（2015）二中民四终字第216号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-05-21
案件名称
天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、天津金元宝滨海农产品配送有限公司与天津吉达物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津吉达物业管理有限公司,天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司,天津金元宝滨海农产品配送有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第216号上诉人（原审被告）天津吉达物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽东江路5252号。法定代表人刘淑惠，总经理。委托代理人张广志，天津广通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽东江路5252号。法定代表人苏永刚，总经理。委托代理人徐强，天津立人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津金元宝滨海农产品配送有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽东江路5252号。法定代表人苏永刚，总经理。委托代理人徐强，天津立人律师事务所律师。上诉人天津吉达物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2014）滨塘民初字第1710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理，并依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行审理。上诉人天津吉达物业管理有限公司的法定代表人刘淑惠及其委托代理人张广志，被上诉人天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、天津金元宝滨海农产品配送有限公司的委托代理人徐强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，位于天津市滨海新区塘沽东江路5252号土地使用权人为原告天津金元宝滨海农产品配送有限公司（以下简称农产品配送公司），使用面积为32270.7平方米，原告农产品配送公司在该土地上建造了四层框架结构（局部二层）的房屋，面积为6918平方米。2010年3月1日，原告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司（以下简称农产品交易公司）与被告就上述房屋中西侧楼二层部分房间（包括二楼楼顶）及三、四楼（包括楼外西侧至围墙空地）签订《租赁合同》，合同约定，农产品交易公司将上述房屋出租给被告使用，承租房屋面积共3190平方米，租赁期限为十年，自2010年3月1日起至2020年2月28日止，年租金为80万元，从第六年即2016年开始为每年租金84万元。交费方式为上打租即每年的3月1日前交下一年度租金。被告租赁该房屋仅作为住宿公寓使用。房屋租赁期间，被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋，被告应按照合同剩余期限租金的3%向原告支付违约金。此外，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告农产品交易公司交付了房屋，被告委托案外人李韶尉对房屋进行了室内装修。被告依约交纳租金至2012年7月31日，此后租金未付。因被告承租的房屋出现不同程度裂缝及裂纹，房屋渗水，造成墙面抹灰层爆灰及腻子起皮等，被告曾于2012年3月起诉，原审法院作出（2012）滨塘民初字第1934号民事判决书，判决由二原告承担维修义务或者给付被告维修费1158955元，后二原告不服上诉，天津市第二中级人民法院以（2013）二中民四终字第390号民事裁定书，裁定发回重审。原审法院重审后，作出（2013）滨塘民初字第4048号民事判决书，判决依照鉴定机构出具的维修方案由二原告首先履行对涉诉房屋的维修义务，二原告维修完毕后可要求被告给付维修费767600元；如二原告未履行维修义务，被告可自行维修，修复后二原告应给付被告维修费391355元，驳回了被告的其他诉讼请求。判决后被告不服上诉，天津市第二中级人民法院作出（2014）二中民四终字第269号民事判决书，驳回上诉，维持原判。至今原、被告均未依照生效判决履行己方义务。因被告未给付2012年8月1日至2014年2月28日期间的租金，形成本案诉讼。原告诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2012年8月1日至2014年2月28日的租金1266667元；2、请求判令被告支付原告违约金66667元；两项合计1333334元；3、诉讼费由被告承担。原审法院认为，原告农产品交易公司与被告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合同签订后，双方均应依合同约定履行各自义务。二原告将涉诉房屋交付被告后，因房屋存在不同程度质量问题，被告自2012年3月起诉主张权利，至2014年5月14日终审判决生效，涉诉房屋的质量问题一直持续存在，终审判决生效后，双方均未依照生效判决履行己方义务。由于二原告作为房屋的出租方，应交付质量完好并符合其招租承诺的房屋，并保持租赁物在租赁期间符合约定的用途，而二原告出租的房屋，根据已生效的（2013）滨塘民初字第4048号民事判决书，部分质量问题系二原告责任，二原告应履行的维修义务占全部维修义务的34%，部分质量问题系被告装修责任，被告应履行的维修义务占全部维修义务的66%，故导致被告实际使用房屋期间收益受损，原、被告均有责任，被告应按照所欠租金数额的66%给付原告租金为宜，共计836000元。因原告未向被告交付质量完好并符合其招租承诺的房屋，房屋出现质量问题双方均有责任，故被告未按约定支付租金，理由正当，对原告要求被告支付违约金66667元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告天津吉达物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、天津金元宝滨海农产品配送有限公司2012年8月1日至2014年2月28日期间的租金共计836000元；二、驳回原告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、天津金元宝滨海农产品配送有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16800元，由原告天津金元宝滨海农产品交易市场有限公司、天津金元宝滨海农产品配送有限公司负担5712元，由被告天津吉达物业管理有限公司负担11088元。（原告已付清，被告负担部分于本判决生效后十日内给付二原告）。上诉人天津吉达物业管理有限公司不服原审判决，上诉至本院，请求：依法撤销一审判决第一项，驳回被上诉人主张租金的诉讼请求。主要理由：一、2013年3月1日被上诉人农产品交易公司与上诉人签订的租赁合同属无效，应予强制解除。1、上诉人承租房屋的目的是经营住宿公寓，被上诉人在《租赁合同》中也强调租赁房屋仅作为住宿公寓使用，但被上诉人农产品交易公司将仓储用地之房屋以住宿公寓性质出租给上诉人，且不能出示房屋所有权证书，应属违反法规强制性规定；2、租赁房屋存在严重施工质量问题，司法鉴定报告予以证实，且被上诉人不履行房屋维修义务，致上诉人无法正常使用并遭受重大投资、经营资金损失，合同目的无法实现。二、被上诉人主张租金的诉请应予驳回。1、合同无效的责任完全在被上诉人；2、租赁房屋自始存在施工质量问题且被上诉人至今拒不维修，导致上诉人没能正常经营。被上诉人农产品交易公司、农产品配送公司答辩，原审法院认定事实清楚，但对认定被上诉人承担34%的责任不予认可，被上诉人出于损失会进一步扩大考虑才未提出上诉。生效判决已认定双方合同有效，上诉人应当足额支付租金。本院经审理查明的案件事实与原审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订涉诉房屋的租赁合同，合同签订后，被上诉人将涉诉房屋交付上诉人使用，上诉人依约履行支付房屋租金至2012年7月31日。期间，双方因房屋存在质量问题成讼，生效判决确认房屋部分质量问题上诉人应履行的维修义务占全部维修义务的66%，二被上诉人应履行的维修义务占全部维修义务的34%。因双方均未依照生效判决履行己方义务，涉诉房屋未维修影响上诉人的正常使用，上诉人自2012年8月未支付房屋租金，导致被上诉人的收益损失双方均有责任。原审法院根据生效判决确认双方应承担房屋质量维修义务的比例，认定上诉人按照欠付房屋租金的66%给付被上诉人房屋租金的数额，并无不当。上诉人上诉主张合同无效及不予支付房屋租金，缺乏事实和法律根据。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12160元，由上诉人天津吉达物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李国敏代理审判员 张晓彤代理审判员 孙 静二〇一五年四月二十九日书 记 员 刘继永速 录 员 李晓旭 关注微信公众号“”