（2015）长民一终字第36号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-09-08
案件名称
刘晓菊与孙凤房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘晓菊,孙凤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第36号上诉人（原审被告）：刘晓菊，女，汉族，1964年2月1日生，住长春市二道区。委托代理人：丁树森，男，汉族，1959年5月25日生，住长春市二道区，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：孙凤，女，满族，1970年12月3日生，住长春市宽城区。上诉人刘晓菊因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第1305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘晓菊的委托代理人丁树森、被上诉人孙凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙凤一审诉称：孙凤与王文轩于2013年5月12日签订了房屋买卖合同，现房屋已过户孙凤名下。刘晓菊和王文轩（原房主）2012年1月1日签订房屋租赁合同，王文轩将自己的长春市南关区全安小区102栋101号租给刘晓菊，租期三年，即2012年1月1日至2014年12月31日止，租金半年一交，半年租金12000元，在租赁期间孙凤履行合同，一直未让刘晓菊搬出，可刘晓菊至今依然拒交房费。2014年4月22日，长春市南关区法院已判决：1.刘晓菊于本判决生效后立即支付孙凤2014年上半年房屋租金人民币12000元；2.驳回刘晓菊的反诉请求。2014年7月16日长春市人民法院对刘晓菊上诉作出判决：驳回上诉维持原判。刘晓菊藐视法律不履行判决拒交房费，故诉至法院，请求依法判令：1、解除与刘晓菊的房屋租赁合同，并马上搬出；2、刘晓菊给付自2014年7月1日至搬离房屋之日止的房屋租金（按每日66.6元）及利息，诉讼费由刘晓菊负担。刘晓菊一审辩称：双方从来没有签订任何房屋租赁合同，不存在解除房屋租赁合同的情况。孙凤承认房屋租赁协议有效，就要遵守协议，依据协议第九条合同期满后经甲乙双方协商乙方有优先承租权，故孙凤无权改变协议内容，让刘晓菊马上搬出。争议房屋权属最终未确定前，刘晓菊可以将2014年全部房屋租金2.4万元交到法院保管，待审理完毕由法院交给争议房屋权属人。即便是孙凤通过合法程序购得出租房屋，也要遵守《中华人民共和国合同法》第八十八条、第八十九条、第二百二十九条规定、应该办理合法转让手续，王文轩经过刘晓菊同意，再由孙凤、刘晓菊重新签订房屋租赁合同，刘晓菊才能将房屋租金交给孙凤。虽然长春市中级人民法院驳回刘晓菊的上诉，维持原判，但刘晓菊还有权申请再审，由于中法卷宗至今不能归档，刘晓菊无法取得二审相关材料，无法办理向上级法院申请再审。王文轩、孙凤的行为已经触犯了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条“当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任”的规定。一审法院经审理查明：2012年1月1日，刘晓菊（作为乙方）与案外人王文轩（作为甲方）签订《协议》，其主要内容为：甲方将位于全安小区102栋101号两室房屋一套租给乙方作经营之用，租期为三年，自2012年1月1日至2014年12月31日。租金半年交12000元。除此，该协议还约定了其他条款。2013年5月21日，刘淑艳代表王文轩（作为甲方）与孙凤（作为乙方）签订房屋买卖合同，约定孙凤购买王文轩位于全安小区102栋1-101室房屋，孙凤交付定金20000元。房屋价款为人民币510000元，于2013年7月15日之前交付尾款490000元。同时约定此房现出租，出租押金和修暖气费共800元，归孙凤所有，2013年7月1日后的房费由孙凤收取。后孙凤交付购房款，并更名过户取得本案争议房屋的承租权。另查，王文轩出售该房屋，已经通知刘晓菊家人，刘晓菊未在同等条件下购买该房屋。该房屋系公有住房，产权人为长春房地（集团）有限责任公司。一审法院认为：2013年5月21日，孙凤与案外人王文轩签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，其内容未违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效的民事合同。刘晓菊主张该合同无效，其理由为侵犯其优先购买权，买卖双方系恶意串通，但未能提供确实有效的证据证实该主张成立。王文轩在出卖该房屋时已经履行通知承租人的义务，刘晓菊作为承租人不能在同等条件下购买该房屋，故不存在侵犯其优先购买权的情形。且孙凤已经交付购房款，并更名过户，故刘晓菊未履行交纳房屋租金之义务，孙凤要求与刘晓菊解除房屋租赁合同，符合法律规定，依法应予支持。刘晓菊应当向孙凤交付使用房屋期间的租金及利息，并于本判决生效后从该房屋中迁出。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除2012年1月1日王文轩与刘晓菊签订的《协议》；二、刘晓菊于本判决生效后即从长春市南关区全安小区102栋101号房屋中迁出；三、刘晓菊给付孙凤自2014年7月1日起至判决生效之日止房屋租金及利息（本金按每日人民币65.75元计算，利息自2014年7月2日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回孙凤的其它诉讼请求。案件受理费400元，由刘晓菊负担350元，其余由孙凤负担。宣判后，刘晓菊不服，向本院提起上诉，其上诉理由归纳为：1.王文轩、孙凤签订的违法转让协议无效，因为孙凤与王文轩恶意串通，损害了刘晓菊的合法权益；2.孙凤不具有本案的诉讼主体资格，孙凤和刘晓菊之间不存在当事人之间的关系，原房主王文轩才具备本案的主体资格；3.孙凤不属于善意第三人购买房屋，其未提供自己属于“第三人善意购买租赁房屋”的证据；4.王文轩存在“出租人过错”应该承担损失赔偿责任，并应依法追究王文轩、孙凤的刑事责任。综上，请求二审法院：1.依法撤销（2014）南民初字第1305民事判决，依法改判；2.请求法院判令王文轩、孙凤转让协议无效；3.请求法院判令刘晓菊对案涉房屋具有优先购买权，在“同等条件下”购买房屋；4.请求法院判令王文轩因出租人过错，赔偿刘晓菊的损失；5.依法追究孙凤、王文轩的刑事责任；6.诉讼费用由孙凤承担。孙凤二审答辩称：诉争房屋产权证已经在我名下，上诉人说买卖无效是不合理的，如果买卖无效是不可能给更名的。并且王文轩在卖房子的时候已经预先通知上诉人是否购买，他当时钱不足就不购买，卖给他是50万元，卖给我是51万元，都有录音为证。我一次性付款，先交2万定金，50天后交足尾款。我通过网上的售房信息认识的王文轩。2014年下半年的房租一直没有给我，并且至今未迁出，我要求解除王文轩和刘晓菊签订的租赁协议，并且支付我欠付房租及利息。本院二审查明：刘晓菊、孙凤、王文轩另案租赁合同纠纷一案中，孙凤向长春市南关区人民法院诉请：刘晓菊支付2014年上半年的租金并承担诉讼费用，刘晓菊反诉诉请：1.确认孙凤与王文轩签订的房屋买卖合同无效;2.判令刘晓菊对案涉房屋有优先购买权；3.判令王文轩和孙凤赔偿经济损失15万元并承担诉讼费用。长春市南关区人民法院作出（2014）南民初字第128号民事判决，判决：1.刘晓菊支付孙凤2014年度上半年房屋租金人民币120000元；2.驳回刘晓菊的反诉请求。刘晓菊上诉后本院作出（2014）长民一终字第180号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判，该判决已经发生法律效力。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。本院认为：1.上诉人刘晓菊提出“请求法院判令王文轩、孙凤转让协议无效；请求法院判令刘晓菊对案涉房屋具有优先购买权，在同等条件下购买房屋；请求法院判令王文轩因出租人过错，赔偿刘晓菊的损失”这三项上诉请求，本院（2014）长民一终字第180号民事判决已经对该三项诉请进行裁判，该判决已经发生法律效力。上诉人刘晓菊如认为该判决确有错误，可向上一级人民法院申请再审，该三项诉请不属于本案二审审理的范围。2.上诉人刘晓菊要求依法追究孙凤、王文轩的刑事责任的诉请亦不属于本院二审审理的范围，如刘晓菊认为二人构成刑事犯罪，可向公安机关报案。3.关于孙凤是否具备诉讼主体资格的问题，因案涉房屋在租赁期间发生所有权变动，受让人孙凤在受让该房屋所有权时继承了原出租人王文轩的权利义务，故孙凤具备诉讼主体资格。4.刘晓菊在孙凤受让标的房屋后继续租赁使用标的房屋表明其愿意继续履行租赁合同，刘晓菊依法应向孙凤履行承租人义务，但刘晓菊拒不向孙凤交房租构成根本违约，原审法院判决解除租赁合同并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人刘晓菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 白雪成代理审判员 吴东旭二〇一五年四月二日书 记 员 徐 锐 更多数据：