（2014）上民二初字第180号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2018-03-05
案件名称
李转香与胡金山确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
上蔡县人民法院
所属地区
上蔡县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李转香,胡金山,胡烈五
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2014）上民二初字第180号原告李转香，女，汉族，1969年5月29日出生，住上蔡县。被告胡金山，男，汉族，1965年12月8日出生，住上蔡县，系原告李转香的丈夫。委托代理人李海涛，男，汉族，1975年6月29日出生，住上蔡县。第三人胡烈五，男，汉族，1952年5月1日出生，住河南省上蔡县。委托代理人王娜，女，汉族，1980年12月11日出生，住址同上，系胡烈五的儿媳。原告李转香诉被告胡金山、胡烈五确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李转香，被告胡金山的委托代理人李海涛、第三人胡烈五的委托代理人王娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李转香诉称，2013年5月20日，被告未经原告及其他家庭成员同意，擅自将原告家的房屋和5亩耕地以60000元的价格卖给第三人胡烈五。原告得知情况后，就要求第三人返还房屋和土地，被告也同意将60000元退还第三人，但第三人拒不同意。故诉至法院，要求依法确认被告和第三人签订的土地房屋出售合同无效，责令第三人返还房屋和土地。被告辩称，出售给第三人房屋和土地时，原告及其他家庭成员不知道，不应擅自处理家庭共同财产。且农村集体土地不准买卖，违法无效。同意退还给第三人土地及房屋出售款60000元。第三人辩称，被告和第三人签订的土地房屋出售合同应为有效合同，没有侵犯家庭共有人的合法权益，购房款60000元经中间人梁春和给了原、被告，且已用到其孩子购房之中，应视为其家庭成员同意，第三人有理由相信原、被告家庭转让房屋、土地的意思表示真实性，应依法驳回原告的诉请。经审理查明，2013年5月20日，被告胡金山作为甲方和第三人胡烈五作为乙方签订一份土地房屋出售合同，约定:“经甲乙双方共同友好协商，甲方同意将位于村西头和村东头的土地（约5亩）和宅基地及三间房屋永久性卖给乙方，时间从2013年5月20日开始。付款方式：一次性付清，共计陆万元整，买卖合同签字后，土地和房屋的利益和损失与卖方无关，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，以上协议在双方签字之日起生效，乙方签字有中间人梁春和代签为胡烈五……”。达成合议之后，第三人将款通过农业银行汇至中间人梁春和的银行卡上，双方补签了土地房屋出售合同书，此款由被告胡金山领走。原告得知情况后从外地回家与第三人协商未成，故诉至法院，要求依法确认被告和第三人签订的土地房屋出售合同无效，责令第三人返还房屋和土地。另查明，原告李转香与被告胡金山系夫妻关系，长期在辽宁生活，被告胡金山与第三人胡烈五系亲兄弟，中间人梁春和系其亲外甥。被告胡金山与第三人胡烈五签订土地房屋出售合同时原告李转香并不知情。本案诉争的土地位于村西头，共计4.95亩，从河南省人民政府关于上蔡县2013年度第二批诚实建设用地的批复显示，被告胡金山及胡烈五的地均部分被征用，其中诉争土地的1.6亩被政府征用，补偿款由胡烈五领取，下余3.35亩土地现有胡烈五耕种。上述事实，有当事人的陈述，证人证言，银行卡存款业务回单，土地房屋出售合同，河南省人民政府土地管理文件，村委证明等相关证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，被告胡金山和第三人胡烈五于2013年5月20日签订一份土地房屋出售合同，本案合同涉及房屋及宅基地系老宅，属李转香和胡金山家庭共同所有及使用。根据《房地产管理法》的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。该合同的签订是经中间人梁春和的磋商，胡金山和胡烈五达成买卖意向，胡烈五将钱打到梁春和的卡上，后补签了一份土地房屋出售合同书，胡烈五明知该房屋系原、被告夫妻共同所用，在没有经过李转香的同意的情况下，擅自与第三人胡烈五达成买卖协议，侵害到原告李转香的合法的利益，根据合同法的相关规定应认定该行为无效。另外，宅基地使用权是农村集体经济组织人员享有的权利，与享有者特定身份相联系，不得擅自转让宅基地，如果转让应认定转让无效。合同的签订还涉及到家庭承包的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款之规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。本案涉及的土地属于禁止流转的范围，双方签订的合同约定土地永久性卖给第三人胡烈五，应认定为无效合同。综上，原告要求确认被告胡金山和第三人胡烈五签订的土地房屋出售合同无效的诉请，证据确凿，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，出售方胡金山与购买方胡烈五在出售土地房屋时明知其所交易的土地房屋属禁止流转范围而作为，双方均存在过错，双方各自应当对合同无效承担责任。第三人胡烈五对出售的房屋未实际占有和使用，在庭审中，被告方表示退还购买款6万元。合同无效后，被告应当返还第三人购房款，第三人应当返还被告房屋及土地，但鉴于房屋也未实际占有使用和管理，土地已经被政府征用拆迁1.6亩，故无须再行返还，下余3.35亩土地现有胡烈五耕种应当予以返还。依据双方合同约定，再结合本案查明的案件事实。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一，确认被告和第三人签订的土地房屋出售合同无效。二，第三人胡烈五于本判决生效之日起十五日内归还原告李转香土地。三、驳回原告李转香其他的诉讼请求。案件受理费1400元，被告胡金山和第三人胡烈五各负700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费1400元，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 任秋莲审 判 员 张鹏飞人民陪审员 景卫民二〇一五年四月二日书 记 员 冯云倩 微信公众号“”