（2015）川民申字第552号

裁判日期: 2015-04-29

公开日期: 2015-09-01

案件名称

时缙与成都爱家物业管理有限公司德阳物业管理分公司物业服务合同纠纷申请再审民事裁定书

法院

四川省高级人民法院

所属地区

四川省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

时缙,成都爱家物业管理有限公司德阳物业管理分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十六条第一款，第二百条，第二百零四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十一条，第十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条

全文

四川省高级人民法院民事裁定书（2015）川民申字第552号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：时缙，男，汉族，1974年10月3日出生。委托代理人：时双宏，男，汉族，1935年11月14日出生，系时缙之父。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都爱家物业管理有限公司德阳物业管理分公司。住所地：四川省德阳市泰山南路二段256号丽阳天下二期B-3-9#（门牌号为151#）。负责人：张志平，该公司经理。再审申请人时缙因与被申请人成都爱家物业管理有限公司德阳物业管理分公司（以下简称爱家物业德阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省德阳市中级人民法院（2014）德民一终字第361号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。时缙申请再审称：（一）原审法院审判程序不当。1.二审法院超审限“立案受理”和“审理判决”。2.爱家物业德阳分公司不具有独立法人资格，未取得物业资质，不具有诉讼主体资格。（二）原审法院认定事实不清。爱家物业德阳分公司未取得物业资质，其所签物管合同无效。2007年12月9日，“丽阳天下澳洲风情小镇”小区业主委员会受超过半数业主委托，与德阳市三联物业管理公司签订物业管理合同，解除聘用爱家物业德阳分公司，故前期物业合同终止，爱家物业德阳分公司向时缙主张管理费于法无据。（三）根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，不从每一笔物管费拖欠之日起计算诉讼时效期间，就表明拖欠之日（期间）是不构成违约的。时缙依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十三项的规定，申请再审。本院认为：（一）关于原审程序问题。1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条“人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准”的规定，民事二审案件有特殊情况是可以延长的，时缙并未举证证明二审法院违法延长了审理期限，其该申请再审理由不能成立。2.爱家物业德阳分公司的隶属公司成都爱家物业管理有限公司具有三级物业管理资质；并且，爱家物业德阳分公司营业执照经营范围明确注明受隶属公司委托从事物业管理。由于分公司物业资质不需要单独办理，只需要到分公司所在地行政主管部门将隶属公司的物业资质备案即可从事相关物业服务。故爱家物业德阳分公司在“丽阳天下澳洲风情小镇”小区从事物业管理符合法律规定，时缙申请再审称爱家物业德阳分公司没有资质从事相关物业服务、爱家物业德阳分公司不具有诉讼主体资格的理由不成立。（二）原审法院认定事实问题。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。时缙在一、二审诉讼和申请再审中，均没有提供爱家物业德阳分公司已被解聘的决定；以及该解聘决定是经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意的证据，不能证明小区业主委员会已通过合法程序解聘了爱家物业德阳分公司。时缙申请再审认为“爱家物业德阳分公司已经被解聘，前期物业合同已经终止”、“爱家物业德阳分公司向时缙主张管理费于法无据”的理由不能成立。（三）关于法律适用问题。由于爱家物业德阳分公司具有相关物业服务资质，虽不具有独立法人资格，但可以作为接受委托的民事主体签订前期物业服务合同，该合同主体合法；爱家物业德阳分公司与时缙签订前期物业合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，前期物业合同签订程序合法。故双方签订的前期物业合同合法有效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，时缙是否违约是以其是否按合同约定履行合同义务确定，时缙自2008年1月起至今未按时缴纳物管费，属违约行为，应承担继续履行的义务。因此，时缙申请再审认为“其拖欠物管费之日（期间）是不构成违约”的理由不能成立。诉讼时效是当事人对债权提起请求权的诉讼期间，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，是指当事人（爱家物业德阳分公司）对债权（时缙拖欠的物管费）提起请求权的诉讼期间，超过法律规定的期间不受法律保护，未超过法律规定的期间应受法律保护。该条规定并不是确定时缙拖欠的物管费是否构成违约的法律规定，时缙依据该条规定申请再审认为“一审法院不应立案；其不构成违约”的理由不能成立。综上，时缙的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十三项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回时缙的再审申请。审　判　长　　韩晋成代理审判员　　高向阳代理审判员　　张　杨二〇一五年四月二十九日书　记　员　　李雯宇关注公众号“”