（2015）宁民终字第436号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-04-23
案件名称
上诉人杨文武与被上诉人杨志保租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨文武,杨志保
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第436号上诉人（原审被告）杨文武，男，1976年5月5日生，汉族，个体户。委托代理人裴传宝，江苏德善律师事务所律师。委托代理人赵小宝，江苏德善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨志保，男，1956年10月2日生，汉族，农民。委托代理人王玉林。上诉人杨文武因与被上诉人杨志保租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦永民初字第403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月27日、2015年3月27日两次公开开庭审理了本案。上诉人杨文武及其委托代理人赵小宝、被上诉人杨志保及其委托代理人王玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志保原审诉称，杨文武原在永宁街道侯冲社区七组租赁房屋和场地经营木材销售，因影响市容，必须搬迁，杨文武遂找到杨志保商量租赁杨志保的房屋和场地。杨志保、杨文武达成口头租赁协议，约定杨志保将三间房屋及场地租赁给杨文武使用，年租金9000元。口头租赁协议达成后，杨文武于2012年10月1日将其经营的木材等物搬到杨志保租赁给其的房屋、场地。2013年春节前，杨志保口头通知杨文武到2014年4月房屋和场地不出租了。但到期后，杨文武拒不搬迁。杨志保找永宁派出所处理，杨文武才于2014年6月30日将房屋腾空交还杨志保，但租用的场地仍拒绝交还，截止2014年7月30日杨文武还欠杨志保三个月的租金及水电费。因杨志保房子和场地不租赁给杨文武使用，双方产生争议，杨文武将杨志保的厕所拆除。杨志保为解除租赁协议和厕所被非法拆除多次找永宁派出所处理，但处理未果，故提起诉讼，要求：1、解除杨志保、杨文武口头租赁协议；2、要求杨文武返还全部租赁物并支付拖欠的租金2250元及水电费；3、要求杨文武将拆除杨志保的厕所恢复原状；4、杨文武承担本案诉讼费用。杨文武原审辩称，1、首先双方的口头租赁协议早已解除了，场地已归还给杨志保，这是双方在派出所处理的；2、关于杨志保起诉2250元，因为杨志保在3月中下旬才通知，当时双方协商好的，给三个月时间搬走不收取任何的费用，派出所戴勇、戴正宁警官可以作证，故此费用不存在；3、关于水电费，对方拿出我用的水电费票据我可以认可，否则不认可；4、厕所是盖在浮土上的，属于自然倒塌，所以不存在恢复原状。原审法院经审理查明，原审庭审中，杨志保陈述诉争地块原来是其家菜地，后请人垫土、平整并加盖了围墙，杨志保同时举证二份证明用于证实诉争地块属其所有，一份是浦口区城市建设管理监察大队永宁中队出具的“关于杨志保家围墙的情况说明”，该说明载明：“兹有永宁玉兰路北段老粮站路口住户杨志保，因2011年永宁镇进行环境整治期间，因杨志保家住宅后面有一猪圈、两个石灰池、一个柴堆、一道破旧围墙，当时该处比较脏、乱、差，又紧邻粮站路边，因永宁镇整治需要，杨志保积极配合对该处猪圈、石灰池、围墙进行了拆除及清理，其个人又出资按镇城管中队要求重新修砌一道新围墙”；另一份是浦口区永宁镇永合村九组和南京市浦口区永宁街道永合社区居民委员会联合出具的证明，该证明载明：“杨志宝（保）原住居屋后靠河边有菜地约0.5亩左右，系杨志保家菜园地。0.5亩菜地属个人开荒地”。杨文武对杨志保的陈述及所举证据均不予认可。原审庭审中，杨文武陈述租赁杨志保家的房屋及场地已归还，诉争地块原是其家老宅基地菜园地附近的水坑，并陈述诉争地块是其请人垫土、平整的，相关权利应归其享有，杨文武举证赵仁龙、杨存基、朱少兵、伏兵、吴政科、刘强等人出具的三份证明用于证实其观点（上述证人均未出庭作证）。杨志保某原审庭审中，沈登华（男，居民身份证号码××，住永宁街道刘康村西埂组38号）、徐功祥（男，1970年5月28日生，住汤泉街道九龙社区埂头组）出庭作证，两人均陈述：常在杨文武店购买建材，原来建材堆放在石灰池附近，后来有人将坡子垫平扩大了堆放场地，至于何人垫平坡子的不清楚。原审法院至南京市公安局永宁派出所调查，民警戴勇、协警戴正宁陈述：双方产生纠纷后我俩前去处理，当时讲好给杨文武三个月时间搬离，这三个月不收租金；水电费用多少收多少；厕所是杨文武砸倒的。原审法院至现场勘验，经勘验查明：诉争地块位于永宁街道玉兰路北段老粮站路口，在杨志保家房屋后、杨志保家院墙内。院墙内有一废弃围墙的痕迹，废弃围墙与杨志保家房屋之间有房屋若干间及一石灰池，另一边即为诉争地块。诉争地块靠院墙处加盖顶棚，诉争地块上堆放着属于杨文武的建材。院墙外是一水沟，院墙外有一倒塌厕所的痕迹。原审庭审中，杨志保放弃要求杨文武支付租金及水电费的诉讼请求。原审法院认为，当事人未采用书面形式签订租赁合同的，视为不定期租赁，当事人在合理期限通知租赁人后可随时解除合同。租赁期届满承租人应当返还租赁物。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。承担民事责任的方式主要有：停止侵害、返还财产、恢复原状等方式。本案中，根据双方当事人在公安部门达成的协议，应认定口头租赁协议已经解除，杨文武理应将包括诉争地块在内的租赁物全部交还杨志保。根据一般惯例，私宅院墙内的财产应属个人享有，现诉争地块位于杨志保家院墙内，属其享有符合惯例。由于赵仁龙等证人未出庭作证，其证言效力低下，沈登华、徐功祥虽出庭作证，但所作证言不足以证明诉争地块系杨文武垫土、平整，因此杨文武辩称的诉争地块相关权利由其享有的辩解意见不能成立，原审法院不予采信。口头租赁协议已经解除，杨文武理应将包括诉争地块在内的租赁物全部交还杨志保。根据原审法院调查笔录，杨志保家厕所系杨文武毁损，其理应承担恢复原状的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条的规定，原审法院判决：杨文武于判决生效后十日内将位于杨志保家院墙内的诉争地块交还杨志保并将其毁损的厕所恢复原状。原审案件受理费50元，减半收取25元，由杨文武负担。杨文武不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、本案系土地租赁合同纠纷，被上诉人要求上诉人返还租赁土地的前提是被上诉人对诉争地块拥有使用权或者所有权，但本案中被上诉人没有证据证明诉争地块为其所有或者具有使用权，原审法院认定诉争地块为被上诉人所有的理由是根据一般惯例，认为私宅院墙内的财产应属于被上诉人享有。诉争地块属于浦口区永宁镇辖区，不能因被上诉人砌围墙的行为就推定属于其所有。二、诉争地块与被上诉人出租给上诉人的土地已完全是两个不同的地块，2012年被上诉人确实将其自有的三间房屋和老围墙以内的场地出租给上诉人，但经浦口区永宁派出所调解，上诉人早已将其三间房屋和老围墙内的场地还给了被上诉人，双方之间的租赁关系已终止，也不存在纠纷。上诉人因为被上诉人不同意继续租赁场地，上诉人就在老围墙外面的河滩地上花了20000多元垫平了现在诉争的地块，用来堆放木材，因被上诉人系上诉人的叔叔，上诉人委托被上诉人砌围墙，围墙砌好后，被上诉人违反口头约定，认为诉争地块属于其所有。南京市浦口区城市建设管理监察大队永宁中队出具的情况说明只能证明老围墙以内的原状和被上诉人砌围墙的事实，并未确认新旧围墙之间的地块属被上诉人所有。浦口区永宁街道永合社区居民委员会和该社区九组联合出具的证明并未说明所谓0.5亩左右菜地的四至及存在时间，该组证据不应被采信。上诉人认为该地块在上诉人垫平前属于无人管理，无人使用的水洼地，经上诉人垫平后，其使用权应归上诉人所有。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审。2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人杨志保答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，所作判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审查明的事实与原审一致。本院二审另查明，双方口头约定，自2012年10月开始，由上诉人租赁被上诉人房屋及场地，年租金为9000元，半年付4500元。上诉人已向被上诉人支付了13500元租金，2013年底，被上诉人通知上诉人解除租赁关系，要求上诉人清空承租场地上的物品。诉争地块围墙是被上诉人砌的。二审中，上诉人提供了下列证据材料：1、被上诉人杨志保的选址意见书存根。2、杨志保土地使用情况查询结果一览表，上述两份证据证明杨志保实际有权使用的面积为456.5平方米，使用权类型为划拨。3、照片五组，证明诉争地块的现状及位置，诉争地块位于滁河边，不属于被上诉人使用的土地范围。4、2015年1月26日下午，上诉人杨文武代理律师赵小宝与南京市浦口区永宁街道永宁社区居委会副书记刘木清的谈话录音，证明社区居委会也认可诉争地块是由上诉人垫平的，既不归上诉人所有，也不归被上诉人所有，应当属于水利部门，具体的权属应当由国土部门来确认。被上诉人对上诉人提交上述证据质证意见是：1、对选址意见书存根、一览表的真实性认可，对证据的合法性、关联性也不持异议。2、对照片的真实性不持异议，但不认可上诉人的证明目的。3、对录音证据的真实性不认可，认为该证据只是刘木清的个人意见，不代表基层组织，且该份证据也没有居委会盖章，不具有合法性、与本案并无关联性。被上诉人提供如下证据材料：1、照片一张，证明诉争地块上原来有被上诉人种的树木；2、农房建设用地许可证，证明诉争地块原来就是被上诉人的自留地；3、村镇房屋所有权证，颁发时间为1999年2月2日，证明涉案的房屋土地还是集体土地；4、国有土地使用权证；5、1998年3月24日永宁镇土地管理所颁发的建设用地许可证。上述证据证明诉争地块原来是被上诉人的自留地，后来村里将该地块作为被上诉人的宅基地，被上诉人于1997年盖了建筑面积为65平方米的房子，后来对该房屋进行了翻建，翻建时把被上诉人的自留地的一部分划为宅基地。2004年时，街道统一将自留地中用于建房的宅基地变为国有土地，后来翻建的房子没有房产证和土地证，只有老房子才有房产证和土地证。上诉人对被上诉人提交上述证据质证意见是：1、对照片的真实性没有异议，但认为与本案没有关联。2、对农房建设用地许可证，上诉人认为该地块的性质已经变更为国有土地，使用权类型为划拨，因此农房建设用地许可证已经不具备法律效力。3、对国有土地使用权证真实性认可，但认为该土地使用证所附的图可以显示，在被上诉人授权使用的范围后显示为空地，不存在自留地。4、对村镇房屋所有权证真实性认可，但认为标识的是杨志保的老房子，该房屋在2001年已经翻建了，村镇房屋所有权证与诉争地块的无关系；5、对建设用地许可证真实性认可，但认为因为土地性质已经变为国有，所以土地使用权证也已经作废。二审中，上诉人申请证人汪某出庭作证。汪某陈述称，杨志保家屋后面新围墙和老围墙间地块原是一块洼地，杨文武让其帮忙运土过去垫地，用了一两个月时间，拖了十几车土，运费是400元／车，后来因为汪某和杨文武之间有业务关系，以年底的账相抵。被上诉人申请证人余某出庭作证。余某陈述称，杨志保屋后有一块低洼地，被上诉人于2012年10月份左右将该地上的树木有十多棵树卖给余某，这些树被余某锯掉，后来该地块垫上了土。被上诉人申请证人曾某出庭作证，曾某陈述称，杨志保屋后地块有十九棵树，其帮助被上诉人锯树、卖树，被上诉人给其四成的工钱。上诉人对上述证人证言质证意见是：从证人汪某的证言可以证实，诉争的场地是由上诉人垫平的，被上诉人提供的证人证言只能说明锯树的事实，该事实发生在上诉人垫平场地之前，该事实与土地的使用权和所有权没有关系。被诉人对上述证人证言质证意见是：被上诉人对证人汪某证词不予认可，因为证人与上诉人是朋友关系，且证人的证词没有其他证据予以证实。被上诉人认为证人余某、曾某的证言是可信的，如果垫土前不将树木砍掉，土垫好了，树还在，场地是不能使用的，从证人证言也可以反映出，诉争地块的使用权人为被上诉人。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，上诉人杨文武与被上诉人杨志保口头约定，自2012年10月开始，由上诉人租赁被上诉人房屋及场地，年租金为9000元，半年付4500元，由于上诉人杨文武与被上诉人杨志保之间并未签订书面的租赁合同，因此上诉人杨文武与被上诉人杨志保系不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，被上诉人杨志保于2013年底通知上诉人解除租赁关系，要求上诉人杨文武清空承租场地上的物品。被上诉人杨志保解除双方租赁合同的行为符合法律规定，上诉人杨文武理当将其承租场地清空并返还被上诉人杨志保。上诉人杨文武上诉称被上诉人杨志保非诉争地块所有权人，其不应返还诉争地块，但浦口区永宁镇永合村九组和南京市浦口区永宁街道永合社区居民委员会联合出具的证明载明，被上诉人杨志保对诉争地块享有相应权益，因此上诉人杨文武该上诉主张，本院不予采纳。虽然上诉人杨文武称诉争地块是其花费20000多元运土垫平，但上诉人杨文武以此为由拒绝向被上诉人交还诉争地块，缺乏法律依据，原审法院判令杨文武将诉争场地交还杨志保并无不当，依法应予维持。上诉人杨文武认为诉争地块在其垫平前属于无人使用的水洼地，经其垫平后，使用权应归其所有的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨文武负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晗庆审 判 员 夏海南代理审判员 吴 勇二〇一五年四月二日书 记 员 朱亚芳 来自：