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(2015)栖民初字第362号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-12-18

案件名称

原告合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司与被告陈再兴物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市栖霞区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司,陈再兴

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款

全文

南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2015)栖民初字第362号原告合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司,住所地江苏省南京市秦淮区大明路266号。负责人王生财,该公司总经理。委托代理人任志胜,江苏法德永衡律师事务所律师。被告陈再兴,男,汉族,1969年10月1日出生。原告合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司(以下简称龙禹公司)与被告陈再兴物业服务合同纠纷一案,本院于2015年1月22日受理后,依法由代理审判员张璐适用简易程序,于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告龙禹公司的委托代理人任志胜、被告陈再兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙禹公司诉称,原告是具有物业二级管理资质的物业服务企业,受某花园业委会委托,对位于某路X号某菲小区进行管理。物业服务合同约定,物业管理费按建筑面积每平方米1.5元的标准收取,逾期不交纳的,按每日万分之三的标准收取滞纳金。被告系X幢XXX室业主,该房屋建筑面积52.41平米。原告一直按照约定履行物业管理义务,但被告自2013年9月1日起即开始拖欠物业管理费,导致原告正常运营困难,严重损害了原告及其他业主利益。经原告多次催讨,被告仍拒不支付。故为维护原告合法权益,督促被告履行支付物业管理费的义务,特诉至法院,请求判令:1、被告交纳2013年9月1日至2014年12月31日拖欠的物业费1257.84元(52.41平方米×1.5元/月/㎡×16个月)、公摊水电费400元(25元/月×16个月),共计1657.84元;2、被告按照每日万分之三的标准支付滞纳金至实际支付之日止,暂主张157元;3、被告负担诉讼费用。后原告撤回对被告主张滞纳金的诉讼请求。被告陈再兴辩称,1、原告是和小区业委会签订的合同,没有和被告签订合同,所以不能对被告起诉;2、被告对物业服务不满意,有以下几点:门禁系统损坏、电梯间有非法的开窗、一楼脏乱差、鼠患严重、一楼的店家毁绿占地。经审理查明,2013年9月29日,某花园业主业委会(甲方)和合肥市龙禹物业管理有限公司(乙方)签订某花园物业服务合同(以下简称物业合同)。物业合同载明甲方选聘乙方对某菲小区提供物业管理服务,合同第五条约定的物业服务费用标准为:花园洋房每月每平方米1.8元、电梯花园洋房每月每平方米1.5元、商业用房每月每平方米2.5元,物业管理服务费由乙方每六个月向业主收取一次;第十二条约定,乙方向业主和交费义务人收取物业服务费,逾期不交纳的,乙方有权采取公示、收取滞纳金(万分之三/日)等措施依法追缴,直至起诉;第三十四条约定,本合同期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。2013年9月1日,某花园业主委员会向合肥市龙禹物业管理有限公司出具关于公摊水电费预收的通知函,明确表示小区公摊水电费用可参照物业管理合同预收6个月为限,建议每户每月按25-30元预收,不足部分在公共收益中补贴。被告的物业为康桥圣菲X幢XXX室,系电梯花园洋房住宅,建筑面积为52.41平方米。被告未向原告交纳2013年9月1日至2014年12月31日期间的物业服务费1257.84元和公摊水电费400元。庭审中,被告提交照片,证明小区存在门禁系统损坏、电梯间有非法的开窗、一楼脏乱差、鼠患严重、一楼的店家毁绿占地的问题,因此不交纳物业费。经质证,被告表示对其真实性无法核实,该证据不能作为被告拒绝缴纳物业费的依据。以上事实,有原被告一致陈述,原告举证的物业服务合同、通知函,被告举证的照片等证据以及本院开庭笔录在卷佐证,本院予以确认。本院认为,关于被告辩称原告是和小区业委会签订合同,没有和被告签订合同,所以不能起诉被告的意见。合肥市龙禹物业管理有限公司和某花园业委会就某菲小区的物业管理服务所签订的物业合同合法有效,依法对业主具有约束力。原告龙禹公司据此提供物业管理服务,业主负有按约支付物业服务费的义务。故原告提出的此抗辩意见,缺乏依据,本院不予采纳。关于被告辩称原告提供的物业管理服务存在相应问题,未能解决故不交物业服务费的意见。本院认为被告所主张的这些问题即便客观真实,属于物业管理服务的瑕疵,但物业服务过程中的不尽人意之处不足以构成小区业主得以拒交物业服务费的理由。本案所涉物业服务合同关于违约责任的章节中,也并未约定原告未能达到约定的管理目标时,不得向业主或物业使用人收取物业管理费和公摊水电费。基于物业服务合同的特殊性,除非物业服务企业不履行合同义务,或者履行合同存在重大瑕疵,对应当交纳的物业管理费不宜减免。物业公司和业主之间应当建立和谐和良性关系,业主按照物业合同约定向物业公司支付物业费以保证物业公司的正常运营,有能力提供日常物业管理服务;同时物业公司应当不断提高物业管理服务水平,及时处理、解决业主提出的合理问题。故原告提出的此抗辩意见,缺乏依据,本院不予采纳。因此,原告龙禹公司主张的物业管理服务费及公摊水电费的请求,合法有据,本院应予支持。原告主张的物业管理服务费应当按照被告房屋建筑面积即52.41平方米,按每月每平方米1.5元计算,2013年9月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费为1257.84元(52.41平方米×1.5元/月/㎡×16个月);原告主张此期间16个月的公摊水电费为400元(25元/月×16个月)合理有据,本院予以确认。因原告未提供证据证明,其已经向被告书面催交物业费,故本案诉讼费应当由原告负担。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,国务院《物业管理条例》第七条第(五)项之规定,判决如下:被告陈再兴于本判决生效之日起五日内支付原告合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司2013年9月1日至2014年12月31日期间的物业服务费1257.84元、公摊水电费400元,合计1657.84元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元,由原告合肥市龙禹物业管理有限公司南京分公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 张 璐二〇一五年四月二日见习书记员 朱文清 来源:百度搜索“”