（2014）金堂民初字第3081号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-10-29
案件名称
陈炜、练雨薇与四川省鸿锐建筑工程有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
金堂县人民法院
所属地区
金堂县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈炜,练雨薇,四川省鸿锐建筑工程有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百三十四条第一款
全文
四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书（2014）金堂民初字第3081号原告（反诉被告）陈炜，男，1974年9月24日出生，身份证号码，汉族，住成都市新都区。委托代理人杨钦，四川文典律师事务所律师。原告（反诉被告）练雨薇，女，1978年5月15日出生，身份证号码，汉族，住成都市新都区。委托代理人杨钦，四川文典律师事务所律师。被告（反诉原告）四川省鸿锐建筑工程有限公司。住所地：成都市金堂县。法定代表人唐发军，董事长。委托代理人张龙，四川蜀都金丰律师事务所律师。委托代理人伍建林，男，1955年3月7日出生，身份证号码，汉族，住四川省金堂县，系四川省鸿锐建筑工程有限公司职员。原告（反诉被告）陈炜、练雨薇与被告（反诉原告）四川省鸿锐建筑工程有限公司（以下简称鸿锐公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年10月20日受理后，陈炜、练雨薇申请对房屋拆迁安置合同约定门面面积的现值进行评估。经审查，其申请符合法律规定，本院予以准许。本案由审判员雷山权适用简易程序进行审理后，鸿锐公司提起反诉，依法将简易程序转为普通程序于2014年12月5日、2015年3月24日公开开庭进行了审理。陈炜、练雨薇及其委托代理人杨钦、鸿锐公司的委托代理人张龙及伍建林到庭参加诉讼。本反诉案件现已审理终结。原告陈炜、练雨薇诉称，二原告系夫妻关系。2010年9月14日，陈炜的父亲陈绩孝与鸿锐公司签订了一份《房屋拆迁安置合同》，金堂县竹篙镇人民政府作为监督单位盖了印章。2010年11月28日，鉴于陈绩孝已将原合同的权利义务转让给二原告，练雨薇与鸿锐公司工作人员曾绍福签订了《附加合同》，约定1、2楼转户产权，3楼新办产权由鸿锐公司按照原合同办理，金堂县竹篙镇人民政府规划拆迁办公室也在该附加合同中盖章。2013年2月25日之后，二原告拿到拆迁赔偿的房屋产权证，发现产权面积少于双方在拆迁协议中的约定。按照双方约定，鸿锐公司应当返还二原告门面的面积为100.78m2，按照产权证上的面积，少了10m2。按约在5m2以内的面积补差以6000元／m2计算，对超过部分未约定，按公平原则，鸿锐公司应赔偿实际损失。为维护二原告的合法权益，请求判令鸿锐公司给付二原告房屋搬家费10800元、赔偿房屋面积损失120198元等合计242948元；本诉案件受理费由鸿锐公司承担。被告鸿锐公司辩称，二原告诉称的按《房屋拆迁安置合同》约定少算了10m2属实，应由鸿锐公司补偿，但拆迁中住房部分多算了80多m2，除去税费等费用，通过算账，二原告还应补鸿锐公司134670.66元（已扣除78000元），请依法驳回二原告的诉请。反诉原告鸿锐公司反诉称，2010年9月14日，鸿锐公司与陈炜、练雨薇签订了《房屋拆迁安置合同》，约定由鸿锐公司对陈炜、练雨薇的门面及住房进行改造，应退还门面及住房各100.78m2，鸿锐公司补偿陈炜、练雨薇建房差价，门面按220元／m2计算，住房按110元／m2计算。房屋建成后，面积不符时，双方相互补差，门面按6000元／m2计算，住房以1180元／m2计算。房屋实际建成后，鸿锐公司退还陈炜、练雨薇门面面积为90.63m2，住房面积为184.62m2。鸿锐公司办理上述房屋相关手续时代陈炜、练雨薇支付了相关税费、土地出让金、评估费等。根据《房屋拆迁安置合同》约定，陈炜、练雨薇应支付房屋面积补差款、建房补差款及代付税费，合计212670.66元，扣除鸿锐公司应付补差款78000元，陈炜、练雨薇还应支付134670.66元。综上，为维护鸿锐公司的合法权益，请求判令陈炜、练雨薇支付鸿锐公司房屋面积补差款、建房补差款及代付税费、土地出让金、评估费为134670.66元（已扣除应付陈炜、练雨薇78000元）；反诉案件受理费由陈炜、练雨薇承担。反诉被告陈炜、练雨薇辩称，双方的权利义务主要是依据《房屋拆迁安置合同》的约定，本着诚信原则，双方算清账目。根据《房屋拆迁安置合同》约定，鸿锐公司返还给陈炜、练雨薇的房屋应按实际占地面积计算，产权证上的面积是90.63m2，建筑套内面积约86m2，签订《房屋拆迁安置合同》时鸿锐公司同意以100.78m2返还，但鸿锐公司仅还了80多m2，铺面实际售价是超过10000元／m2。双方约定，税费等应由鸿锐公司承担，鸿锐公司的反诉不符约定。按约3楼的面积有80余m2，应给鸿锐公司补差价，但鸿锐公司应支付的搬家费等应相互抵销。经审理查明：2010年9月14日，鸿锐公司与陈绩孝（陈炜之父）签订了一份《房屋拆迁安置合同》，其主要内容为：甲方为鸿锐公司，乙方为陈绩孝。一、乙方自愿将竹篙镇下正街508、510号门面及住房交给甲方进行改造。二、甲方改造完成后，退还给乙方一楼面积100.78m2（按实际地平方退还），门面上的二楼住房（面积按地平方计算）退还给乙方，门面上的三楼住房按成本价给乙方（1180元／m2）。三、乙方补给甲方建房补差，门面220元／m2、住房110元／m2，补差结算按建成后的实际面积计算，不另行计算。四、甲方付给乙方过渡费140元／月.人，按户口簿实际人口计算，即5人×140元×6个月＝4200元。如在6个月内未还房，延长时间按实际时间继续支付过渡费，但最长时间不得超过8个月，如在8个月内未还房，甲方应向乙方赔偿相应经济损失。五、甲方一次性付给乙方搬家费、损失费合计10800元。六、甲方还房以后，乙方房屋办理两证的费用由甲方负责，若乙方更改两证姓名，由甲方负责办理一切过户费用。若发生买卖关系所发生的费用由乙方负责。七、房屋建成后，甲方还给乙方的房屋面积如不相符时，正负在5个平方米以内，甲乙双方相互补差门面6000元／m2。八、乙方现有门面位置将移至信用社的门面位置上靠周乐善处，门面面向正街，保证原有门面的宽度。九、因乙方原有水电气全通，甲方必须负责以后水电气材料、安装、上户费用及三通。十、门、窗必须达到国家标准，从签字之日起3天内搬完，不影响甲方工期。十一、甲方付给乙方的所有费用一律在交房时结算清楚。甲方处由曾绍福签名，乙方处由陈绩孝及陈炜签名，监督单位处盖有金堂县竹篙镇人民政府印章。2010年9月14日，陈绩孝、杜家美与陈炜、练雨薇签订了一份《无偿转让协议》，其内容为转让人陈绩孝、杜家美与受让人陈炜系父子关系，陈炜与练雨薇系夫妻。转让人陈绩孝、杜家美现将2010年9月14日与鸿锐公司签订的房屋拆迁安置合同项下的全部权利义务以赠予形式无偿转让给受让人陈炜、练雨薇，并委托练雨薇与鸿锐公司办理相关转让事宜。2010年11月28日，曾绍福（甲方）与练雨薇（乙方）签订了一份《附加合同》，其内容为：一、1、2楼转户产权，三楼新办产权，甲方应按原合同平方办理。二、乙方不负任何费用。三、甲方今天领到陈绩孝竹篙镇上正街25-27号房屋权证和土地使用证办理相关手续。鸿锐公司于2012年1月将位于金堂县竹篙镇上正街502号1栋1层502号（建筑面积为40m2）、504号1栋1层504号（建筑面积为50.63m2）门面及住房2套（建筑面积均为92.31m2）交付陈炜、练雨薇，陈炜、练雨薇于2013年2月25日取得位于金堂县竹篙镇上正街502号1栋1层502号、504号1栋1层504号门面及住房2套房屋所有权证，鸿锐公司未将相关国有土地使用权证交付陈炜、练雨薇。鸿锐公司以陈炜名义向金堂县地方税务局交纳契税14916.28元、鸿锐公司向金堂县地方税务局交纳营业税等合计453065.85元、以曾绍福的名义向金堂县国土局交付土地出让金44948元、鸿锐公司向成都精正房地产评估有限责任公司（以下简称精正公司）给付评估费6000元。陈炜、练雨薇于2012年3月20日支付水电表上户费和线路整改材料费1100元。2012年3月8日，陈炜、练雨薇与肖顺富签订了一份《房屋租赁协议》，约定陈炜、练雨薇将位于竹篙镇上正街2间门面租赁给肖顺富，租赁期限从2012年3月8日至2017年3月8日止，第一年租金70000元，以后年租金75000元。根据陈炜、练雨薇的申请，对房屋拆迁安置合同约定门面面积的现值进行评估，本院依法委托四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司（以下简称恒通公司）对其进行了评估，其估价结果为：估价对象房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，在价值时点（以估价人员完成实地查勘2015年1月9日确定为价值时点）的房地产市场价值的建筑面积单价为人民币13690元／m2。以上事实，有房屋拆迁安置合同、无偿转让协议、附加合同、房屋所有权证、水电表上户和线路整改材料费证明、房屋租赁协议、恒通公司出具的报告书、契税完税证等证据在案佐证。上述证据经庭审举证、质证、核实，具有真实性、合法性和与本案纠纷事实的关联性，本院予以采信。本院认为，二原告与鸿锐公司之间形成的《房屋拆迁安置合同》及《附加合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。首先，关于本诉二原告应享有的款项问题。本院根据陈炜、练雨薇的申请，依法委托恒通公司对门面现值进行了评估，恒通公司向本院出具了《报告书》，其主体资格及程序合法，本院对其估价结果予以采信。鸿锐公司对其质证时不认可其估价结果，认为应依精正公司出具的《房地产估价报告》载明的门面现值3500元／m2为准进行赔偿。由于精正公司出具的《房地产估价报告》是鸿锐公司用于办理房屋权属证书而单方委托的，其证明力应小于本院依法委托恒通公司出具《报告书》的证明力。因此，依据《房屋拆迁安置合同》的约定，二原告应享有的款项有：一、搬家费及损失费10800元；二、过渡费5600元（5人×140元×8个月，从2010年9月14日起至2011年5月14日，共计8个月）；三、按约鸿锐公司应退还二原告门面建筑面积为100.78m2，房屋建成后实际交付门面面积为90.63m2，相差10.15m2，双方约定在正负5m2内，按6000元／m2，则补偿30000元，但超过正负5m2外的补偿标准未约定，本院依据恒通公司出具《报告书》中载明门面现值为13690元／m2进行计算，则为70503.50元（5.15m2×13690元／m2），合计100503.50元；四、按约超过8个月未还房，鸿锐公司应赔偿损失，门面租金损失应为50000元（6250元／月×8个月，从2011年5月14日起至交房时间＜确定为2012年1月14日止＞，共计8个月）；五、双方在《房屋拆迁安置合同》中约定因乙方原有水电气全通，甲方必须负责以后水电气材料、安装、上户费用及三通。二原告主张支付水电费用1100元，与约定内容相符，本院予以确认；以上款项总计为168003.50元，二原告主张鸿锐公司支付该数额的款项，有合同依据，证据充分，本院予以支持，对于超过该数额的款项，证据不足，本院不予支持。其次，关于鸿锐公司反诉应享有的款项问题。一、双方约定门面上的三楼住房按成本价给乙方（1180元／m2），即为108925.80元（建筑面积92.31m2×1180元／m2），但鸿锐公司对该部分仅主张合计为98931.20元，本院予以确认。二、双方约定乙方补给甲方建房补差，门面220元／m2、住房110元／m2，补差结算按建成后的实际面积计算，不另行计算，即为门面建房补差19938.60元（建筑面积90.63m2×220元／m2），住房建房补差10154.10元（二楼住房，建筑面积92.31m2×110元／m2），合计建房补差30092.70元。三、双方在《房屋拆迁安置合同》中约定甲方还房以后，乙方房屋办理两证的费用由甲方负责，若乙方更改两证姓名，由甲方负责办理一切过户费用。若发生买卖关系所发生的费用由乙方负责。双方又在《附加合同》中约定1、2楼转户产权，三楼新办产权，甲方应按原合同平方办理，乙方不负任何费用。现鸿锐公司要求二原告支付办证过程中代付的税费合计85116.14元，不符合上述约定，本院不予支持。综上，鸿锐公司反诉应享有的款项金额129023.90元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）四川省鸿锐建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）陈炜、练雨薇搬家费、过渡费、各种损失等合计168003.50元；二、原告（反诉被告）陈炜、练雨薇于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）四川省鸿锐建筑工程有限公司建房补差款合计129023.90元；三、驳回原告（反诉被告）陈炜、练雨薇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）四川省鸿锐建筑工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4944元，反诉案件受理费2993元，评估费10000元，三项合计17937元。由原告（反诉被告）陈炜、练雨薇负担4393元、被告（反诉原告）四川省鸿锐建筑工程有限公司负担13544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 雷山权人民陪审员 谢爱军人民陪审员 刘 诚二〇一五年四月二日书 记 员 谢 欢 来源：百度搜索“”