（2015）长法民初字第01367号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-06-04
案件名称
重庆创杰物业管理有限公司与李娟物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆创杰物业管理有限公司,李娟
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第01367号原告重庆创杰物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道黄桷路12号5栋1单元1-3号，组织机构代码：79585663-7。法定代表人傅英，该公司经理。委托代理人潘小娟，女，1986年12月23日出生，汉族，该公司员工，住重庆市涪陵区。委托代理人汪文义，女，1983年8月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。被告李娟，女，1977年12月26日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）韩志（系被告之夫），1975年1月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。本院于2015年2月5日立案受理了原告重庆创杰物业管理有限公司（以下简称创杰物业公司）诉被告李娟物业服务合同纠纷一案，依法由审判员吕巧适用简易（小额）程序，于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告创杰物业公司的委托代理人潘小娟、汪文义，被告李娟的委托代理人韩志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告创杰物业公司诉称：我公司原名重庆龙创物业管理有限公司，2011年10月10日更为现名。2007年5月1日，重庆龙创房地产开发有限公司与我公司签订《前期物业服务合同》，委托我公司对其开发的碧水天城小区进行物业管理，合同对双方的权利、义务等相关事项进行了约定。该合同期满后，双方又续签了合同。被告李娟系该小区X幢X单元X号房屋业主，于2008年1月19日与我公司签订了《物业服务合同》。合同履行过程中，我公司按约向被告提供了物业服务，被告应当按82.9元／月的标准（房屋建筑面积118.4平方米×0.7元／平方米／月）交纳物业服务费，按8元／月的标准交纳公摊费。被告曾反映其他业主在位于其房屋附近的小区东门外操办丧事，影响其正常生活，我公司为此既告知过业主要避免噪音，也向市政部门和社区进行过反映，但物管公司没有执法权，只能从中协调。被告以此为由从2012年7月开始拒交物业服务费及公摊费，经多次催收未果。现请求法院判决被告交纳2012年7月至2015年1月的物业服务费2569.9元（82.9元／月×31月）及公摊费248元（8元／月×31月），并按合同约定的每日千分之三的标准从欠费次月的1日起计算违约金至2015年1月31日止。被告李娟辩称：我是长寿区桃源东一路1号碧水天城小区X幢X单元X号业主，房屋建筑面积为118.4平方米。我没有与原告签订过合同，双方不存在物业服务合同关系。房屋交付已经八年，小区业主委员会也已成立了三年，不应再适用前期物业服务合同。原告的实际控制人就是开发商，不是由业主选聘的物管企业，也不具备相应的物业资质。原告从2009年开始允许小区业主在我家旁边办丧事，从中收取一定的费用，对我家的正常生活造成了严重的影响，经多次协商，原告先是同意更换办丧事的地点，后又同意减免部分费用，但均未按约执行。原告没有为业主提供专业的物业服务，对业主提出的诉求不予理会，没有服务意识，态度也不好，服务达不到相应的标准，不应收取物业服务费。原告主张的每月8元公摊费在合同中没有约定，也未见公示，对此不予认可。原告是在2015年2月才向我提出交费，之前没有进行过催收，2012年7月至2013年2月的费用已经超出了两年的诉讼时效，不应主张。我是因为原告没有解决我提出的问题才未按时交费，不应支付违约金。如果法院认定违约金，要求对原告主张的每日千分之三的标准进行调整。经审理查明：原告创杰物业公司原名重庆龙创物业管理有限公司，2011年10月10日更为现名。2007年5月20日，原告与重庆龙创房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对位于重庆市长寿区桃源东一路1号碧水天城小区进行物业服务，服务内容包括物业共用部分、共用设施、设备的日常维修、养护和管理、公共绿地、花木的养护和管理、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等；物业服务收费实行包干制，多层住宅按0.7元／月／平方米、电梯房按0.9元／月／平方米、商业物业按2.7元／月／平方米的标准收取（按建筑面积计算），共用的专项设备运行的能源消耗独立计量核算，采取据实分摊方式计收；在每月25日前交纳当月费用，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日3%的标准支付违约金；合同期限自2007年5月1日起至2010年5月1日止。该合同在长寿区房产管理局进行了备案登记。双方后于2010年5月1日、2013年5月1日分别续签了为期三年的合同，合同关于服务事项、服务费用、双方的权利义务、违约责任等主要内容的约定未发生变化。2014年3月28日，碧水天城小区业主委员会成立，并向所在街道办理了备案登记。被告李娟系碧水天城小区X幢X单元X号房屋业主，房屋建筑面积为118.4平方米。2008年1月19日，被告与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业服务费按多层住宅0.7元／月／平方米、高层（电梯房）按0.9元／月／平方米计算；小区内公共、共用设施设备运行的水、电费及更换灯泡、保险丝、声控开关等材料所产生的费用，由全体业主或物业使用人按月据实分摊交纳；若逾期交费，每天按应交费用总额的3‰加收滞纳金；合同期限自2007年起至该小区业委会成立后，选聘新的物管公司之日止。合同履行期间，被告因受到其他居民在其房屋附近办理丧事产生的噪音影响，曾向原告反映要求解决，但情况未得制止，遂从2012年7月起拒交物业服务费。原告经催收未果后起诉来院。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、企业名称变更情况登记表、照片等证据在案证实，本院予以确认。本院认为：当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告与重庆龙创房地产开发有限公司及被告签订的物业服务合同，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告否认其曾与原告签订物业服务合同，称合同上的签名非其本人所签，但并未举证予以证实，本院对此不予采信。原告按约提供了物业服务，被告应当按约履行交费义务。被告认为原告应当对其遭受的噪音问题承担责任、原告提供的物业服务达不到相应的收费标准，但均未举证予以证实。原告举示了张贴缴费通知单的照片证明曾向被告催收欠费，被告不予认可，亦未举示相反的证据。照片显示，原告第一次向被告催收的时间是2013年11月15日，因此原告的请求未超出诉讼时效。2012年7月至2015年1月期间，被告应交的物业服务费合计2569.28元（0.7元／平方米／月×118.4平方米×31月），原告主张2569.9元，本院对超出部分不予支持。公摊费依据合同约定应每月据实分摊，原告要求按8元／月的标准计算，被告不予认可，现原告未就该项主张提供依据，本院不予支持。被告未按时交纳物业服务费，给原告造成资金占用损失，原告请求支付违约金符合法律规定，被告认为原告提出的每日千分之三的计算标准过高，请求调整，本院主张按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算违约金。合同约定业主应在每月25日前交纳当月的物业服务费，原告请求从欠费次月1日起计算违约金至2015年1月31日止，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李娟于本判决生效后5日内支付原告重庆创杰物业管理有限公司2012年7月至2015年1月期间的物业服务费2569.28元及违约金（以每月应交物业服务费为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%标准，从欠费次月1日起计算至2015年1月31日止）；二、驳回原告重庆创杰物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李娟负担（原告已预交，限被告于本判决生效后5日内直接向本院交纳）。本判决为终审判决。审判员 吕巧二〇一五年四月二十九日书记员 喻霞 来自：