（2014）嘉南民初字第2121号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-05-25

案件名称

嘉兴市金桥置业股份有限公司与吴加豪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嘉兴市南湖区人民法院

所属地区

嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

嘉兴市金桥置业股份有限公司,吴加豪,依思有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

浙江省嘉兴市南湖区人民法院民事判决书（2014）嘉南民初字第2121号原告：嘉兴市金桥置业股份有限公司。住所地：嘉兴市经济开发区陆家苑小区**幢***室。法定代表人：戴志塘。委托代理人：沈金华、吕亮宇，浙江凯信律师事务所律师。被告：吴加豪。第三人：依思有限公司。住所地：福建省晋江市洪山路建发大厦*幢*楼。法定代表人：庄晓东。委托代理人：占艺滨、曾文汉，系该单位职工。原告嘉兴市金桥置业股份有限公司因与被告吴加豪房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2014年8月13日受理，依法由审判员白燕独任审判，本案审理过程中，经原、被告申请，本院准予双方庭外和解，庭外和解期限自2014年9月15日至2014年11月15日，双方未能达成一致意见。本院于2014年12月15日进行了第一次开庭审理。后因本案案情复杂，且原告申请追加第三人依思有限公司参加诉讼，本案于2015年1月5日转入普通程序，并由审判员成剑斌担任审判长，与审判员白燕、人民陪审员鲍嘉组成合议庭，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕亮宇、被告吴加豪均到庭参加诉讼，第三人依思有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉兴市金桥置业股份有限公司起诉称，2012年3月12日，原、被告签订房屋租赁协议以及补充协议，被告租赁原告位于嘉兴市禾兴路718号、722号、726号（约340平方米）房屋，租赁期限为3年，自2012年9月9日至2015年9月8日，并对租金、付款方式等进行了约定。双方约定，第一、二年的租金为110万元，第三年租金为115万元，每半年支付一次，支付时间为前一次租金到期前半个月支付下一个半年的租金。按此约定，被告应于2013年8月20日前支付原告2013年9月9日至2014年3月8日的租金55万元，应于2014年2月20日前支付原告2014年3月9日至2014年9月9日的租金55万元，但此两期被告仅分别支付50万元、43万元，余款尚未支付。根据双方约定，被告拖欠租金达到15天以上的，原告有权终止协议，并无条件收回商铺并没收保证金，装修以及自搭建设施免费归原告所有等。鉴于被告将租赁房屋又转租给了第三人，故原告向法院起诉，请求判令：1.解除原、被告于2012年3月12日签订的房屋租赁协议以及房屋租赁补充协议，判令立即腾退并交付租赁房屋给原告；2.被告支付原告2013年9月9日至2014年3月8日期间租金50000元；3.被告支付原告2014年3月9日至2014年9月8日期间的租金120000元；4.被告支付原告2014年9月9日至实际腾房之日的租金（按115万元／年计算）；5.被告支付逾期付款利息损失6103.33元（暂自2013年8月20日计算至2014年7月31日，要求按同期贷款利率计算至实际付清之日）；6.判令保证金80000元归原告所有；7.本案诉讼费由被告承担。后原告增加如下两项诉讼请求：8.判令被告交清水电费（自2014年11月15日至2014年12月14日尚欠水电费2619元，要求按实计算至腾退之日）；9.判令被告上述租赁房屋的装修以及自搭建设施免费归原告所有。被告吴加豪答辩称，同意解除合同。原告起诉的租金是事实，但被告承诺给予原告一年免除10万元的租金。目前租赁房屋已有两间腾退了，还有一间即租给依思有限公司的尚在经营当中。被告当时受让三间店铺时支付了转让费用，该费用原告应承担部分。水电费已经结清了。第三人依思有限公司向本院提交书面答辩意见称，第三人于2013年3月18日与被告签订了租赁合同，租赁嘉兴市禾兴路722号店铺，租赁期限自2013年4月3日至2016年4月12日，且第三人已支付被告租金至2015年4月12日。鉴于被告出租给第三人的房屋存在着诉讼纠纷，被告的违约行为导致第三人不能长期继续使用该房屋，故双方于2015年3月9日达成了解除合同协议书，约定双方的合同于2015年4月12日提前解除，被告全额退还第三人房屋租赁押金（2015年3月9日已退还），同时协议约定若第三人实际被迫终止经营时间早于2015年4月12日的，被告还应同时退还第三人预交未使用期间的租金，若第三人还有其他损失的，由被告承担。针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：1.房屋产权证明1份，证明原告系租赁房屋的所有权人；2.房屋租赁协议及补充协议各1份，证明原、被告就房屋租赁事宜订立合同，双方约定了房屋租金、付款期限、违约责任等；3.水电费使用照片1组、收据2张，证明被告租赁原告房屋水电费产生情况。上述证据，被告经质证后认为，对证据1、2的真实性均无异议；对证据3中照片的真实性有异议，对于收据无异议，该照片看不出拍摄的时间以及地点，被告认为水电费已全部结清了。被告向法庭提供下列证据：1.合同及补充协议三份，证明被告从章建军处转让涉案的租赁房屋事宜，后原、被告在此基础上签订房屋租赁合同，双方对合同权利、义务进行了约定；2.合同2份，证明被告将租赁的涉案房屋进行了转租的事实。上述证据，原告经质证后认为，对证据1的真实性无法确认，证据2与本案无关。经审核，对原告提供的证据1、2，形式合法、内容真实，且与本案事实有关，予以认定；对于原告提供的证据3，该照片能反映租赁房屋电表以及水表指示的用电用水情况，对其真实性予以认定。对于被告提供的证据，予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2011年9月7日，原告与嘉兴市安踏先锋鞋业有限责任公司（以下简称安踏公司）签订房屋租赁协议，约定原告将其所有的位于嘉兴市禾兴路718号、722号、726号商铺（现编号为禾兴路458号，总共约340平方米）租给安踏公司经营鞋服，租赁期限为1年，自2011年9月9日至2012年9月8日，年租金为50万，在不改变及影响房屋结构条件下，原告允许安踏公司自行装修，装修费用由安踏公司承担，协议期满或提前解除装修协议时装修设施归原告所有等，并约定租赁期限内不得转租，如需转租，必须经原告认可等。2012年3月12日，安踏公司的代表人章建军与被告签订了店铺转让协议，约定将其从原告处租赁的上述三间店铺转让给被告承租，安踏公司保证原、被告之间能订立三年期的租赁合同，被告同意代替安踏公司履行原合同约定的义务，按规定缴纳租金以及水电费，转让后店铺内装修、装饰及其他设备归被告所有，转让费为21万元等。同日，原、被告就上述三间房屋的租赁事宜签订房屋租赁协议，约定被告租赁原告的上述房屋，租赁期限为3年，即自2012年9月9日至2015年9月8日，年租金为50万元，被告每半年向原告支付租金一次，支付时间为前一次租金到期前半个月支付下一个半年的租金，签订本协议时被告需向原告支付保证金8万元，保证金到租赁期满结清所有费用后退还被告。原告同意被告在不违反国家法律规定及不影响房屋结构的前提下，自行装修，相关费用由被告承担，协议期满或者提前解除协议，所有装修设施无偿归原告所有。被告水电自行接入，并安装水表以及电表，费用以每月实际耗用数，按照国家规定的标准向原告支付。合同租赁期限内，被告有拖欠租金达15天以上、违法违规行为受到有关部门查处、在装修、自搭建以及使用过程中擅自破坏房屋结构等行为的，原告可以终止协议，无条件收回商铺并没收保证金，装修以及自搭建设施免费归原告所有等。后原、被告又于当日签订补充协议，将第一、二年租金调整为110万元，租金支付为2012年8月20日前支付55万元，2013年2月20日前支付55万元，2013年8月20日前支付55万元，2014年2月20日前支付55万元，第三年租金调整为115万元，租金支付为2014年8月20日前支付57.5万元，2015年2月20日前支付57.5万元。合同订立后，被告支付原告合同保证金8万元。合同履行过程中，被告将租赁房屋分别转租给了第三人依思有限公司、案外人邓玉英等三家，并签订了租赁协议。其中，与第三人依思有限公司租赁合同于2013年3月18日签订，租赁标的物为禾兴路722号两开间店面，双方约定租赁期限为3年，自2014年4月3日至2016年4月12日，免租装修期为2014年4月3日至2014年4月12日，房屋租金为40万元每年等。后被告与第三人依思有限公司于2015年3月9日达成了解除合同协议，约定第三人经营至2015年4月12日双方合同提前解除，被告已返还第三人合同保证金，第三人已支付被告租金至2015年4月12日等。被告与案外人邓玉英的租赁合同于2012年3月19日签订，租赁标的物为两开间店面，租赁期限自2012年3月21日至2015年9月8日止，其中前三个自然年度的租金均为48万元，自2015年3月21日至2015年9月8日的租金为22.5万元等。合同履行过程中，原告认可被告已将上述三间中一间商铺于2014年10月8日腾退并返还原告，于2015年1月16日将邓玉英经营的店铺腾退并返还原告，第三人依思有限公司经营的店铺尚在经营当中。被告已按照合同约定支付原告租金至2013年9月8日。被告尚欠原告2013年9月9日至2014年3月8日期间的租金5万元未付，2014年3月9日至2014年9月8日期间的租金12万元未付。法庭审理中，原告陈述，由于配合市政府百福弄拆迁工程，在对房屋拆迁过程中因影响了被告租赁店铺的正常经营，故同意按照1004元／天的计算标准赔偿被告一个月的损失，计31124元本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应该按照约定履行各自的义务。根据双方约定，被告逾期支付房租超过十五日的，原告有权解除双方的合同，现原告主张被告尚欠2013年9月至2014年9月期间的部分租金未支付，欠付租金已远超十五天，故要求解除与被告的合同，原告的主张未超出双方约定，且被告亦同意解除合同，并已将部分租赁房屋腾退交还原告，故本院对于原告解除合同的诉请予以支持。根据合同法规定，当事人依据合同约定主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知对方时解除。鉴于原告并未提供其他证据证明在本案起诉之前已通知被告行使合同解除权，故在被告收到本案应诉材料日即2014年9月1日应视为双方合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据合同性质和履行情况，可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。鉴于被告一直占有使用租赁房屋至今，故被告应向原告支付租赁期限内的房屋租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，房屋占有使用费可参照租金标准计算并支付。现原告主张被告尚欠原告2013年9月9日至2014年3月8日的租金5万元，2014年3月9至2014年9月8日的租金及房屋占有使用费12万元，被告对上述欠付数额无异议，本院予以支持。被告虽抗辩原告同意减免被告上述部分租金，但未能向本院提供证据证明，故对于被告的抗辩本院不予采信。根据双方约定，被告应于2013年8月20日前支付2013年9月9日至2014年3月8日期间的租金55万元，于2014年2月20日前支付2014年3月9日至2014年9月8日期间的租金55万元，鉴于被告尚欠原告上述期间部分租金未付，故对于原告要求被告支付逾期付款利息损失的主张，予以支持，逾期付款利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。鉴于原告同意赔偿被告因市政拆迁导致的损失，被告虽对损失计算的天数持有异议，但经法庭释明后未能进行举证，故对于被告的抗辩不予采信，对于原告主张赔偿被告损失31124元的主张予以支持。至于2014年9月9日之后至原告实际腾退之日的房屋占有使用费，参照双方关于租金的约定，以每年115万元计算。法庭审理中，原告认可被告已先后于2014年10月8日、2015年1月16日将租赁的三间店铺中的两件腾退并返还原告，被告虽对店铺的返还时间持有异议，但未能向法庭举证，故被告应支付原告上述两间商铺的占有使用费至实际腾退之日。鉴于原、被告双方并未对上述三间店铺的面积、租金等进行分别约定，故本院酌情确定上述三间店铺每年的租金均为38.33万元（115万元／3）。故被告应支付合同解除之后上述两间店铺的占有使用费共计16.84万元（3.19万元＋13.65万元）。至于被告转租给第三人依思有限公司的店铺，被告虽与第三人约定了合同解除时间，然该时间晚于原、被告的合同解除时间，故该约定应属无效，第三人应立即向原告返还租赁房屋。被告应支付第三人租赁的房屋相对应的占有使用费，按照38.33万元每年从2014年9月9日计算至该店铺实际腾退之日止。鉴于本案因被告的违约导致双方合同的解除，故对于原告要求按照双方约定判令保证金归原有，且租赁房屋内装修及自搭建设施归原告所有的主张，本院予以支持。原告主张被告尚欠2014年11月18日至2014年12月18日期间的水电费共计2916元，并提供了相关电表数据以及计算依据，被告在开庭审理中亦陈述愿意支付产生的费用，被告虽主张相关费用已支付，但未能向本院提供证据，故对于被告的抗辩不予采信，对于原告的主张予以照准。至于2014年12月19日之后至被告实际完成租赁房屋腾退之日的的水电费用，原告可在相关费用确定后另行向被告主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告嘉兴市金桥置业股份有限公司与被告吴加豪于2012年3月12日订立的房屋租赁合同以及补充协议于2014年9月1日解除；二、被告吴加豪及第三人依思有限公司腾退租赁的原告嘉兴市金桥置业股份有限公司位于嘉兴市禾兴路458号的商铺；三、被告吴加豪支付原告嘉兴市金桥置业股份公司2013年9月9日至2014年3月8日期间租金5万元；四、被告吴加豪支付原告嘉兴市金桥置业股份有限公司2014年3月9日至2014年9月8日期间的租金以及房屋占有使用费12万元；五、被告吴加豪支付原告嘉兴市金桥置业股份有限公司房屋占有使用费16.84万元，并支付自2014年9月9日至本判决确定的腾退房屋之日止的房屋占有使用费（以38.33万元／年计算）；六、被告吴加豪支付原告嘉兴市金桥置业股份有限公司逾期付款利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率，分别以5万元为基数，从2013年8月20日计算至本判决确定的履行日止；以12万元为基数，从2014年2月20日计算至本判决确定的履行日止，利息损失为上述两部分相加）；七、被告吴加豪支付原告嘉兴市金桥置业股份有限公司2014年11月18日至2014年12月18日期间的水电费共计2916元；八、原告嘉兴市金桥置业股份有限公司赔偿被告吴加豪损失31124元；上述第二至八项均于本判决生效后十日内履行完毕；九、被告吴加豪支付的合同保证金8万元归原告嘉兴市金桥置业股份有限公司所有（已支付）；十、被告吴加豪租赁的原告嘉兴市金桥置业股份有限公司位于嘉兴市禾兴路458号店铺内的装修以及自搭建设备归原告所有。十一、驳回原告嘉兴市金桥置业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2571元，由被告吴加豪负担。财产保全费1820元，由被告吴加豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审　判　长　　成剑斌审　判　员　　白　燕人民陪审员　　鲍　嘉二〇一五年四月二日书　记　员　　姚李燕关注公众号“”