（2014）宿中民终字第00949号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-09
案件名称
孟善武、王苏珍与泗阳县龙腾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
泗阳县龙腾房地产开发有限公司,孟善武,王苏珍
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第00949号上诉人（原审被告）泗阳县龙腾房地产开发有限公司。法定代表人荀林，该公司董事长。委托代理人陶化军，江苏民卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孟善武。被上诉人（原审原告）王苏珍。二被上诉人委托代理人孟非。上诉人泗阳县龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人孟善武、王苏珍商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2014）泗民初字第0365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孟善武、王苏珍一审诉称，2011年6月2日，孟善武、王苏珍购买龙腾公司开发的莱茵河畔b-2-104别墅一栋，约定交房时间为2011年12月31日。孟善武、王苏珍按照合同约定履行了所有义务，但龙腾公司至今未将该房屋交付给孟善武、王苏珍。孟善武、王苏珍要求龙腾公司按照合同约定支付逾期交房违约金，但龙腾公司不同意，现请求判决龙腾公司支付孟善武、王苏珍自2011年12月31日至2012年9月14日的违约金11404.6元，2012年9月14日至2014年3月15日的违约金48737.7元，共计60142.3元，并由龙腾公司承担本案诉讼费。龙腾公司一审辩称，因孟善武、王苏珍没有按照商品房买卖合同第六条第三款的约定在2011年6月9日前付清购房款，所以龙腾公司有权不交付房屋。龙腾公司认为给付孟善武、王苏珍的违约金应当从2012年9月14日起按标的额890000元计算到龙腾公司通知孟善武、王苏珍交房时止。孟善武、王苏珍起诉要求违约金计算至2014年3月15日没有法律依据，因龙腾公司第一次通知孟善武、王苏珍交房的时间是在2013年1月，当时双方就违约金及房屋质量瑕疵等问题到泗阳县房屋管理处调解，龙腾公司已向孟善武、王苏珍通知了交房时间，但是孟善武、王苏珍嫌违约金太少拒绝接收房屋。另外，孟善武、王苏珍曾提起诉讼，在2013年10月该案开庭审理中龙腾公司又一次明确向孟善武、王苏珍通知随时可以交房并且愿意接受调解，但孟善武、王苏珍还是因违约金太少而致调解不成，并且后来孟善武、王苏珍撤诉。现龙腾公司再一次向孟善武、王苏珍重申该房屋已经于2013年1月经验收合格，希望孟善武、王苏珍前往龙腾公司处办理房屋交接手续。孟善武、王苏珍在诉状中所称至今没有接到交房通知不是事实，请求依法判决。原审法院审理查明，2011年6月2日，孟善武、王苏珍与龙腾公司签订商品房买卖合同，约定孟善武、王苏珍购买龙腾公司开发的莱茵河畔b-2幢104号房屋，单价为每平方4387.98元，总金额为891000元。合同约定买受人于2011年6月2日前付清该房首付款449000元，剩余房款442000元，买受人用银行按揭方式在本合同签订7个工作日内将资料办理完毕，确保向出卖方支付到位，其他收费按照国家相关部门规定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年6月2日，孟善武向龙腾公司支付购房款449000元。后因贷款问题，2012年8月底王苏珍在商品房买卖合同上签字。2012年9月14日，孟善武通过银行按揭贷款方式支付购房款442000元。2013年1月17日泗阳莱茵河畔b-2楼经验收合格。2013年9月12日，孟善武、王苏珍向法院提起诉讼，要求龙腾公司交付房屋，并赔偿违约金50931元。该案于2013年10月9日开庭，在庭审中，孟善武、王苏珍与龙腾公司均表示同意交接房屋，庭审中孟善武、王苏珍又以房屋存在质量问题为由不同意接收房屋。庭审后孟善武、王苏珍当日向法院申请撤诉，法院准许其撤诉。此后双方经协商未果，孟善武、王苏珍再次诉至法院，要求龙腾公司支付违约金。原审法院认为，双方所签订的商品房买卖合同附件四第（2）项约定，若因买受人原因而导致按揭手续延迟或者无法办理，出卖人不承担任何责任。但出卖人应当及时以挂号信件的方式告知买受人，由买受人在告知次日起30天内自筹资金，付清合同中约定的全部款项。若买受人逾期未付齐余款，相关违约责任详见合同第七条。本案中，孟善武与龙腾公司于2011年6月2日签订商品房买卖合同，后因贷款问题，王苏珍于2012年8月底在商品房买卖合同上签字，此后贷款于2012年9月14日通过审批。此期间龙腾公司并未及时书面告知孟善武、王苏珍贷款审批未通过的原因，龙腾公司应承担不利后果。商品房买卖合同约定，龙腾公司应于2011年12月31日前向孟善武、王苏珍交付房屋，但房屋至今未交付，龙腾公司陈述曾于2013年1月就已通知孟善武、王苏珍交房，对此孟善武、王苏珍予以否认，而龙腾公司对此未提供证据证明，故龙腾公司未按合同约定期限向孟善武、王苏珍交付房屋属于违约。关于违约金的计算期间，龙腾公司认为孟善武、王苏珍曾提起诉讼，在该案庭审中即2013年10月9日开庭时，龙腾公司已明确表示同意向孟善武、王苏珍交付房屋，孟善武、王苏珍一开始同意接收房屋，后又不同意接收房屋，而涉案房屋已于2013年1月17日经验收合格，符合商品房买卖合同约定的交付条件，故违约金应计算至2013年10月9日。孟善武、王苏珍对此不认同。因商品房买卖合同约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单，而2013年10月9日庭审是孟善武、王苏珍要求龙腾公司交付房屋，龙腾公司同意交付房屋，但孟善武、王苏珍后又表示拒绝接收房屋，如龙腾公司认为房屋已经具备交付条件，孟善武、王苏珍拒绝接收，龙腾公司应当按照合同约定，书面通知孟善武、王苏珍办理房屋交接手续。庭审中孟善武、王苏珍要求龙腾公司交房，龙腾公司表示同意交房并不能认定是龙腾公司已书面通知孟善武、王苏珍办理交房手续，至本案庭审时龙腾公司仍未提供证据证明已书面通知孟善武、王苏珍办理房屋交接手续，故违约金暂计算至本案庭审之时即2014年2月27日，则龙腾公司应支付违约金的期间为2012年1月1日至2014年2月27日，其中2012年1月1日至2012年9月14日的违约金为11539.3元（449000×0.0001×257），其中2012年9月15日至2014年2月27日的违约金为47223元（891000×0.0001×530），龙腾公司应支付孟善武、王苏珍的违约金共计为58762.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：泗阳县龙腾房地产开发有限公司于判决生效后十日内向孟善武、王苏珍支付违约金58762.3元。案件受理费已减半收取653元，由泗阳县龙腾房地产开发有限公司负担600元，由孟善武、王苏珍负担53元。龙腾公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决错误，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人孟善武、王苏珍诉讼请求。具体理由如下：1、按照商品房买卖合同约定，孟善武、王苏珍应在2011年6月2日之后的7个工作日内确保全部购房款向龙腾公司支付到位，实际上，孟善武、王苏珍于2012年9月14日才支付购房余款442000元，孟善武、王苏珍违约在先，按照合同法关于先履行抗辩权的规定，孟善武、王苏珍有先交付全部购房款的义务，在孟善武、王苏珍未交付全部购房款之前，龙腾公司可以不交房，且不应承担责任。2、虽然本案商品房买卖合同约定龙腾公司应书面通知孟善武、王苏珍交房，但书面通知只是通知形式的一种，当面通知是最直接、有效的方式。在2013年10月9日的庭审中，龙腾公司当面通知向孟善武、王苏珍交房，孟善武、王苏珍先表示同意，后又表示不同意，明显存在恶意，表明不是龙腾公司不交房，而是孟善武、王苏珍故意不接收房屋，因此原审判决确定的违约金截止日期错误。3、本案双方签订的商品房买卖合同是2012年5月22日打印，2012年8月签订的，因此不可能约定2011年12月31日之前交房。本案合同约定的交房时间2011年12月31日，不是龙腾公司真实意思表示，是孟善武、王苏珍在2011年6月2日支付首付款后没有及时办理按揭贷款，后逼迫业务员更改交房时间，业务员为了个人销售奖金并促成孟善武、王苏珍顺利办理按揭贷款，不得已更改交房时间而形成。被上诉人孟善武、王苏珍答辩称，原审判决正确，请求维持。具体理由如下：1、根据商品房买卖合同约定，若因买受人原因导致按揭贷款手续延迟或无法办理，出卖人不承担责任。但出卖人应及时以挂号信件的方式告知买受人，由买受人自筹资金，付清合同约定的全部款项。本案按揭贷款延迟办理的责任不在孟善武、王苏珍，而在龙腾公司。2011年6月2日，双方签订商品房买卖合同。2012年8月，龙腾公司找到孟善武、王苏珍，称商品房买卖合同中遗漏房屋共有人王苏珍签字，贷款无法通过审批，后孟善武、王苏珍按照龙腾公司要求在龙腾公司重新打印的商品房买卖合同上签字。2012年9月14日，按揭贷款449000元进入龙腾公司账户。孟善武、王苏珍已经履行了合同约定的全部义务，且龙腾公司亦未及时通知孟善武、王苏珍贷款未通过的原因。在支付购房款的问题上，龙腾公司没有履行约定导致购房贷款延迟，应承担违约责任。2、在本次诉讼之前2013年10月9日孟善武、王苏珍起诉龙腾公司的庭审中，龙腾公司并未当面口头告知交房，而是在孟善武、王苏珍要求下才同意交房，且龙腾公司未出示任何证据证明房屋符合交付条件，孟善武、王苏珍考虑房屋未经过相关部门验收，房屋质量无法保证，故未同意接收房屋，并在2013年10月9日的庭审后即申请撤诉。在2014年2月27日庭审中龙腾公司仍未出示证据证明房屋符合交付条件。涉案房屋并未通过相关部门验收。龙腾公司亦未按照合同约定履行书面通知交房义务，其行为构成违约，应承担违约责任。3、龙腾公司上诉提出孟善武、王苏珍逼迫业务员更改交房时间，业务员为个人销售奖金并促成孟善武、王苏珍办理按揭贷款手续，不得已更改交房时间不是事实，本案出现的两份商品房买卖合同约定的交房时间均是2011年12月31日。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点是：龙腾公司是否存在违约行为，应否向孟善武、王苏珍承担违约责任，以及违约金数额如何确定。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，孟善武、王苏珍与龙腾公司签订的商品房买卖合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月31日前，将符合国家规定及合同约定的房屋交付给孟善武、王苏珍使用；如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按照合同约定期限将商品房交付给买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。因龙腾公司未按照合同约定期限即2011年12月31日前向孟善武、王苏珍交房，存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于违约金数额的确定，因涉案房屋于2013年1月17日才竣工验收，即使龙腾公司在该时间向孟善武、王苏珍交房，逾期时间亦已超过90日，故违约金的日标准应按照合同第九条约定的按已交付房款的万分之一确定，违约金起始时间应按照合同约定的交房时间之次日起即从2012年1月1日起计算。关于违约金截止日期的确定。孟善武、王苏珍曾于2013年9月起诉龙腾公司要求立即交房并支付逾期交房违约金，在2013年10月9日的庭审中，虽然龙腾公司明确表示同意交房，但龙腾公司庭审中并未出示房屋验收证明等可以证明房屋可以交付的证据。因孟善武、王苏珍撤诉，致房屋交付未果。之后，龙腾公司应当采取合同约定的书面通知方式及时通知买受人办理交付手续。因其未履行书面通知的义务，导致孟善武、王苏珍再次起诉。原审判决将违约金截止日期确定为庭审之时即2014年2月27日并按照合同约定确定违约金数额为58762.3元并无不当，可予维持。龙腾公司上诉提出孟善武、王苏珍违反合同约定至2012年9月14日才支付购房余款442000元，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在孟善武、王苏珍未付清全部购房款之前，龙腾公司可以不交房，不应承担责任。根据本案查明的事实，按揭贷款于2012年9月14日办理完毕，至此，孟善武、王苏珍的购房款已全部付清，而案涉房屋于2013年1月17日才验收完毕符合交付条件，故龙腾公司并不享有先履行抗辩权，该抗辩理由不能成立。龙腾公司上诉提出本案的合同实际系2012年8月签订，不可能约定2011年12月31日交房，合同约定的交房时间不是其真实意思表示，是孟善武、王苏珍在2011年6月2日支付首付款后没有及时办理按揭贷款，后逼迫业务员更改交房时间，业务员为了个人销售奖金并促成孟善武、王苏珍顺利办理按揭贷款，不得以更改交房时间而形成。但因本案出现的前后两份商品房买卖合同约定的交房时间均为2011年12月31日，合同落款时间均为2011年6月2日，且龙腾公司并未对其主张提供相应证据证明，故该上诉理由不能成立。综上，龙腾公司的上诉理由不能成立，不应支持。原审判决结果正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1306元，由泗阳县龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东代理审判员 徐金鸽代理审判员 吴振环二〇一五年四月二日书 记 员 冯 邻 来自：