（2015）佛中法民三终字第58号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-06-08
案件名称
李广辉与梁健华租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李广辉,梁健华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第58号上诉人（原审被告）：李广辉，男，汉族，1974年10月25日出生，住广东省五华县。委托代理人：胡宁香，住广东省五华县，系李广辉配偶。被上诉人（原审原告）：梁健华，男，汉族，1963年4月9日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：张伟涛，广东引力律师事务所律师。委托代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。上诉人李广辉因与被上诉人梁健华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理，上诉人李广辉及其委托代理人胡宁香，被上诉人梁健华的委托代理人董展庆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：2011年5月1日，李广辉与梁健华签订《租赁合同》，约定梁健华将位于水头XX北路14号之（3）铺位租给李广辉，每月租金1200元；合同有效期由2011年5月1日至2014年4月30日；在租赁期间如发现李广辉有偷电等行为，后果由李广辉负责。原审法院于2013年6月17日受理李广辉诉梁健华租赁合同纠纷一案［案号：（2013）佛南法民三初字第481号］，李广辉以梁健华诬陷其偷电及对租赁物停电为由，诉请梁健华赔偿停工损失6100元、退回停工一个月的租金1200元、赔偿名誉损失30000元并承担诉讼费。经审理后，原审法院于2013年7月29日作出（2013）佛南法民三初字第481号民事判决书，认定如下事实：2012年11月15日至17日，双方因租金支付发生争议，梁健华对案涉租赁物停水停电。双方因电表读数与实际用电量是否一致发生争议，2013年2月6日至2013年3月2日，梁健华将案涉租赁物电表拆下送检。梁健华出具函件予李广辉，确认侮辱李广辉偷电及侵犯李广辉的清誉等。原审法院在上述判决书认为应按约定每月1200元标准50%计算停水停电期间（2012年12月15日至17日、2013年2月6日至3月2日，共28日）的商铺使用费，梁健华应退回多收的560元予李广辉。李广辉请求梁健华赔偿误工损失及名誉损失的主张缺乏事实依据和法律依据，判决梁健华退回560元租金予李广辉，驳回李广辉的其他诉讼请求。李广辉不服，提起上诉。佛山市中级人民法院于2013年12月4日作出（2013）佛中法民一终字第2319号民事判决书，认为梁健华采取停电停水措施确给李广辉经营活动造成客观困难并必然产生经济上的损失，酌定梁健华对李广辉的损失承担50%的赔偿责任，判决梁健华退回560元租金及赔偿经济损失2165.5元予李广辉。该判决已于2013年12月13日发生法律效力。原审法院另查明以下事实：位于佛山市南海区大沥镇X边的房产登记权属人是梁健华、梁庆华和梁信贤，房产证号为粤房字第××号，共有权证号分别为06257XX、06257XX、49535XX。梁庆华和梁信贤授权梁健华出租及处理前述房屋租赁的一切事宜。2011年5月1日，梁健华与李广辉签订的《租赁合同》还约定，李广辉必须在每月1-5日内按时交租给梁健华，否则梁健华有权收回铺位，李广辉先付1000元给梁健华作按金，合同期满即将按金交还李广辉，如李广辉中途违约，则按金归梁健华所有。一切费用（如水电费、土地使用税、垃圾费、治安费等等）及税收由李广辉负责。李广辉已支付按金1000元予梁健华。李广辉自2014年2月1日起没有支付租金予梁健华。2014年4月5日，李广辉在案涉租赁物旁张贴《通知》一份，载明梁健华从2014年1月开始故意不来收租，请求梁健华在2014年4月10日前到李广辉处收租。2014年6月3日，梁健华在案涉租赁物门口张贴《通知》一份，载明合同于2014年4月30日到期，梁健华不续租，请求李广辉在同年6月8日前腾退租赁物。李广辉看到该通知并于次日在案涉租赁物门口张贴《回复房东》一份，载明梁健华已承认自己的偷电行为，告知梁健华在2014年6月7日前到案涉租赁物处协商，另梁健华应赔偿李广辉的误工损失。梁健华于2014年5月起停止了案涉租赁物的供电和供水。至庭审终结时案涉租赁物由李广辉控制使用。原审法院认为，案涉租赁合同约定的租赁期限已于2014年4月30日届满，梁健华已对李广辉继续使用租赁物提出异议，明确表示不续租，案涉租赁合同已期满终止，原审法院对梁健华请求解除合同不予支持。租赁期限届满，李广辉应返还案涉租赁物予梁健华，原审法院对梁健华的相应请求予以支持。李广辉在2014年2月起占用案涉租赁物而未支付租金，梁健华请求李广辉按合同约定的租金标准每月1200元支付2014年2月1日至同年4月30日期间的租金3600元，法院予以支持。梁健华没有提供证据证明该期间的水电费发生情况及梁健华已垫付相应费用，原审法院对梁健华的水电费请求不予支持。梁健华在2014年5月1日起对案涉租赁物停水停电，该停水停电对案涉租赁物经营使用产生一定影响，但李广辉仍占用案涉租赁物，原审法院酌定李广辉按约定每月1200元标准的50%计付至原审法院确定租赁物返还日止的使用费予梁健华。由于其后的租赁物使用占有情况尚不确定，法院对法院确定租赁物返还之日后的使用费请求在本案不予支持，梁健华可根据实际情况另行主张权利。梁健华主张按每月5000元计收使用费，没有约定或法定依据，原审法院不予支持。李广辉就2014年5月前双方因停电停水纠纷的相应请求已经生效法律文书作出认定和处理，如梁健华不履行生效法律文书判定的义务，李广辉可向法院申请强制执行实现权利。李广辉据此抗辩履行其后发生的义务，没有法律依据，原审法院不予采纳。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方约定承租方违约，押金不予退还。李广辉没有依约在租赁期限届满后搬离案涉租赁物并返还案涉租赁物予梁健华，梁健华请求李广辉支付的1000元押金归梁健华所有，符合双方约定，原审法院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十一条第（七）项、第九十二条、第九十八条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李广辉应于判决发生法律效力之日起十日内返还梁健华与李广辉于2011年5月1日签订的《租赁合同》项下位于水头沥水北路14号之3的房屋予梁健华。二、李广辉应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年2月至同年4月期间的租金3600元予梁健华。三、李广辉应于判决发生法律效力之日起十日内按每月600元的标准计付2014年5月1日起至上述第一项判决确定之租赁物返还日止的场地使用费予梁健华。四、李广辉支付的押金1000元归梁健华所有。五、驳回梁健华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取85.77元，由梁健华负担3.27元，由李广辉负担82.5元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁健华，法院不另收退。上诉人李广辉不服原审判决，提起上诉称：第一，李广辉在2011年5月1日与梁健华签订三年租赁合同，合同约定租赁期内梁健华无权收回此铺，双方都必须履行。但协议没到期，梁健华故意在李广辉电费单上作假帐，欺诈电费，诬陷李广辉偷电，限期三天即搬。随后梁健华和其父母从2012年9月到2014年十二次到李广辉住处侮辱、丑化李广辉的名声，并强行停电停水，导致李广辉停止经营损失极大。第二，现在虽然合同期满，但梁健华陷害李广辉偷电，停工损失通过四次诉讼都没解决好，李广辉必然要住在铺里。梁健华停水停电5个月，李广辉也停止营业，要求延长8年租期是合理的。梁健华引起本案，应对本案承担全责。综上，请求法院撤销一审判决，驳回梁健华的全部诉讼请求，判令梁健华赔偿李广辉停工损失25000元，并延长8年铺位租期，本案诉讼费由梁健华承担。被上诉人梁健华答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方在二审期间均未提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。涉案租赁合同约定的租赁期限于2014年4月30日届满。梁健华在租赁期限届满后明确表示不续租，双方租赁合同已经终止.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”的规定，李广辉应返还涉案租赁物予梁健华。庭审中，李广辉自认自2014年2月1日起未缴纳房租，且至今一直居住在案涉租赁物内。因2014年2月1日至2014年4月30日尚在合同约定的租赁期内，李广辉应根据合同约定按照每月1200元的租金标准支付该三个月的租金。此外，梁健华自2014年5月1日起对涉案租赁物停水停电，原审法院认为，此举必然对李广辉使用涉案租赁物造成影响，但李广辉仍占用涉案租赁物，应按照每月600元的标准支付使用费直至法院确定租赁物返还日止，该判定有理，本院予以维持。至于李广辉缴纳给梁健华的1000元押金，因李广辉在租赁期限届满后没有立即返还租赁物，构成违约，根据涉案合同的约定，该押金梁健华无需退还给李广辉。李广辉认为梁健华作假帐诬陷其偷电，继而对租赁物停水停电，请求赔偿经济损失25000元。李广辉就双方该纠纷已向人民法院起诉，处理此案的（2013）佛中法民一终字第2319号民事判决书已发生法律效力，李广辉如对此有异议可申请再审，不属本案的处理范围。李广辉上诉称与梁健华应续租8年，基于合同的订立应建立在双方自愿协商的基础上，双方未就此达成新的协议，本院对李广辉的该主张亦不予支持。综上所述，上诉人李广辉的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费540元，由上诉人李广辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民代理审判员 余珂珂代理审判员 吴媛媛二〇一五年四月二日书 记 员 陈敏仪 更多数据：