（2015）邢民四终字第243号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-11-26
案件名称
河北振坤房地产开发有限公司与侯小红、侯好秀确认合同效力纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邢民四终字第243号上诉人（原审被告）侯小红。上诉人（原审被告）侯好秀。二上诉人共同委托代理人王会强，河北凯华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）河北振坤房地产开发有限公司，住所地邢台市桥东区宠物市场22号。法定代表人赵海彬，系该公司总经理。委托代理人赵江雷，河北同欣律师事务所律师。原审第三人邢台市桥东区东郭村镇道口社区居民委员会，住所地邢台市桥东区东郭村镇道口社区。负责人侯建忠，系该居委会党支部书记。委托代理人侯立珍，河北章理桥律师事务所律师。上诉人侯小红、侯好秀因确认合同效力纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2014）东民初字第1290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人侯小红及其与上诉人侯好秀的共同委托代理人王会强，被上诉人河北振坤房地产开发有限公司的委托代理人赵江雷，原审第三人邢台市桥东区东郭村镇道口社区居民委员会的委托代理人侯立珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年9月11日邢台聚富房地产开发有限公司召开股东会，决议同意公司名称变更为河北振坤房地产开发有限公司即现原告。2010年12月12日，邢台聚富房地产开发有限公司（甲方）与被告侯小红（乙方）签订《土地转让协议》约定：经双方同意被告将位于道口村村南王二明原厂房下方土地0.64亩，以每亩550000元价格转让给甲方，共计人民币352000元。以乙方收到条为准。自签订本协议之日起，该土地使用权归甲方所有，乙方不再拥有该土地的所有权及使用权，双方如有一方反悔，反悔方同意按上述总价的两倍赔偿给另一方。本协议双方签字盖章生效。同时双方还签订了一份《房屋拆迁补偿及回购房屋安置协议》，约定甲方拆迁乙方房屋面积160.6平方米，价金80750元，土地面积160.6平方米，兑换后面积176.66平方米，回购价格为176.66平方米×1415元／平方米=249973.90元，其他补助及政策奖励17023.6元，以上合计应给付侯小红347747.5元。同日被告侯好秀与邢台聚富房地产开发有限公司签订了一份相同内容《土地转让协议》，土地0.211亩，价金116050元。2010年12月13日，被告侯小红收到邢台聚富房地产开发有限公司房屋和土地补偿款1034727元（包括侯好秀土地补偿款）。庭审时第三人陈述在原、被告双方签订协议书第三人没有参与，不知情。被告侯小红称本案涉及土地（村南王二明原厂房下土地）系恢复地貌时承包的，但没有提交相关证据。原审认为，原告系由邢台聚富房地产开发有限公司变更名称而来，系同一主体，因双方合同纠纷提起诉讼，符合法律规定，原告具备诉讼主体资格。原、被告协议转让的系集体土地，被告无建设用地使用权证明。原、被告双方签订的《土地转让协议》表明土地转让协议里包含了所有权和使用权，被告辩称属于理解错误没有事实或法律依据，不予采信；原、被告双方转让的土地承包用地没有经过合法程序，违背了《中华人民共和国土地管理法》第二条的强制性规定，该协议确认无效。因该协议取得的财产应予返还。被告辩称签订该协议时第三人牵头和完全知情，第三人不予承认，被告又无其他证明，对于该辩称理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、确认原告河北振坤房地产开发有限公司与被告侯小红2010年12月12日签订的《土地转让协议》无效；二、确认原告河北振坤房地产开发有限公司与被告侯好秀2010年12月12日签订的《土地转让协议》无效；三、判决生效后十日内被告侯小红返还原告河北振坤房地产开发有限公司352000元；四、判决生效后十日内被告侯好秀返还原告河北振坤房地产开发有限公司116050元。案件受理费10670元，减半收取为5335元，由原告河北振坤房地产开发有限公司负担2670元，被告侯小红、侯好秀负担2665元。上诉人侯小红、侯好秀上诉请求撤销原判，驳回被上诉人河北振坤房地产开发有限公司的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、涉案协议明确显示转让的是土地使用权，根据法律规定，土地承包权人有权将承包土地使用权通过协议的方式流转，无需经发包人许可；协议中并未显示该转让的土地用于建设用地，一审法院以转让土地没有经过合法程序，转让的土地用于建设用地为由认定该协议无效错误。上诉人法律知识欠缺，被上诉人作为建筑公司，在签订协议时同时使用土地使用权和所有权字眼，在合同签订四年后要求确认合同无效，存在欺诈行为。被上诉人在举证期限届满前未提供其与邢台聚富房地产开发有限公司关系的证明，一审法院以股东会决议认定公司变更错误，应以工商行政机关变更登记为准。二、上诉人和被上诉人签订的协议是双方真实意思表示，转让的是土地使用权，且未约定该土地用于建设用地，协议应为有效，一审以《中华人民共和国土地管理法》第二条支持被上诉人的诉讼请求属于适用法律错误。被上诉人河北振坤房地产开发有限公司当庭答辩主要称，一、上诉人一审开庭时承认该土地为承包地，其上诉主张承包地使用权通过协议方式流转无需发包人许可无法律依据，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，承包方未经发包方同意转让无效。二、上诉人认为其系农民不懂法律，主张受被上诉人欺诈没有事实及法律依据，且该案是确认合同无效，属于形成权，并非合同撤销，受时效约束。显然上诉人混淆了确认合同无效与合同撤销的法律概念。三、被上诉人公司名称变更在原审向法院提交了相关证据，事实上也是公司改变名称，原审认定正确。四、原审适用《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定正确，上诉人主张原审收到两份相反的判决书，对此我方仅收到一份。五、上诉人主张不知道该转让土地用于非农建设不能成立，因为在签订土地转让协议的同时，也签订了房屋回购及补偿安置协议，上诉人明确知道被上诉人的意图。原审第三人邢台市桥东区东郭村镇道口社区居民委员会当庭答辩主要称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：一、上诉人称协议转让的仅是土地使用权，而非土地所有权与事实不符。该协议明确约定转让是所有权和使用权，即便仅转让土地使用权，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条的规定，双方转让土地也应当经发包方同意，事实上第三人并不知情。二、相关法律规定土地流转不得改变集体所有土地的性质，不得改变土地用途。上诉人与被上诉人转让土地用以开发建设，明显改变了土地用途，且未取得合法的征用审批手续，违背法律强制性规定，也侵犯了第三人的合法权益。二审经审理查明的事实与原审已查明的事实一致。另查明，2012年9月12日，邢台市工商行政管理局以邢市登记内变字（2012）第986号准予变更登记通知书，决定准予邢台聚富房地产开发有限公司变更登记为河北振坤房地产开发有限公司。侯小红、侯好秀与邢台聚富房地产开发有限公司签订的《土地转让协议》涉及的土地系侯小红、侯好秀的承包地，签订转让协议前王二明在上建有厂房，签订转让协议后邢台聚富房地产开发有限公司拆除了厂房，现为闲置状态。本院认为，邢台聚富房地产开发有限公司经股东会决议通过并报工商行政管理机关审核决定，依法变更公司名称为河北振坤房地产开发有限公司，故河北振坤房地产开发有限公司提起本案诉讼，其主体是适格的。原邢台聚富房地产开发有限公司与侯小红、侯好秀签订《土地转让协议》，约定转让侯小红、侯好秀承包土地的所有权和使用权。因侯小红、侯好秀依法并不享有土地所有权，其转让土地所有权的行为违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第三款的规定，当然无效。侯小红、侯好秀及河北振坤房地产开发有限公司都没有提交侯小红、侯好秀与原邢台聚富房地产开发有限公司签订土地转让协议时报经土地发包方即原审第三人邢台市桥东区东郭村镇道口社区居民委员会同意的证据，且原审第三人在本案诉讼中亦表示对侯小红、侯好秀与原邢台聚富房地产开发有限公司签订协议不知情，故侯小红、侯好秀与原邢台聚富房地产开发有限公司签订的土地转让协议约定转让土地使用权的行为亦违反《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，原审判决确认双方签订的土地转让协议无效是正确的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，在双方均没有提交证据证明对方存在过错的情况下，侯小红、侯好秀与河北振坤房地产开发有限公司应当互相返还因协议取得的财产。原审法院仅判决侯小红、侯好秀返还土地转让款，未判决河北振坤房地产开发有限公司返还土地不当，本院予以纠正。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第三款，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河北省邢台市桥东区人民法院（2014）东民初字第1290号民事判决。即：一、确认原告河北振坤房地产开发有限公司与被告侯小红2010年12月12日签订的《土地转让协议》无效；二、确认原告河北振坤房地产开发有限公司与被告侯好秀2010年12月12日签订的《土地转让协议》无效；三、判决生效后十日内被告侯小红返还原告河北振坤房地产开发有限公司352000元；四、判决生效后十日内被告侯好秀返还原告河北振坤房地产开发有限公司116050元。二、河北振坤房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还侯小红位于邢台市桥东区道口村村南王二明原厂房下方土地0.64亩。三、河北振坤房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还侯好秀位于邢台市桥东区道口村村南王二明原厂房下方土地0.211亩。一审案件受理费5335元，由河北振坤房地产开发有限公司负担2670元，侯小红、侯好秀负担2665元。二审案件受理费10670元，由河北振坤房地产开发有限公司承担5335元，侯小红、侯好秀负担5335元。本判决为终审判决。审 判 长 信深谦代理审判员 张志春代理审判员 王小英二〇一五年四月二十九日书 记 员 梁 冰 关注微信公众号“”