（2015）宝民三（民）初字第401号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-07-08
案件名称
上海市泗塘中学与上海固佳机电五金经营部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市泗塘中学,上海固佳机电五金经营部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四条，第二百三十五条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三（民）初字第401号原告上海市泗塘中学。法定代表人吴惠萍。委托代理人陈秉惠，上海市江南律师事务所律师。被告上海固佳机电五金经营部。投资人顾方敏。原告上海市泗塘中学与被告上海固佳机电五金经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月12日受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市泗塘中学的法定代表人吴惠萍及其委托代理人陈秉惠、被告上海固佳机电五金经营部的投资人顾方敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市泗塘中学诉称，2013年12月18日与被告签订《房屋租赁合同》，将上海市宝山区长江西路XXX号街面房（以下简称“系争房屋”）出租给被告，租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为1，500元。根据宝山区教育局“退租还教”相关精神，原告在合同期满前提前通知被告不再续约，在合同期满后多次要求被告搬离，但被告至今仍占用系争房屋不予归还。故原告起诉至本院，要求被告返还系争房屋，并按每月1，500元标准，支付2015年1月1日至房屋返还之日的使用费。被告上海固佳机电五金经营部辩称，2000年开始，被告就承租系争房屋用于经营五金店，一直使用至今。2010年12月15日原告召集相邻房屋的承租人开会，当时原告说门面房可以一直借到市政动迁。租赁合同第七条约定，合同期满前一个月，双方商讨终止或续租事宜。但原告并没有在合同期满前一个月跟被告商讨。所以原告已构成违约，合同要继续履行下去，不同意原告的诉讼请求。因原告违约，被告不同意支付使用费，原告还要赔一个月的房租作为违约金。经审理查明，2013年12月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方；房屋建筑面积为24平方米，租赁期限从2014年1月1日至2014年12月31日止，月租金为1，500元。合同第七条约定，本合同期满前一个月，双方商讨终止或续租事宜；乙方如提出续租，甲方应优先考虑乙方要求；乙方如提前退房，则视作违约，扣一个月的房租作为违约金；如果甲方提前收回房屋则反赔一个月的房租给乙方作违约金等。合同签订后，被告使用系争房屋至今，经营五金店，并已向原告付清2014年底前的全部租金，还向原告支付押金1，500元。原告在审理中表示，可以在退房时返还押金。2015年1月6日，被告向原告吴校长发书面通知：“依据合同，你至今未和我签订租赁合同，已属违约。你将承担违约产生的一切法律后果。”。2015年1月7日，原告向被告发《告知书》，表示2015年将不再签约，现给予最后三个月的宽限期，要求于3月31日前搬离等。2015年1月21日，原告向被告发函表示，根据“退租还教”的精神，学校收回出租房势在必行，要求被告配合。审理中，原告向本院提供2014年8月28日、12月15日发给被告的《告知书》，证明已提前四个月告知被告不再续租，原告不存在违约；原告还表示，没有向被告说过可以一直租赁到市政动迁。被告表示未收到上述两份告知书。审理中，被告向本院提供现场照片，证明系争房屋现门牌号码为长江西路XXX号。原告表示，原来被告和另一租户夏付林的两间房屋是一大间，用一个门牌号1908号，所以原被告签订租赁合同中写1908号，后来变成独立的两间，系争房屋的门牌号改成1910号；现明确要求被告返还上海市宝山区长江西路XXX号房屋。被告表示，原来租赁的时候是1908号，夏付林的房屋是没有门牌号码的，现在门牌号码变成了1910号，何时变的不清楚。以上事实，有《房屋租赁合同》、原被告往来函件及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思之表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同约定的租赁期限至2014年12月31日止，至此，双方间的房屋租赁关系终止，被告应当及时返还系争房屋。被告称原告曾承诺可以一直租赁到市政动迁，但被告对此未提供证据佐证，原告也予以否认，本院对该事实难以采信。被告认为原告违反合同第七条关于合同期满前一个月进行商讨的约定，已构成违约，还应赔一个月的房租作为违约金。本院认为，该条款并未强制要求原告必须续租，只是约定双方商讨以及甲方优先考虑乙方的续租请求，何况商讨的内容也有终止或续租两种可能；原告已提供2014年8月、12月所发《告知书》，虽然被告表示没有收到，但根据2015年1月原告发给被告的信函，可以清晰表达原告根据“退租还教”不再续租的意愿；当事人依法享有自愿订立合同的权利，前一份租赁合同到期后，原告有权利决定是否与被告签订新的租赁合同；综上，原告选择不再向被告出租系争房屋，并不构成违约，被告认为原告违约的观点，本院不予采纳。合同到期后，被告占用系争房屋未还，应当支付实际占用期间的房屋使用费；被告已付清2014年12月底前的全部租金，原告参照租赁合同的租金标准，主张2015年1月1日之后的使用费，本院予以支持。原告同意将被告支付的押金1，500元返还给被告，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告上海固佳机电五金经营部于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区长江西路XXX号房屋返还给原告上海市泗塘中学；二、被告上海固佳机电五金经营部于本判决生效之日起十日内，按每月1，500元标准，向原告上海市泗塘中学支付2015年1月1日至房屋返还之日的使用费；三、原告上海市泗塘中学于本判决生效之日起十日内，向被告上海固佳机电五金经营部返还押金1，500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费减半收取40元，由被告上海固佳机电五金经营部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈亮亮二〇一五年四月二十九日书记员 罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”