（2015）齐民一终字第3号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2016-04-01
案件名称
贺培友与田永波租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贺培友,田永波
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）齐民一终字第3号上诉人（原审原告）贺培友，个体业主，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人王广斌，黑龙江鑫维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）田永波，个体业主，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托代理人姜洪生，黑龙江鸿盛律师事务所律师。上诉人贺培友为与被上诉人田永波租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市铁锋区人民法院（2014）铁民初字第779号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周虹担任审判长，审判员李颖莉、代理审判员高威参加的合议庭，对本案进行了审理，书记员许璐璐担任记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年6月5日，齐齐哈尔市房屋征收办公室下发齐房征封字（2014）33号文件，自2014年6月5日-2015年6月5日对齐齐哈尔市铁锋区五金批发市场地段范围进行封闭，停止包括办理工商营业执照在内等事项，同时明确“四层以上楼房和规划保留建筑除外”。2014年6月6日贺培友、田永波双方签订了房屋租赁协议，田永波将位于铁锋区五金批发市场门市1-2层13、14号，建筑面积631.52平方米的商服房屋租赁给贺培友，当日贺培友将租金38万元，房屋押金1万元汇给田永波，后贺培友在办理工商营业执照时，发现该房屋所处地段范围已被齐市房屋征收办公室封闭，根据齐房征封字（2014）33号文件停止办理工商营业执照，导致贺培友租赁房屋后无法经营，故贺培友诉至法院，请求判令解除贺培友与田永波签订的房屋租赁协议。原审法院在审理过程中，齐齐哈尔市工商局铁锋分局向齐齐哈尔市房屋征收办公室发出确认田永波房屋是否属于规划保留建筑的问询函，并根据齐齐哈尔市房屋征收管理办公室2014年10月23日向其出具的回函，证实田永波房屋因系规划保留建筑，能够办理工商营业执照。2014年7月1日，贺培友诉至法院，请求依法判令：解除贺培友与田永波签订的房屋租赁协议，田永波立即返还贺培友交付的租金及押金390，000.00元及延迟退款的利息。原审法院经审理认为，贺培友、田永波签订了房屋租赁合同，双方已按照租赁协议内容履行了各自的义务，合同履行过程中市政府对城市进行改造，根据总体规划对齐市铁锋区五金批发市场地段进行封闭，贺培友租赁房屋所处位置在封闭范围内，根据市政府33号文件停止办理工商营业执照，导致贺培友起诉田永波要求解除租赁合同，返还租金、押金及迟延给付利息。因此本案的争议焦点是租赁房屋能否办理工商营业执照及是否影响租赁合同的履行。贺培友以年租金38万元的价格租赁田永波的商服房屋，其目的即是用于经营，因此该房屋能否办理工商营业执照，直接影响到贺培友缔结租赁合同的目的，贺培友在诉至本院之时，提供齐齐哈尔市房屋征收办公室及齐齐哈尔市工商局铁锋分局出具的证明证实了该房屋在封闭范围内，不能办理工商营业执照，但本案在审理过程中，齐齐哈尔市房屋征收办公室于2014年10月23日重新向齐齐哈尔市工商局出具回函，证实田永波座落于铁锋区五金批发市场1-2层13、14号商服房屋属于规划保留建筑，不在封闭范围内，齐齐哈尔市工商局铁锋分局也根据该证明向本院出具证据证实，该房屋不在封闭范围内，可以办理工商营业执照，故贺培友要求解除租赁合同的诉讼请求，现已无事实及法律根据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回贺培友的诉讼请求。案件受理费7，392.00元，由贺培友负担。贺培友不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实不清，齐齐哈尔市房屋征收办公室两次出具关于田永波的非住宅房屋是否在征收范围内的证明函，前后两次内容截然相反，是否真的发生了设计变更存在疑问，设计变更是否经过了审批备案更存在疑问，因此原审法院认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。征收办第二次出具的证明函，原审法院应全面客观的审查，原审法院不经过证据的审查，直接据此下判，属于适用法律错误。三、原审判决违背了公平原则。2014年6月6日双方签订租房协议，2014年6月16日贺培友去办理营业执照被告知该房处于封闭范围内不能办理营业执照，2014年6月20日贺培友诉至法院要求解除合同。2014年10月9日北京投资管理有限公司书面通知贺培友，因贺培友4个月不能办理营业执照，解除加盟协议，至此，贺培友的合同目的已经无法实现，之所以4个月没有办理营业执照是因为该房屋被封闭不能办理，因此贺培友没有过错，因诉讼导致的时间延误贺培友也没有过错。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。如果继续履行合同，对贺培友来说意味着白白承担39万元的租金，而无法进行经营，显然违背了公平原则，故请求二审依法改判。针对贺培友的上诉理由及请求田永波答辩称：贺培友提出征收办出具的两个截然相反的证明的理由是不正确的，征收办出具的第一个证明证实这个房子在征收范围内是模糊的答复。第二个证明该房屋是规划保留建筑是具体的答复，两份证明不矛盾。工商局的第一个证明是根据征收办含混的答复作出的不予办理工商执照的意见，第二个证明是根据征收办明确具体的答复是规划保留建筑而作出的可以办理工商营业执照的证明意见不矛盾。因此贺培友要求解除房屋租赁合同关系没有合法理由及依据，请求二审法院维持原判。本院经二审审理查明，贺培友与田永波签订的房屋租赁合同主要内容为，房屋租赁期限为3年，自2014年6月6日起至2017年7月6日止，2014年6月6日至2014年7月6日为装修期，每年按照7月6日起租，租金一年一交，每年7月6日缴纳租金。另外，在二审期间，贺培友提出2014年10月9日百融骏（北京）投资管理有限公司出具的关于解除贺培友加盟百融骏的通知，该通知主要内容为，“我公司与贺培友于2014年6月5日签订百融骏投资管理有限公司齐齐哈尔分公司加盟协议，自加盟协议签订之日起至今已4个月未能营业，经公司董事会研究决定解除与贺培友签订的加盟协议。”经质证，田永波认为，解除加盟协议与本案没有关联性，是他们合作经营的问题，与租赁方没有关联性。贺培友提供一份图纸，证明征收办第一次答复是依据图纸。经质证，田永波认为图纸没有加盖征收办的公章。征收办所谓划的线是什么性质不清，是不是征收范围不清，但征收办证实该房屋是规划保留建筑不在封闭范围清楚。经贺培友申请，本院到征收办进行调查，征收办的副主任杨洪伟证实2014年6月工商局来函，让其确认田永波的房屋是否在动迁区域内的函，因这一地段已封闭，所以动迁办出证该房是在封闭范围内。9月20日左右，田永波来说征收办出的证明不对，9月份，征收办到规划局了解情况，从8月23日规划局图纸看，图纸改变了，田永波的房屋属于规划保留建筑，所以征收办第二次（2014年10月23日）出证证实田永波的房屋属于规划保留建筑，不属于动迁范围，可以办理营业执照的证明。经质证，田永波认为，征收办出具证明应出具证明函，个人答复不能代表征收办，不具有效力。本院依职权向齐市城乡规划局发函，请求确认涉及田永波房屋规划范围的规划图自2014年6月5日至2014年10月23日期间是否有变化，如有变化什么时间变的及该房屋是否属于规划保留建筑。规划局复函主要内容为，按照市政府要求，拟对中亿集团所属土地进行挂牌出让，位置位于现状五金批发市场建筑南侧，铁道线北侧，市规划局于2014年8月23日出具了齐市五金批发市场地段控制性详细规划A-1地段规划条件附图，作为土地挂牌出让条件。该规划条件附图中，五金批发市场现状建筑未在出让地块规划范围内，市中院提出的田永波所属房屋位置（五金批发市场门市1-2层13、14号建筑）为现状保留建筑，该规划条件附图在2014年6月5日至2014年10月23日期间未进行过调整。二审查明的其他事实与一审判决书认定的事实相一致，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，2014年6月6日贺培友与田永波签订的房屋租赁合同，贺培友交付了房屋租金，田永波将房屋交付给贺培友使用（贺培友将房屋暖气进行了改装），双方已实际履行了合同，因此该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，该合同合法有效。但是贺培友在租房后即2014年6月19日到工商局办理营业执照时，被告知此房在征收封闭范围内，停办营业执照。2014年10月23日征收办出具该房是规划保留建筑，可以办理营业执照，二审调查，规划局证明规划图无变化，田永波的房屋是规划保留建筑，但毕竟是征收办二次出函期间，长达4个月时间贺培友不能办理营业执照，导致贺培友加盟的百融骏投资公司解除协议。给贺培友造成巨大损失。贺培友以年租金38万元的价格租赁田永波的商服房屋，其目的即是用于经营，因此贺培友4个月不能办理营业执照，直接影响到贺培友缔结合同的目的，贺培友租房不能用于经营，一直空闲，一年38万元房屋租金白白损失，如果继续履行合同，将有可能面临更大的损失，因此从公平原则及本案的实际情况考虑避免损失扩大，该合同应予解除。房屋租赁合同解除后，贺培友于2015年4月7日将房屋返还给田永波。田永波留出1个月租房时间（即2015年4月7日至2015年5月7日）后，将剩余的2个月的房屋租金63，333.00元及抵押金1万元返还给贺培友，此款于2015年4月7日一次性履行。综上所述，贺培友的上诉理由有可采纳之处，本院予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销齐齐哈尔市铁锋区法院（2014）铁民初字第779号民事判决。二、解除2014年6月6日贺培友与田永波之间签订的房屋租赁协议。三、贺培友于2015年4月7日将租赁田永波的位于铁锋区五金批发市场门市1-2层13、14号，建筑面积631.52平方米的商服房屋交付给田永波。四、贺培友于2015年4月7日将房屋返还给田永波后，田永波留出1个月出租房屋的时间（即2015年4月7日至2015年5月7日）后，将剩余的2个月的房屋租金63，333.00元及抵押金1万元返还给贺培友，此款于2015年4月7日一次性履行。五、驳回贺培友的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费14，784.00元，由贺培友、田永波各负担7，392.00元。本判决为终审判决。审 判 长 周 虹审 判 员 李颖莉代理审判员 高 威二〇一五年四月二日书 记 员 许璐璐 更多数据：搜索“”来源：