（2015）一中民四终字第0291号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-11-25
案件名称
王鸿利与张胜、天津市龙盛房地产经营有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0291号上诉人（原审被告）张胜。委托代理人黄国平（翁婿关系）。被上诉人（原审原告）王鸿利，无职业。委托代理人刘国强，天津正律行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津市龙盛房地产经营有限公司，住所地天津市河东区津塘公路丰盈公寓七号楼底商1-3。法定代表人王颖，总经理。委托代理人付宁，该单位职员。上诉人张胜因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第6469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张胜及其委托代理人黄国平，被上诉人王鸿利的委托代理人刘国强，被上诉人天津市龙盛房地产经营有限公司（以下简称龙盛房产经营公司）的委托代理人付宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，案外人贾炜系原告的姐夫。坐落于天津市南开区黄河道与青年路交口东北侧宇正园6-26-501系原告名下所有的房屋（以下简称涉诉房屋），并且原告与天津市环宇物业宇正园管理中心签订了《小区机动车车位停泊协议》，由原告租用该小区“锁45号”车位（即宇正园3号楼与5号楼之间，面对小区靠近广开五马路围墙从南往北计数的第二个车位）。2014年9月2日，贾炜以原告委托代理人的名义与被告张胜在被告龙盛房产经营公司的居间介绍下，三方签订编号为14001360《房屋买卖居间合同》。该合同约定，原告将涉诉房屋出售给被告张胜，建筑面积为111.36平方米，附属设施包括：一户一表、阳台封闭、防盗门、煤气暖气、固定车位；涉诉房屋成交价为2355000元，其中含附属设施；被告于2014年9月2日交付50000元给原告作为定金，并作为第一部分房款。第二部分房款2305000元采取贷款方式，贷款年限与金额以银行实际审核批复为准。被告须于2014年9月15日前将首付款筹齐，在签订《天津市房产买卖协议》（资金监管贷款）后，按协议的规定将首付款存入房管局指定的资金监管机构，原告同时将已收取的定金一同存入该机构办理代收代付手续；原告承诺于收到全部房款10日内将该房屋及钥匙交付被告使用，同时承诺涉诉房屋转让的附属设施齐全、完好、无欠费。同时，该合同第七条违约责任约定：如被告未履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付定金原告不予退还，原告有权再将涉诉房屋卖予他人。若支付的定金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿；如原告未能履行本合同的条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则原告需返还双倍定金于被告，若支付的定金不足弥补原告损失的，原告还应负责赔偿；另外，该合同还约定：原告承诺涉诉房屋成交价2355000元为净价；被告承诺原告所向居间方交付的服务费由被告自愿承担。上述合同签订后，被告张胜于当日给付贾炜定金10000元。贾炜出具“其为原告的代理人，……代理原告出让涉诉房屋。原告本人未到场，其单方提出为代理人。为此特别承诺本人完全具有代理原告出让涉诉房屋的权利，并代收购房定金1万元。若在今后的交易中证明今日代理权无效，则退还定金1万元”的说明一份。同日，贾炜与二被告对车位的位置进行了确认，并且贾炜出具了“该房屋交易款中包含固定车位一个，具体位置为宇正园3号楼与5号楼之间原带地锁车位，从南往北计数的第三个车位。面对小区靠近广开五马路的围墙。在房屋交易产权前将车位使用权转让给被告张胜，主动办理完成被告张胜与物业公司的车位使用合同，并将现状车位上的车辆移走。”的承诺书。2014年9月4日，贾炜告知被告龙盛房产经营公司的工作人员，原告承租的车位实际位于“宇正园3号楼与5号楼之间，面对小区靠近广开五马路围墙从南往北计数的第二个车位”，其承诺的车位与原告实际的车位不同，无法提供原承诺的车位。后贾炜表示可以提供原告实际承租的车位，被告张胜没有同意，坚持要求原告提供承诺的车位。此后，双方就车位问题多次进行协商，但始终未能达成一致意见。2014年9月15日，被告龙盛房产经营公司的工作人员给贾炜发送短信，要求其尽快解决承诺的车位，以免耽误过户时间。贾炜收到此短信后仍没有解决车位问题。同年9月18日，被告龙盛房产经营公司的工作人员向贾炜邮寄《提示函》，要求贾炜在2014年9月25日前联系二被告协商到房管局签署买卖协议等相关事宜的具体时间，逾期产生的后果由你方自行承担。但贾炜接到此函后并没有与二被告联系。现原告没有向被告张胜提供贾炜承诺的车位，被告张胜也没有给付原告定金40000元，双方也未到房管部门签订《天津市房屋买卖协议》。庭审中，原告表示认可贾炜与二被告于2014年9月2日签订的编号为14001360《房屋买卖居间合同》。另外，原告与被告张胜就定金数额各持己见。原告称其多次要求被告张胜按合同约定时间将剩余定金40000元付清，并没有同意仅支付定金10000元。被告张胜则表示双方已将定金变更为10000元，且剩余40000元已向原告出具了欠条，该款项于双方办理过户时一并付清。一审法院认为，原告与二被告签订的编号14001360《房产买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，被告张胜并未依约给付原告定金50000元，而是仅支付了定金10000元。被告张胜抗辩贾炜于签订合同当日出具的书面说明已经变更了定金数额为10000元，且双方也已约定其余定金于办理过户之时一并支付，但从该说明的内容看贾炜只是对代理权事宜做出承诺，并没有对定金数额的变更给予任何承诺，且被告张胜也没有提供相关证据证明定金已变更为10000元，故被告张胜的该抗辩理由，一审法院不予采信。因此被告张胜未依约足额支付定金，违反了合同约定，应承担违约责任。另外，原告与被告张胜系房屋买卖合同关系，双方买卖的标的物主要是涉诉房屋，固定车位仅是附属设施之一，现原告虽然没有将承诺的车位使用权转让给被告张胜，但原告具有其承诺的车位旁边的固定车位，其未将承诺的车位使用权转让给被告张胜，对双方的房屋买卖并不会产生重大的影响，且原告提供的车位也符合合同约定的固定车位，故原告未将承诺的车位使用权转让给被告张胜并未违反合同约定。综上，造成合同未能履行系被告张胜违约所致，原告主张收取被告张胜的10000元定金不予退还，符合法律规定，一审法院予以支持。另外，鉴于原告与二被告于庭审中均同意解除合同，故一审法院准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、解除原告王鸿利与被告张胜、被告天津市龙盛房地产经营有限公司2014年9月2日签订的编号为14001360《房屋买卖居间合同》；二、原告王鸿利收取被告张胜的定金10000元归原告所有。”如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张胜负担，于判决生效后十五日内交付本院。一审法院判决后，上诉人张胜不服，向本院提起上诉。请求撤销（2014）南民初字第6469号民事判决，依法改判被上诉人双倍返还定金；同意解除合同；诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：1、一审法院认定事实不清，证据不足，上诉人主张定金由五万变更为一万，既有王鸿利代理人贾炜的承诺，也有中介方的证明，龙盛房产经营公司虽是被告，但因与上诉人完全独立，故一审法院不采纳中介方的证明，没有依据；王鸿利称多次催要四万元定金没有证据支持，龙盛房产经营公司证明该四万元于办理贷款过户手续时一并支付；三方陈述都明确是因为车位问题导致合同无法履行。2、一审法院适用法律不当，本案定金系双方协商变更，而车位系王鸿利擅自变更；贾炜作为王鸿利代理人，提供了虚假信息，且变更后的车位因靠近小区小门，易被蹭到，故应当赔偿上诉人的损失。被上诉人王鸿利认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。主要理由为：王鸿利与张胜在房屋买卖居间合同中约定定金给付金额是五万元，但上诉人只支付了一万元定金，没有履行支付全部定金的义务，违约在先；合同中约定了只是固定车位，没有约定具体位置，王鸿利一直不在该房屋内居住，车位也转租给别人，在物业公司找到具体承租合同才知道车位不是第三个，而是相邻的第二个，这两个车位并排，没有区别，不会造成不便。被上诉人龙盛房产经营公司认可上诉人的上诉请求，认为这件事与龙盛房产经营公司没有关系，如果张胜和王鸿利认为合同不能履行，都同意解除，龙盛房产经营公司没有意见，如果双方认为可以继续履行合同，也愿意继续进行居间服务。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间各方当事人均未向本院提供新证据。由于各方当事人意见相悖，案经调解未果。本院认为，上诉人张胜与被上诉人王鸿利、被上诉人龙盛房产经营公司签订的合同编号为14001360的《房产买卖居间合同》系三方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。上诉人张胜在合同签订后，未能按照合同约定的定金数额向被上诉人王鸿利进行支付，其理由为定金数额的变更有作为王鸿利代理人贾炜的承诺，但是书面说明的内容不能显示出贾炜代表王鸿利与张胜达成了定金数额的变更，被上诉人龙盛房产经营公司当时也未在该书面说明上或涉案房屋买卖合同上注明定金数额变更，因此，上诉人张胜该理由不能成立，其应当为未能按照合同约定履行足额给付定金义务承担违约责任。关于固定车位的问题，王鸿利虽未能提供贾炜承诺的车位，但是其能够提供的车位与承诺的车位是并列相邻的，也符合涉案房屋买卖合同约定的固定车位，上诉人张胜虽认为该车位靠近小区小门易被蹭到，但从上诉人提供的照片可以看出，该小门较小，仅容一人通过，上诉人可以采取简单防护措施或提示行人注意的方式避免被蹭，车位作为附属设施，略有差异并不导致房屋买卖的合同目的不能实现，故上诉人上诉请求依据不足，本院不予支持。一审法院判决并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张胜承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 俊代理审判员 谢 宏代理审判员 刘雪峰二〇一五年四月二十九日书 记 员 王 越附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：