清履行了付款义务，刘峰虽然将涉案房屋交付给了施和清，由施和清实际占有和使用，但刘峰未依照合同约定给施和清办理房屋过户手续，构成违约，应承担违约责任。原审法院酌定由刘峰承担购房款15%的违约金即64500元，并无不当。上诉人刘峰、雷粤湘所提的上诉理由，经查均因无事实和法律依据而不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人刘峰、雷粤湘各负担4650元。本判决为终审判决。审判长 朱梅安审判员 王道万审判员 柳 萌二〇一五年四月二十九日书记员 赵芸嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”