（2014）天民初字第2180号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-09-23
案件名称
张晓红与范懿文、薛露茜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市天宁区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张晓红,范懿文,薛露茜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条
全文
江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民初字第2180号原告张晓红。委托代理人曹卫国、章民，江苏正气浩然律师事务所律师。被告范懿文。被告薛露茜。上列两被告共同委托代理人曹波，江苏乐天律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人陈琳，乐天（上海）律师事务所律师。原告张晓红与被告范懿文、薛露茜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月31日立案受理后，依法由审判员吴光前适用简易程序于2014年12月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为适用普通程序，依法组成合议庭于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告张晓红的委托代理人曹卫国、章民，被告范懿文、薛露茜的委托代理人曹波、陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓红诉称：2010年3月13日，原被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将位于常州市兰陵路xx号的房屋及饭店设施租给被告，被告支付房屋及饭店设施的租金，房屋租金每年50万元，饭店设施年租金35万元，租金半年一付，先付后用。2014年9月28日，被告单方提出解除该租赁合同，并于2014年10月8日来函称将于2014年10月10日前撤出看护人员。原告被迫于2014年10月10日接手该租赁房屋及部分租赁设施。根据租赁合同的约定，任何一方单方面擅自解除合同，应按提前退租天数的租金的0.5倍向另一方支付违约金。现距合同到期共计1125天，每日租金2328.77元，被告应承担违约金1309931.51元。被告薛露茜为租赁合同的担保人，应与被告一承担连带清偿责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令被告一范懿文支付违法解除合同违约金1309931.51元，被告二薛露茜对被告一承担连带清偿责任；本案诉讼费用由被告承担。被告范懿文、薛露茜辩称：1、原告与被告一之间是酒店承包关系而非房屋租赁关系。双方虽然签订的是《租赁合同》，但原告并非房屋所有权人，在未经房屋产权人同意的前提下，其没有出租房屋给被告一的权利。实际上，原告作为老板娘海鲜馆的业主，将酒店营业执照、卫生许可证、税务证等酒店经营资质连同其从产权人处承租的房屋一并交付被告一有偿使用，双方之间的法律关系应当属于承包关系。被告一经营酒店期间，并未单独办理经营资质，一直以原告的经营资质对外开展经营活动，缴纳税赋等。这一切都说明，原告与被告之间并非单纯房屋和设备租赁关系，而是酒店承包经营关系。2、提供消防设施是原告的义务而非被告的义务。根据《消防法》的规定，原告作为消防安全责任主体应当提供符合消防法规定的酒店消防设施，包括消防设计备案、固定消防设施安装、日常管理等。本案中，被告参与酒店经营时间为2010年4月1日，而2009年5月26日开始老板娘海鲜馆这个商号就已存在并由原告经营。酒店消防设施的备案、安装均发生在被告一进入酒店经营之前，并且是原告完成装修并自己经营一段时间后才交付被告一使用的。在此前提下，酒店有关的消防设施缺失或无法使用，责任不在被告。3、原告主张的违约金没有事实和法律依据，且存在违约金约定、计算过高的情形。原告诉请中主张的违约金虽然是根据合同约定计算的，但该约定不符合省高院有关违约损失不超过6个月租金的规定，明显属于约定过高。4、原告作为酒店产权人未按约提供消防设施导致被消防部门查处停业，原告构成违约，依法应当承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明：2010年3月13日，出租方张晓红（合同甲方）与承租方范懿文（合同乙方）签订《租赁合同》一份，就乙方承租甲方的房屋及老板娘海鲜广场饭店设施（即天宁区兰陵老板娘海鲜馆）事宜，达成如下协议：甲方将座落在常州市兰陵路xx号的房屋（建筑面积约2000平方米）出租给乙方用于饭店经营；房屋租赁期限自2010年4月1日起至2017年10月30日止，甲方同意在此之前无偿给乙方半个月的装修时间，即乙方可以在2010年3月16日进场经营；租金包括房屋租金和饭店租金两部分，其中房屋现年租金为45万元/年，2011年起50万元/年，饭店设施年租金为35万元/年；租金每半年一付，提前15天支付，先付后用；在租赁前乙方有权要求房屋的基础设施能够保障符合经营要求，该部分的维修保养应该由甲方承担，如因房屋基础设备致乙方无法经营的，由此产生的一切损失由甲方负责；签订本合同后在非本合同规定的情况下甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的0.5倍向乙方支付违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；如若乙方中途擅自解除本合同，乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；薛露茜为担保方，为乙方向甲方提供连带担保，担保范围包括在本合同中相关租金及利息、违约金、损害赔偿金和实现各项债权的费用，担保期至本合同期届满之日起三年；乙方进场经营前，“老板娘海鲜广场”所有债权债务都由甲方承担，乙方使用甲方营业执照期间，甲方以张晓红名义所发生的所有债权债务都与乙方无关；“老板娘海鲜广场”字号为甲方专有，乙方承租期间可以使用，但使用中如有损字号声誉或形象，则甲方可以要求乙方终止使用，予以收回并追究乙方责任；租赁期满后，乙方不得在任何场合以任何理由再行使用。2014年9月16日，常州市公安消防支队天宁区大队消防监督员对天宁区兰陵老板娘海鲜馆（经营场所天宁区兰陵路34号，经营者姓名：张晓红）进行消防监督检查，发现该单位存在如下问题：未设置喷淋和厨房间未设置防火门；室内消防栓无水；未进行消防设计备案等，遂根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，于2014年9月17日向天宁区兰陵老板娘海鲜馆下达《临时查封决定书》，对天宁区兰陵老板娘海鲜馆一楼西侧厨房间予以查封，查封期限为2014年9月16日至2014年10月16日，要求该单位立即整改火灾隐患。同时，常州市公安消防支队天宁区大队于2014年9月23日下达三份《行政处罚决定书》，决定给予天宁区兰陵老板娘海鲜馆罚款处罚。2014年9月23日，范懿文向张晓红发送《告知函》一份，主要内容为老板娘海鲜馆分别于2014年9月17日、9月23日收到常州市公安消防支队天宁区大队《临时查封决定书》、《行政处罚决定书》，并限期在2014年9月16日-2014年10月16日立即整改，整改后在领取“消防合格证”后方可开业经营。该《临时查封决定书》张晓红于2014年9月18日领取。由于消防存在严重隐患，致使海鲜馆无法正常经营，范懿文将立即撤场配合消防整改，并请求张晓红在三天之内回复。2014年9月28日，范懿文向张晓红发送《解除合同通知函》一份，主要内容是告知由于交付的租赁房屋未通过消防验收备案，未设置消防喷淋和消防门等，导致房屋无法继续开展经营活动。范懿文将于2014年9月30日撤场，并于当日起终止双方租赁合同，希望在2014年9月30日上午9点来出租房屋办理交接手续。2014年9月30日，张晓红针对上述两份函件向范懿文发送《回函》一份。该函件的主要内容是：1、不同意解除双方之间的合同。主要理由如下：双方签订的是租赁合同，合同标的仅为座落在兰陵路512号的房屋和“天宁区老板娘海鲜馆”清单范围内的设备；合同租期未到；“天宁区老板娘海鲜馆”实际于2007年设立，且符合当时的消防安全要求。该营业执照是无偿提供给范懿文使用，范懿文从事经营活动，应对自己的经营场所的安全承担责任，且在范懿文使用“天宁区老板娘海鲜馆”营业执照期间产生的债权债务是由范懿文承担。2、希望继续履行租赁合同，不同意9月30日办理交接手续。3、要求收回“天宁区老板娘海鲜馆”的营业执照及各种手续，根据合同约定，范懿文的行为已经损害了“天宁区老板娘海鲜馆”的声誉和形象。请范懿文在10月10日前将营业执照、卫生许可证、税务登记证等相关证件予以归还。2014年10月8日，范懿文再给张晓红发送《回函》一份，主要内容为：承租的标的物是“老板娘海鲜馆”饭店整体而非单纯的房屋和酒店设备，否则张晓红不会将全套经营证照交付给范懿文。况且范懿文进入经营时，酒店装潢、设施与现在状况一致，其对此未作任何改变。酒店出现重大消防安全隐患，张晓红作为酒店出租人有义务予以解决而不是将此责任推卸给范懿文。在范懿文已经退场的前提下，为了减少损失，同意10月10日前将营业执照、卫生许可证、税务登记等相关证件进行归还。如果张晓红在10月10日前依然拒不办理交接手续，范懿文将于2014年10月11日起撤出看护人员，由此造成的一切损失和后果将由张晓红自行承担。双方之间已于2014年10月10日办理了房屋和附属设施交接手续。庭审中，双方均明确表示涉案合同已经解除。张晓红认为范懿文属于单方擅自解除合同，故向法院提起本案诉讼。另查明，天宁区兰陵老板娘海鲜馆变更核准登记的时间为2009年5月26日，该海鲜馆的经营者为张晓红，经营范围为中餐、熟食卤菜、点心制售等。范懿文于2010年4月1日根据《租赁合同》接手涉案经营场所前，该场所已由张晓红用于饭店方面的经营。上述事实，有《租赁合同》、《临时查封决定书》、《行政处罚决定书》、《告知函》、《解除合同通知函》、《回函》以及当事人庭审陈述等证据证实。本案争议的焦点是：范懿文撤出涉案经营场所的行为是否违约？本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人承担违约责任的条件之一是存在可归咎于自身原因的违约行为。本案中，张晓红和范懿文签订的是《租赁合同》，张晓红将涉案房屋和相关设施出租给范懿文作为饭店经营使用，该租赁合同合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。根据约定，涉案房屋的租赁期限是2011年4月1日至2017年10月30日。但在2014年10月10日，双方就办理了房屋和相关设施交接手续，范懿文提前解除合同撤出经营场所。张晓红认为范懿文系单方擅自解除合同，该行为构成违约，应按合同约定赔偿损失。范懿文则认为，其提前解除合同是因为涉案经营场所的消防设施不符合要求，而提供消防设施是原告张晓红的义务，张晓红作为海鲜馆的产权人未按约提供消防设施导致消防部门查处停业，张晓红的行为构成违约。针对范懿文提前撤出经营场所是否构成违约这一争议焦点，本院认为，首先，范懿文善意认为张晓红提供的涉案房屋和设施具备经营饭店的条件。按照法律规定，出租人除应按照约定将租赁物交付承租人外，还应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因此涉案房屋在租赁期间应保持、具备经营饭店的用途。饭店作为公共经营场所，其设施配置应当符合消防安全管理的相关规定。范懿文在接手该海鲜馆之前，该场所已经由张晓红用于饭店经营，范懿文据此善意认为该场所的经营符合法律法规规定的条件，包括消防设施符合要求。其次，根据法律规定，范懿文不是提供符合消防安全要求的建筑物的义务主体。2002年5月1日起施行的《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定，实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责。第十六条规定，公众聚集场所应当在具备建筑消防设施齐全、完好有效等消防安全条件后，向当地公安消防机构申报进行消防安全检查，经检查合格后方可开业使用。《中华人民共和国消防法》第十六条规定，机关、团体、企业、事业等单位应当按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效。根据上述法律法规的规定，实行承包、租赁时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物。消防监督人员例行检查时，发现该涉案经营场所消防设施、器材的配置不符合要求，存在消防安全隐患，遂决定临时查封该场所并责令整改。从上述规定可以看出，范懿文并非提供符合消防安全要求的涉案经营场所的义务主体，造成涉案经营场所消防设施、器材的配置、设置不符合国家标准、行业标准的责任应该不在范懿文，且双方签订的《租赁合同》也未对此进行约定。由于经营场所被查封，范懿文继续经营饭店的目的不能实现，故其提出要求解除合同。即范懿文不能继续履行合同的原因是涉案经营场所的消防设施不符合要求被查封的客观事实，而非出于范懿文自身的原因中途擅自解除合同。综上，范懿文不存在合同约定的违约行为，张晓红的诉讼请求缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国消防法》第十六条的规定，判决如下：驳回张晓红的诉讼请求。案件受理费16590元，由张晓红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 吴光前人民陪审员 戴建平人民陪审员 朱新萍二〇一五年四月二十九日书 记 员 李 倩 来自