（2015）常民终字第328号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-04-20
案件名称
常州民防建设投资有限公司与亚太电通投资集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
亚太电通投资集团有限公司,常州民防建设投资有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第328号上诉人（原审被告）亚太电通投资集团有限公司，住所地常州市延陵中路25号。法定代表人赖泽君，该公司总经理。委托代理人李焕明，该公司顾问。委托代理人李仁杰，江苏铭勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）常州民防建设投资有限公司，住所地常州市河景花园1幢23楼。法定代表人陈红波，该公司总经理。委托代理人吴小庆，江苏常武律师事务所律师。委托代理人宋玲丽，江苏常武律师事务所律师。上诉人亚太电通投资集团有限公司（以下简称电通公司）与被上诉人常州民防建设投资有限公司（以下简称民防公司）租赁合同纠纷一案，上诉人亚太公司不服常州市天宁区人民法院（2014）天民初字第1533号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审情况：民防公司诉称：双方于2009年3月10日签订《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》，约定电通公司对延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道部分面积享有长期使用权，并约定“如果因政府行为、不可抗力等非甲方原因导致不能履行该协议时，乙方的长期使用权也应相应的终止，双方互不承担违约责任。”2014年4月15日，因常州市轨道交通1号线一期工程--文化宫站建设项目需要，常州市天宁区人民政府公布了常天征字第6号征收决定，《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》中约定的电通公司享有长期使用权的建筑物位于征收范围内。民防公司按照双方协议约定，多次要求与电通公司终止使用权并返还其按照协议享有长期使用权的过街通道建筑物及其附属设施，但电通公司未予配合。为维护自身合法权益，民防公司诉至法院，请求判令解除双方于2009年3月10日签订的《延陵西路与文化路交叉口地下过街通道使用协议书》，电通公司返还其根据该协议享有长期使用权的过街通道建筑物及附属设施；本案诉讼费用由电通公司承担。电通公司辩称：1、根据双方签订的协议的内容及第十四条违约条款的约定，该条款是对将来如果遇到拆迁等不可抗力因素，民防公司不需承担违约责任。从该条款的表述来看，如遇到拆迁协议可以终止，当遇到这种不可抗力的因素时，民投公司不用承担违约责任。作为我方而言，从法律上来看，如果房屋被征收，协议是需要解除的，但是解除是有条件的补偿。现在从征收决定出台后，我方积极与民防公司、天宁征收办多次协商，但双方互相推诿，至今未达成征收补偿协议。在未依法补偿之前，我方认为是协议不能解除，依法补偿后合同自然解除。2、双方至今一直处于关于涉案物业的征收补偿问题的谈判中，民防公司在涉案物业的问题上前后矛盾，民防公司在前期确实发送过合同解除函，但不久又要求我方履行合同义务，管理涉案物业的相关安全问题，且发函通知电通公司要求我方以被征收人的身份直接与征收办商谈征收补偿问题，因此，虽然合同有第十四条的约定，但该约定只说明如果涉及到政府行为、不可抗力，双方互不承担违约责任，乙方不得再主张继续拥有长期使用权，但并不意味涉及到政府行为或不可抗力等因素时就可以直接解除合同了事。3、关于涉案物业，我方付出巨额成本，在建设该物业时，我方向民防公司支付1209万左右的建设成本，且我方已经将该物业出租给若干租赁户，在征收补偿问题达成一致前，随意解除双方的合同一方面会导致我方丧失索偿权，有失公平，另一方面也不利于本案涉及问题的解决。综上，请求依法驳回民防公司的诉讼请求。一审查明：坐落于常州市文化路通道的房屋的登记所有权人为民防公司（登记时间2009年12月18日），该房屋建筑面积为1918.56平米。坐落于常州市延陵西路与文化路交叉路口地块的土地使用权人为民防公司。该地块使用权面积为2064.0平米，地类用途为公共设施，使用权类型为划拨。2009年3月10日，民防公司（甲方）与常州市电通通信设备有限公司（乙方）签订《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》一份。该协议载明的相关内容如下：2008年6月20日上午，在常州市人防办三楼会议室，市政府朱晓敏副市长召集天宁区政府、市人防办、民投公司以及中联公司等有关部门负责人，就延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道工程（以下简称过街道工程）给乙方的中联商厦造成的损失进行了协调，并对有关事宜作了明确，根据协调会的精神，该过街道工程有甲、乙双方合作建设、共同使用，但所有权归甲方，乙方对其所使用的建筑面积享有长期使用权，乙方因建造该过街道涉及的相关损失和矛盾协调将由乙方自行处理。经甲乙双方友好协商达成如下协议：一、该过街道工程由甲方负责建设，总面积约2107平方米，全部资产产权属甲方所有，其中，部分归乙方长期使用。乙方享有长期使用权的建筑面积约1407平方米（以下简称乙方使用范围），乙方使用的商业面积约1000平方米，乙方使用范围内可用作商铺的位置见图纸标注，由双方签字确认。以上建筑面积均以权威部门最终测绘的面积为准。二、乙方对该过街道工程的资产使用保证金，根据工程竣工审计后的工程造价，按乙方使用范围的建筑面积的比例承担，并按工程进度分期支付给甲方。三、资产使用保证金的支付：协议签订前乙方先预付保证金500万元，在工程主体完工后2日内支付300万元，在工程全部装饰完工后2日内支付300万元，剩余的保证金在该工程竣工审计完毕后2日内，由乙方一次性支付给甲方。甲方收到每笔保证金后向乙方出具收据。四、乙方支付的资产使用保证金，不予退还，由甲方按税法规定房屋折旧年限20年逐年转为资产使用费，并有双方另行签订补充协议确认收入，逐年向乙方提供正式发票，对该收入甲方需上缴的各类税费以及乙方使用该资产所涉及的其他税费均应由乙方承担，乙方必须于每年度一月末之前支付给甲方，逾期按实加收千分之五（每日）的滞纳金。待乙方支付给甲方的资产使用保证金连续20年确认收入后，甲方不再向乙方收取本条款所述的资产使用保证金（资产使用费），但乙方继续使用该资产所涉及的税费仍应由乙方承担，乙方必须于每年度一月末之前支付给甲方，逾期按实加收千分之五（每日）的滞纳金……五、乙方使用范围的物业管理由甲方指定的物业公司管理，物业管理费用由乙方支付。乙方每年向甲方支付贰万元的设备设施租用维护管理费……八、乙方使用范围内的长期使用权包括使用权、租赁权、对外的招商招租权、广告发布权、经甲方书面同意后的抵押权、担保权等权利，直至该建筑物灭失。……十、乙方将属于乙方使用范围使用权转让给第三方必须向甲方书面申请，一个月之内无正当理由甲方不得拒绝乙方将使用权转让给第三方，在同等条件下甲方享有优先受让权。十二、甲方享有对该过街道工程进行合法转让的权利，乙方必须予以配合并享有同等条件下的优先受让权。如乙方15日内不作出优先受让的书面表示，则视为放弃优先受让权，甲方承诺转让后七天内，由受让方与乙方继续签订使用协议，乙方于受让方签订的条款中的权利和义务不低于本协议，保证乙方对原使用范围具有长期使用权，但转让所得款应全部归甲方所有，如受让方在规定时间未与乙方签订长期使用权协议，则本条款对乙方无拘束力。十四、如果因政府行为、不可抗力等非甲方原因导致不能履行该协议时，乙方的长期使用权也应相应的终止，双方互不承担违约责任。如因甲方原因不能履行本协议，甲方应向乙方赔偿由此造成的损失。2014年3月12日，电通公司发布《温馨告示》。该告示载明，文化宫广场人防综合工程（包括延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道）已被纳入常州市轨道交通文化宫站征收范围。相关单位已于2014年3月11日张贴公布了《告知书》，请广大经营户积极配合，电通公司将积极与相关单位协调，保障广大经营户的合法权益。2014年4月15日，常州市天宁区人民政府发布常天征（2014）6号《国有土地上房屋征收决定书》，决定对常州市轨道交通1号线一期工程--文化宫站项目征收范围内的房屋实施征收，征收范围为：文化宫广场人防综合工程及延陵西路与文化路交叉口过街通道；启征日期为本征收决定公告之日起。《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》约定的过街通道所属地域位于该决定书的征收范围内。2014年5月7日，民防公司向电通公司发送《解除合同通知》一份。该通知记载，常州市轨道交通1号线一期工程-文化宫站征收项目已经启动，常州市天宁区人民政府于2014年4月15日公布了常天征第6号征收决定。为此，特通知电通公司自收到本通知之日起解除《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》，并要求电通公司在收到本通知之日起十日内将其所负责使用的全部房屋腾空交还给民防公司。2014年5月22日，民防公司向电通公司发送《情况说明》一份，主要内容为因常州市轨道交通1号线工程需要，位于延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道被列为征收范围。根据相关合同的约定，电通公司的造价投入为12099124.51元。根据天宁区征收办的工作进度安排，涉及上述征收范围内的租赁合同解约工作已于5月15日全面展开，且民防公司委托了常州市天宁区天宁街道房屋征收与补偿服务中心对各级租赁户、经营者进行补偿结算和支付款项的工作。因延陵西路与文化路交叉口地下过街通道是民防公司与电通公司共同投资。合作建设的，故该过街通道内属于电通公司投资并长期使用区域范围内的征收补偿事宜由电通公司依法依规直接与常州市天宁区天宁街道房屋征收与补偿服务中心进行协商处理。2014年7月29日，民防公司向电通公司发送《关于采用司法诉讼的方式加快推进中联地下过街通道资产征收工作的通知》。该通知的相关内容为仅通过谈判很难达成征收补偿协议，为维护双方各自的权益，民防公司决定采用司法诉讼的程序，以裁促谈来加快解除《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》，解决双方就中联地下过街通道征收所应获得的合法补偿。2014年8月28日，民防公司向电通公司发送《工作联系函》，主要内容为反映中联BRT地下过街通道存在众多无证摊贩占用通道擅自经营的现象，希望电通公司在接到此函后，立即对无证商贩非法占道经营现象进行全面取缔，确保通道整洁畅通和行人安全通行，同时加强防火和安全保卫工作等。另查明，2009年11月27日，经江苏省常州工商行政管理局核准，常州市电通通信设备有限公司更名为亚太电通投资集团有限公司，即本案被告。上述事实，有房产证、土地证、土地使用权证、《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》、告知书、常天征（2014）6号《国有土地上房屋征收决定书》《解除合同通知》、《情况说明》、《关于采用司法诉讼的方式加快推进中联地下过街通道资产征收工作的通知》、《工作联系函》以及当事人庭审陈述等证据证实。本案争议的焦点是：双方之间的《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》是否应该解除。一审认为，因不可抗力或其他原因致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，民防公司系常州市文化路通道的房屋所有权人和常州市延陵西路与文化路交叉路口地块的土地使用权人，其与电通公司签订《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》，将过街通道部分建筑物归电通公司长期使用，电通公司以支付资产使用保证金的形式缴纳资产使用费。该协议系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的规定，应属合法有效。涉案协议书第十四条约定：“如果因政府行为、不可抗力等非甲方原因导致不能履行该协议时，乙方的长期使用权也应相应的终止，双方互不承担违约责任。如因甲方原因不能履行本协议，甲方应向乙方赔偿由此造成的损失。”现常州市天宁区人民政府已于2014年4月15日发布《国有土地上房屋征收决定书》，决定对常州市轨道交通1号线一期工程--文化宫站项目征收范围内的房屋实施征收，涉案协议约定的过街通道地块位于征收范围内。由于涉案地块因政府行为被征收，导致双方签订的合同无法继续履行，合同目的无法实现，涉案协议应当终止履行，电通公司享有的长期使用权也应相应终止。据此，民防公司有权依据协议约定和法律规定解除合同。按照法律规定，合同解除后，电通公司应当从涉案地块上迁出并将其使用的、民防公司享有所有权的过街通道建筑物及其附属设施返还民防公司。因本案审理的争议问题是双方签订的合同是否具备解除条件、是否应该解除，而如何补偿、是否应先行解决征收补偿问题并非解除合同的法定条件和理由。至于电通公司提出的要求对涉案建筑物进行征收补偿或赔偿等问题，由于征收补偿与涉案处理的争议不属于同一法律关系，且电通公司也未提出具体的、明确的请求，其可以按照合同约定和法律规定另行主张权利，通过正当途径予以解决。综上，民防公司符合法律规定的诉讼请求，法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，作出如下判决：一、解除常州民防建设投资有限公司与亚太电通投资集团有限公司于2009年3月10日签订的《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》。二、亚太电通投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将其根据《延陵西路与文化路交叉路口地下过街通道使用协议书》享有长期使用权的过街通道建筑物及其附属设施返还常州民防建设投资有限公司。三、案件受理费80元，由亚太电通投资集团有限公司负担。上诉人电通公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、民防公司不享有合同解除权，且民防公司出函电通公司要求电通公司履约，一审判决解除涉案合同于事实不不符。二、一审存在程序违法，涉及举证期限、级别管辖。三、本案租赁合同如解除，由于解除行为发生于租赁期间，则对承租人产生直接、间接损失。被上诉人民防公司在法定期限内未作书面答辩，二审中，民防公司表示对一审判决无异议。二审中，对一审查明的事实双方无异议部分本院予以确认。本院认为，关于上诉人第一个上诉理由：首先：双方在租赁合同中对解除合同履行的条件予以了约定（第十四条），约定了二个情形：1.政府行为；2.不可抗力。本案民防公司解约理由系前列第一点，经查该理由属实。因此民防公司行使解约权并无违约事实，属依约行使。其次：2014年8月28日民防公司向电通公司出具了函告，该函告要求：电通公司在涉案租赁摊位未完全移交给轨道办（常州市轨道交通1号线一期工程）前，仍因守约、履约，该函告明确了电通公司守约、履约的期间，告知清楚，并不与民防公司行使解约权相悖。综上，上诉人上诉第一点理由于事实不符，本院不采信。关于上诉人第二个上诉理由：1.关于举证期限问题，经查一审中电通公司完整提交了涉案相关证据，二审中，电通公司亦未提交相关补充证据。2.关于级别管辖问题，经查本案由一审法院审理符合法律对级别管辖的规定。综上，上诉人上诉第二点理由于事实不符，本院不采信。关于上诉人第三个上诉理由：一审中，电通公司对损失部分未举证、未反诉，且电通公司在二审已明确其保留赔偿损失追偿权。上诉人上诉第三点理由至目前无事实基础，本院不采信。综上，上诉人电通公司的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人亚太电通投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 飞审 判 员 邵泽宇代理审判员 刘岳庆二〇一五年四月二日书 记 员 汪芫朗 关注公众号“”