（2015）商民二终字第231号

裁判日期: 2015-04-26

公开日期: 2015-06-24

案件名称

上诉人虞城县广联安奇商贸有限公司与被上诉人杨维团、焦晓芳，第三人杨绪彬、郑伟确认合同无效纠纷一案二审民事判决书

法院

河南省商丘市中级人民法院

所属地区

河南省商丘市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

虞城县广联安奇商贸有限公司,杨维团,焦晓芳,杨绪彬,郑伟

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款，第一百七十四条

全文

河南省商丘市中级人民法院民事判决书（2015）商民二终字第231号上诉人（原审被告）虞城县广联安奇商贸有限公司。法定代表人王修宾，该公司总经理。委托代理人刘刚，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨维团，男，1964年11月21日出生。委托代理人李扎根，河南福聚律师事务所律师。委托代理人武振平，河南福聚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）焦晓芳，女，1975年2月17日出生。委托代理人李扎根，河南福聚律师事务所律师。委托代理人武振平，河南福聚律师事务所律师。原审第三人杨绪彬，男，1989年7月10日出生。原审第三人郑伟，男，1973年12月8日出生。上诉人虞城县广联安奇商贸有限公司（以下简称广联安奇公司）与被上诉人杨维团、焦晓芳，第三人杨绪彬、郑伟确认合同无效纠纷一案，杨维团、焦晓芳于2014年9月9日向虞城县人民法院起诉。该院于2015年1月21日作出（2014）虞民初字第1647号民事判决，广联安奇公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭审理了本案。广联安奇公司的委托代理人刘刚，杨维团、焦晓芳共同委托的代理人李扎根、武振平到庭参加诉讼，杨绪彬、郑伟经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年12月9日，杨维团、焦晓芳等人与河南省商丘市安奇量贩有限公司（以下简称安奇量贩公司）签订《房屋租赁协议》，约定将位于虞城县城关镇大同路西段南侧的25间1-2层商铺（其中包括杨维团、焦晓芳的119-123号1-2层商铺）出租给安奇量贩公司，租赁期限10年。2010年8月16日，广联安奇公司在虞城县注册成立（安奇量贩公司与广联安奇公司为关联企业，股东互有交叉），将上述25间1-2层商铺作为经营用房使用至今。2014年5月19日，广联安奇公司与第三人杨绪彬、郑伟签订《房屋租赁合同》，将杨维团、焦晓芳的部分房屋转租给杨绪彬、郑伟从事服饰经营。2014年9月9日，杨维团、焦晓芳认为，广联安奇公司未经杨维团、焦晓芳同意擅自将房屋转租，侵犯其合法权益，提起诉讼。另查明，安奇量贩公司和广联安奇公司是各自独立的法人。原审法院认为：杨维团、焦晓芳与安奇量贩公司签订的《房屋租赁协议》属有效合同。合同签订后，安奇量贩公司并未履行，实际由广联安奇公司行使权利、履行义务，该合同已履行五年，杨维团、焦晓芳对此未提出异议，说明杨维团、焦晓芳已认可将房屋出租给了广联安奇公司，安奇量贩公司实质上已将承租权转让给广联安奇公司而退出合同。因此，杨维团、焦晓芳与广联安奇公司的租赁合同关系成立，对双方当事人具有法律效力。广联安奇公司在未征得杨维团、焦晓芳同意的情况下，将房屋转租给第三人的行为不符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据上述法律规定，广联安奇公司将房屋转租第三人应征得杨维团、焦晓芳的同意，未经杨维团、焦晓芳同意，将房屋转租给第三人不符合法律规定。同时，杨维团、焦晓芳可以据此解除与广联安奇公司之间的租赁合同，租赁合同一旦解除，转租合同当然无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案杨维团、焦晓芳在知道广联安奇公司转租六个月内提起诉讼，要求确认广联安奇公司与第三人签订的转租合同无效，合法有据，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：广联安奇公司与杨绪彬、郑伟于2014年5月19日签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费100元，由广联安奇公司承担。上诉人广联安奇公司上诉称：1、杨绪彬、郑伟租赁涉案房屋后，杨维团、焦晓芳曾提供房产证复印件协助杨绪彬、郑伟办理营业执照，说明广联安奇公司将涉案房屋转租给杨绪彬、郑伟是经过杨维团、焦晓芳认可的。2、广联安奇公司将涉案房屋转租给杨绪彬、郑伟是正常经营，没有侵害杨维团、焦晓芳的利益，不应当认定广联安奇公司与杨绪彬、郑伟所签订的合同为无效合同。3、法律并无规定未经出租人同意，转租合为无效合同。请求二审法院依法改判。被上诉人杨维团、焦晓芳辩称，杨维团、焦晓芳未提供房产证复印件协助杨绪彬、郑伟办理营业执照，不同意广联安奇公司将涉案房屋转租给杨绪彬、郑伟。法律规定未经出租人同意，转租合同为无效合同。综上，原审认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人杨绪彬、郑伟未答辩。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：广联安奇公司与杨绪彬、郑伟2014年5月19日签订的房屋租赁协议是否有效？当事人对争议焦点均无异议和补充，本院予以确认。上诉人广联安奇公司，被上诉人杨维团、焦晓芳，原审第三人杨绪彬、郑伟二审均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定事实相同。本院认为，广联安奇公司未提供有效证据证明，是征得杨维团、焦晓芳同意的情况下，将涉案房屋转租给杨绪彬、郑伟。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”广联安奇公司将房屋转租杨绪彬、郑伟应征得杨维团、焦晓芳的同意，未经杨维团、焦晓芳同意，将房屋转租给杨绪彬、郑伟不符合法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案杨维团、焦晓芳在知道广联安奇公司转租六个月内提起诉讼，要求确认广联安奇公司与第三人签订的转租合同无效，合法有据，依法应予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人虞城县广联安奇商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　王　玉审判员　许长峰审判员　曹燚森二〇一五年四月二十六日书记员　刘　冬来源：百度“”