（2014）鄂托法民初字第2855号
裁判日期: 2015-04-29
公开日期: 2015-08-10
案件名称
原告鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司诉被告尚智永商品房买卖合同纠纷民事判决书
法院
鄂托克旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第一百五十九条
全文
内蒙古鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂托法民初字第2855号原告鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司。法定代表人白新维。委托代理人孙建忠。被告尚智永。本院于2014年11月21日立案受理原告鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司诉被告尚智永商品房买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序由审判员武凤担任审判长，与代理审判员赵倩玉、李淑贞组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司的委托代理人孙建忠，被告尚智永均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司（以下简称恒信公司）诉称，2011年8月9日，原告恒信公司与被告尚智永签订了《商品房买卖合同》，被告从原告处以每平米单价3200元购得原告位于鄂托克旗棋盘井镇乌珠尔路西鑫通街南恒信棋峰家园1号楼1单元901室，面积143.13平方米住宅一套，被告缴纳购房首付款184016元，原告按约定向被告交付了经质检部门验收合格的房屋。此后原告多次催促被告向原告提供合同约定的银行贷款所需的资料，被告以种种理由推托，以致原告向银行为被告办理贷款的条件丧失。依照合同约定双方应诚实履行各自的义务，原告按时将经质检部门验收合格的房屋交付被告后，被告不按合同约定支付价款，属不履行合同义务的违约行为。故诉至法院，要求被告支付原告购房款274000元及从2011年8月16日至起诉日按日万分之三共计60334元的违约金（734天×0.0003×274000=60334）。被告尚智永辩称，原、被告在2011年8月9日签订了《商品房买卖合同》，被告向原告购买了位于棋盘井镇棋峰家园小区1号楼1单元901室，面积为143.13平方米住宅一套，被告交付了首付款184016元，剩余房款274000元未支付。2011年8月9日签订合同后被告积极提供办理房贷所需的资料，此后原告售楼部将房屋交付于被告，被告认为原告售楼部管理混乱是导致被告贷款没有办理下来的主要原因，被告提供齐全材料后，由于原告售楼部工作人员的疏忽导致被告的材料丢失或过期，故房贷没有办理下来。责任不在原告，被告要求退房以及退还被告已交付的房屋首付款。按照合同补充协议第一条第五款第二项规定，“买受人选择按揭付款方式时，出卖人只有在收到该套房全额银行按揭贷款款项后，方能安排向买受人交付商品房，”原告在没有收到该套房房贷的情况下，违反合同规定操作，将房屋交付于被告，导致被告将房屋精装修，请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告赔偿被告的房屋首付款、房屋装修费、天然气接入费等费用。原告提供了编号GF-2000-0171商品房买卖合同一份，证明被告尚智永尚欠原告恒信公司房款274000元，且根据合同约定构成违约。被告尚智永对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为未构成违约。被告提供了GF-2000-0171商品房买卖合同一份、合同补充协议一份，证明原告所提供证据中缺GF-2000-0171商品房买卖合同合同补充协议第二页。原告对该证据的真实性、合法性无异议。本院认为原、被告双方提供的合同系同一合同，故对上述证据均予以采信，两份证据合法有效且相互印证证明原告已经全面履行了合同约定的义务。综合上述确认的证据及原、被告双方的陈述，本院认定如下事实，原、被告双方于2011年8月9日签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，约定原告将位于鄂托克旗棋盘井镇乌珠尔路西鑫通街南恒信棋峰家园1号楼1单元901室（建筑面积143.13平方米）以每平米单价3200元出售给被告，总价款458016元，被告于签订商品房买卖合同当日付清了首付款184016元。原告于2011年8月9日签订合同之日将房屋交付给被告。合同第六条第三项约定：买受人于2011年8月9日向出卖人支付房款，共计人民币184016元，须于交首付款后7日向出卖人提供所需全部资料，否则视为买受人逾期付款；第七条第一项约定：买受人如未按本同规定的时间付款，逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。双方签订的《合同补充协议》中关于付款约定：1、有关银行按揭政策，以出卖人与银行签订的相关贷款书面材料为准。如买受人选择银行按揭付款方式，其按揭贷款的成数、年限、利率等取决于银行对买受人本人贷款申请的审批。2、如买受人选择银行按揭贷款方式的，买受人应于本合同签订同时付清按揭首付款，当买受人的按揭贷款申请未获银行审批同意，买受人在收到出卖人通知后，应在十五天内改用一次性付款方式付款，并重新签署商品房买卖合同，如在十五天内买受人未能付清购房全款，出卖人有权收回该房屋重新出售，并按合同第七条规定买受人承担违约责任。按揭材料的报送约定：1、买受人应根据出卖人和银行的要求，在本合同签订的同时将银行规定的按揭材料及时、完整地提交出卖人，由出卖人签收后协助买受人向按揭银行报送上述资料，若因买受人原因，造成按揭银行对已报送材料有异议，需退回补充或变更时，买受人或其委托代理人应在接到出卖人通知后三天内重新备齐相应资料提交给出卖人。否则视为买受人迟延付款。原告交付房屋后，被告尚智永对所购买房屋进行装修并居住，该房屋的产权证已经办理并由原告保管。2013年年末，因按揭贷款未能办理，原告通知被告需一次性付清剩余房款270000元，被告欲用车辆抵顶房款，双方两次协商均因价格差距较大未能达成一致意见。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及合同补充协议系双方真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，系合法、有效协议，应当受到法律保护。本案的争议焦点为按揭贷款未能办理的归责。按双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，按揭贷款的相关手续由开发商与购房者双方配合办理，至于按揭贷款最终能否办理成功，则取决于多个方面的因素。由开发商履行办理银行按揭手续的义务并不意味着原告一手包办所有的银行按揭手续，作为购房者，也是借款方，也应该积极履行协助义务。本案中，被告尚智永承认只是向原告提供过办理贷款资料，至于是否已经成功办理按揭贷款未积极参与解决，自称于2013年年底得知按揭贷款未办理出来后与原告协商以车抵顶尚欠的房款，最终未果，至今没有解决。根据《合同补充协议》中关于付款约定，“如买受人选择银行按揭贷款方式的，买受人应于本合同签订同时付清按揭首付款，当买受人的按揭贷款申请未获银行审批同意，买受人在收到出卖人通知后，应在十五天内改用一次性付款方式付款…”。本案中，被告并没有证据证明是原告售楼部工作人员的疏忽大意和严重失职行为导致按揭贷款未能办理。从签订合同至今将近四年之久，被告除提出以车抵顶房款之外再没有以其他方式支付过购房余款，其已知道贷款未能办理，故本院对原告要求被告支付购房余款274000元的请求予以支持。原告没有证据证明是由于可归责于被告的原因导致按揭抵押贷款未能办理，被告对此不存在过错。因此，原告要求被告支付违约金的请求理由不充分，本院不予支持。被告辩称原告在没有收到该套房房贷的情况下，原告售楼部违反合同规定操作将房屋交付，导致现在被告将房屋精装修。以此要求原告赔偿被告的房屋装修费、天然气接入费等费用仅属抗辩，未提起反诉，且按揭贷款未能办理只是影响到开发商未能如期收取到购房款，对于作为付款人的购房者并无利益上的损害，购房者不能据此作为不支付剩余购房款的抗辩理由，故被告尚智永的该辩称理由不能成立，本院对此不予支持。综上，本院对原告要求判令被告给付尚欠房款274000元的请求予以支持，对要求给付违约金60334元的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告尚智永在本判决生效后三日内向原告鄂尔多斯市恒信房地产有限责任公司支付购房款274000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410元，由被告尚智永负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。申请执行期限：二年。审 判 长 武 凤代理审判员 赵倩玉代理审判员 李淑贞二〇一五年四月二十九日书 记 员 茉 莉法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被告执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”