（2014）和民二初字第0892号

裁判日期: 2015-04-02

公开日期: 2015-08-12

案件名称

王小磊与顾凯郡、王振华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市和平区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王小磊,顾凯郡,王振华,王捷,丁微,孙婷,中国工商银行股份有限公司天津成都道支行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款，第九十一条

全文

天津市和平区人民法院民事判决书（2014）和民二初字第0892号原告王小磊。委托代理人王捷。被告顾凯郡。委托代理人徐冰兰，天津北洋律师事务所律师。被告王振华。第三人丁微。第三人孙婷。第三人王捷。第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行，住所地天津市和平区成都道25号（老号29号）。负责人刘鹏，行长。委托代理人周瑞，该行零售营业部职员。委托代理人李臻，中国工商银行股份有限公司天津市分行法律事务部职员。原告王小磊与被告顾凯郡、被告王振华及第三人丁微、孙婷、王捷、中国工商银行股份有限工商天津成都道支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，依法由审判员陈亚洁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及委托代理人王捷，被告顾凯郡的委托代理人徐冰兰，被告王振华，第三人孙婷、王捷，第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行的委托代理人周瑞（第一次庭审为郭鸿博）、李臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小磊诉称，原告父亲王捷与被告顾凯郡系朋友和邻居关系，2013年11月8日原告与顾凯郡双方自愿签订了房屋买卖合同，同时原告父亲王捷将首付款60万元付清给被告，该房屋总价值95万元，被告同时将产权证、身份证、房门钥匙交给王捷代为保管，以便该房屋过户时使用。房屋买卖合同生效后，被告顾凯郡有两点违约行为：1、被告顾凯郡未在合同规定时间内于2013年11月8日与原告到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》；2、被告顾凯郡未按规定时间于2014年2月25日前到第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行还清该房屋贷款。被告顾凯郡称没有清贷的钱款，委托原告父亲王捷筹款替被告清贷，并承诺支付清贷借款的利息，原告父亲王捷与被告于2014年8月下旬一同到成都道支行办理清贷事宜，被告顾凯郡向银行提交了清贷申请书并查询了清贷余额为614138.4元。因原告父亲王捷替被告清贷，于是王捷把电话号码留给成都道支行的工作人员周瑞，以便清贷申请审批下来通知王捷。被告顾凯郡提交清贷申请后，原告父亲王捷向孙婷（签订2013年11月8日房屋买卖合同见证人）借取60万元，四个月利息24000元，孙婷在给付钱款之前于2014年8月27日亲自去成都道支行核实清贷数额及咨询原告王小磊购买此房办理贷款事宜，工行周瑞查询后告知原告征信合格，可以办理购买此房的贷款，后孙婷于2014年9月1日借给原告父亲王捷60万元用于被告顾凯郡清贷。2014年9月15日工行周瑞通知王捷，被告清贷申请已批，可以清贷。王捷通知被告一同去清贷，被告反悔不予配合清贷，以各种理由推托不配合原告办理此房过户手续，单方面解除合同，恶意违约，违反了该合同第4条规定，应当承担违约责任，故诉至法院，当庭陈述诉讼请求：1、判令继续履行原告与被告顾凯郡2013年11月8日签订的房屋买卖合同；2、追究被告顾凯郡与被告王振华的违约责任，给付原告为清贷所做努力的实际损失24000元；3、本案诉费及保全费由二被告承担。原告提交证据材料为：1、证人王××出庭作证，证明王振华知道卖房事宜，提交补充协议，并欲延期；2、房屋买卖合同，证明双方自愿买卖此房屋是双方真实意愿的体现，达成共同意见，也说明了该房屋坐落的地点和价值；3、保证书，证明被告顾凯郡亲笔所写，二被告自愿履行此房屋买卖合同，保证不再将此房出售他人或抵押。如果违反此保证，愿承担刑事与民事责任，说明此房屋买卖合同是合法有效的，也说明被告所卖房屋时的真实意愿；4、收条五张，自2012年10月12日至2013年11月8日，说明双方购买意向已久，至签合同之日共给付被告顾凯郡60万元，该款项是王捷、丁微共同为原告王小磊垫付的；5、天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心＊-2-916的房地产权证，权利人顾凯郡，证明二被告所卖房屋的真实性，且该房屋系二被告所有，也说明是为了便于原告办理产权过户手续，也证明顾凯郡和其妻王振华共同将此房卖给原告的真实意愿；6、被告顾凯郡的身份证，证明被告顾凯郡出售该房屋的真实意愿，为了便于原告办理过户手续及清理贷款所用；7、通信记录和成都道支行周瑞名片，证明因被告顾凯郡无钱清贷，委托原告之父王捷办理清贷事宜及筹款，所以王捷与被告顾凯郡共同去银行，由被告顾凯郡提交清贷申请书。清贷申请批下后于2014年9月15日周瑞打电话通知王捷可以办理清贷；8、王捷借条两张及银行回单一张，证明由于被告顾凯郡没有钱清偿贷款，王捷找第三人孙婷借款60万元为被告顾凯郡清偿贷款用；9、王捷书写的承诺书，证明原告之父王捷为被告顾凯郡筹集清贷款项的利息及还款时间；10、王小磊的征信报告，证明原告购买此房屋办理贷款时需要的征信，也说明原告为买此房所做的准备工作，被告顾凯郡在该工行提交的清贷申请书，原告也同时在该工行办理买房贷款；11、房门钥匙，证明便于房屋评估使用；12、承诺书、诉费票据四张、诉状收据、裁定书两份，证明当初顾凯郡和王振华承诺至2013年5月22日至少还款20万元，且房本由王振华取走；13、房屋买卖补充协议，证明2013年11月13日顾凯郡、王振华二人单方面补充房屋买卖补充协议，顾凯郡和王振华将房本和钥匙交给原告王小磊；14、还款承诺，证明贷款批下来后，二被告不想卖房，故2014年9月16日二被告及王振华的父亲和姐夫来到王捷家，要求解除合同并还款，王振华及其父亲承诺十日内还款，但至今也未偿还；15、短信截屏，证明二被告恶意转移财产和欺骗，离婚协议应该是无效的；16、借款协议，证明存在38万元的借款，没有任何利息。17、自中原地产诚基中心店调取的房源资料，证明王振华对涉案房屋的出售是知情的。18、证人丁××出庭作证，证明二被告同意卖诉争房屋且王振华对卖房是完全知情和参与的。被告顾凯郡的质证意见为：不认可1的真实性和证明目的，王××不认识顾凯郡和王振华，不能仅凭家里来了陌生的一男一女就武断认为是二被告。不认可2和3的真实性和证明目的，虽然是顾凯郡签字，但不是其真实意愿，当时为转移婚内财产，在婚姻存续期间瞒着王振华签订的，后来顾凯郡意识到出售房屋是错误的，便没有做。不认可4的真实性、关联性、合法性，都是基于王捷和被告顾凯郡之间的借贷关系形成的，在之前借贷纠纷一案中双方已经和平处理，属于证据重复使用，不符合一事不再诉原则。认可5和6的真实性、合法性认可，但证明目的不认可。认可7的真实性，合法性和关联性不认可，顾凯郡没有授权过王捷进行清贷。不认可8的关联性，是王捷与孙婷之间的借贷关系。不认可9的关联性，是基于8产生的利息，与本案无关。不认可10的真实性。对11的真实性不确定。不认可12的关联性，认可票据的真实性。对13的质证意见同2。不认可14的关联性，也不确定其客观真实性。不认可15的真实性、合法性、关联性。不认可16的关联性，真实性无法确定。不认可17的真实性、合法性和证明目的。不认可18的证人证言真实性。被告王振华的质证意见为：认可5、6的真实性，不认可其证明目的，对其他证据材料均不予认可。第三人丁微、孙婷、王捷因其所提交的证据材料与原告一致，认可原告的证明目的。第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行对原告的全部证据材料均不发表意见。对原告提交的证据材料，经质证及本院审查认为：证据材料2、3、4、5、8、9及12中的诉费票据、诉状收据、裁定书的真实性、合法性、关联性予以确认，与本案有直接的法律关系，可作为本案的证据。其他证据材料与本案不具关联性，本院不予确认。被告顾凯郡辩称，不同意原告全部诉讼请求。第一，双方签订的房屋买卖合同为无效合同，因王捷知道顾凯郡与王振华夫妻关系不好，王捷提议在离婚之前与王小磊作假买卖手续防止王振华离婚时分割房产，王捷诱导顾凯郡签订该合同，顾凯郡向王振华隐瞒签订合同之事，没有得到王振华的同意，损害了王振华的利益。第二，从合同文本看，房屋售价仅95元，明显低于市场价格，不可能是顾凯郡的真实意思，合同仅约定顾凯郡的违约责任，违约金明显过高，丝毫没有提到王小磊的违约责任。合同约定见证人与买××有权利义务，还有起诉的权利，这种约定与法相悖。第三，即使合同有效，也是原告违约。原告在合同签订后并没有支付60万元首付款给被告顾凯郡，原告以诉讼请求的方式明确表示解除合同，之后又变更诉讼请求为继续履行合同，明显是原告在违约。原告存在一系列的违约行为，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。提交证据材料为：1、（2013）和民一初字第1145号案件卷宗材料，证明原告与被告顾凯郡之间就房屋买卖合同没有交付过任何购房款，原告本次诉讼中提交的五份借条及欠条，是基于王捷与顾凯郡之间的借贷关系形成的，与本案没有关系。对被告顾凯郡提交的证据材料，原告及第三人丁微、孙婷、王捷的质证意见为：（2013）和民一初字第1145号案件材料真实性没有异议，但对证明目的不认可。被告王振华认可被告顾凯郡的证据材料。第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行对被告顾凯郡的证据材料不发表意见。对被告顾凯郡提交的证据材料，经质证及本院审查认为，该证据材料具有真实性、合法性，与本案有直接的法律关系，本院予以确认，可作为本案的证据。被告王振华辩称，不同意原告全部诉讼请求。我与顾凯郡婚姻存续期间，不知道顾凯郡与原告签订的房屋买卖协议，我和顾凯郡近三年感情一直不好，顾凯郡有婚外情，我们二人一直打算离婚，顾凯郡到银行清贷我也不知道，是在银行职员转告我顾凯郡要清贷时，我才知道的。我与顾凯郡现已离婚，房屋是我和孩子的唯一住处，房子现在是我的。原告以及王捷和顾凯郡之间的问题，由他们自己承担，与我无关，买卖合同是无效的。提交证据材料为：离婚证和离婚协议，证明诉争房屋归王振华，只是因为没有还清贷款而没有过户。原告及第三人丁微、孙婷、王捷的质证意见为：对离婚协议真实性无异议，但对其内容有异议，对证明目的也不予认可。被告顾凯郡认可被告王振华提交的证据材料。第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行对被告王振华的证据材料不发表意见。对被告王振华提交的证据材料，经质证及本院审查认为，该证据材料具有真实性、合法性，关联性，与本案有直接的法律关系，本院予以确认，可作为本案的证据。第三人丁微述称，同意原告诉讼请求。提交证据材料与原告一致。第三人孙婷述称，同意原告诉讼请求。提交证据材料与原告一致。第三人王捷述称，同意原告诉讼请求。提交证据材料与原告一致。第三人中国工商银行股份有限工商天津成都道支行述称，原、被告双方纠纷系其双方内部问题，与我行无关，我行将在我行相关权益得到保护的情况下，服从法院判决。提交证据材料为：顾凯郡申请个人贷款提前还款的审批表，证明被告顾凯郡于2014年8月27日向银行申请提前还款。原告及第三人丁微、孙婷、王捷认可该证据材料。被告顾凯郡认可该证据材料的真实性。被告王振华因不知情不认可该证据材料的真实性。对第三人提交的证据材料，经质证及本院审查认为：该证据材料具有真实性、合法性、关联性，与本案有直接的法律关系，本院予以确认，可作为本案的证据。经审理查明，诉争房屋坐落于天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心＊-2-916，建筑面积68.07平方米，系被告顾凯郡名下的私产房屋，现由第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行设定抵押权，期限自2010年2月25日至2040年2月25日。第三人王捷与原告王小磊系父子关系，丁微与王捷系朋友关系，孙婷与王捷和丁微二人系朋友关系。被告顾凯郡与王振华系夫妻关系，二人于2014年9月30日离婚，二人离婚协议约定诉争房屋归被告王振华所有。现诉争房屋的贷款处于正常交纳状态。2013年11月8日被告顾凯郡作为卖方（甲方）与原告王小磊作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，见证人为孙婷、王捷、丁微。该合同约定，被告顾凯郡将诉争房屋卖与原告，顾凯郡承诺于2014年2月25日前还清贷款。房屋售价为95万元，原告王小磊于本合同生效之日向顾凯郡支付首付款60万元，该笔首付款在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分，顾凯郡将其首付款存入资金监管中心。甲、乙双方须于2013年11月8日前亲自到该房内地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并按照该协议约定办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除首付款外的剩余房款计35万元，甲方同意乙方采用按揭贷款方式支付。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲乙双方应亲自赴该房屋所辖区房管局办理房屋所有权转移登记及抵押登记手续。同日，顾凯郡写下保证书：“今顾凯郡保证将天津市和平区西安道与长沙路交口北侧诚基中心＊-2-916，此房履行买卖合同，不再将此房出售他人或抵押，如违反此保证，愿承担刑事与民事责任。”原告提交顾凯郡于2012年10月12日出具的收条，载明“今收王捷先生现金壹拾陆万伍仟元整（165000元）。银行转账拾壹万整（110000元），现金伍万伍仟元整（55000元）。”顾凯郡于2012年12月2日出具的收条：“今借王杰（捷）现金陆万伍仟元整（65000元），日期2012年12月2日-2013年5月22日。”2013年3月8日顾凯郡出具的收条：“今收王捷现金壹拾伍万元整（150000元）。农行转账拾万整（100000元），现金伍万元整（50000元）。”2013年11月6日顾凯郡出具收条：“今收到王捷现金陆万元整（60000元）。”2013年11月8日顾凯郡出具的收条：“今收王捷现金拾陆万元整（160000元）。”2014年9月1日王捷向孙婷借款60万元，其中通过银行转账至丁微名下45万元，并于同日出具承诺书，承诺借期4个月，利息2.4万元。2014年8月27日，被告顾凯郡向第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行提出个人贷款提前还款申请，要求提前还款，审批后被告顾凯郡未提前还款。现诉争房屋仍在贷款期间。另查，王捷作为原告于2013年9月2日向本院起诉顾凯郡，要求双倍偿还76万元，并在事实理由中阐明，被告在2012年10月12日向原告借款16.5万元，2012年12月2日借款6.5万元，2013年3月8日借款15万元，共计38万元，被告顾凯郡自愿将坐落于天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心＊-2-916房屋产权证抵押给王捷，被告承诺于2013年5月22日还清，否则自愿承担双倍赔偿的违约责任。因被告顾凯郡多次违约长达数月，并隐瞒王捷将此抵押房屋出售，故提起诉讼，后王捷以与顾凯郡私下达成和解，于2014年9月4日向法院申请撤诉，该案以撤诉结案。上述事实，有当事人的当庭陈述及提交的相关证据予以佐证，已经质证，本院予以确认。针对原告的主张和二被告的答辩意见，本案争议的焦点为1、原告王小磊与被告顾凯郡于2013年11月8日签订的诚基经贸中心＊-2-916房屋买卖合同的效力问题。2、被告顾凯郡是否应当继续履行该合同。3、原告为诉争房屋清贷产生的2.4万元损失是否应当由二被告承担。本院认为，针对第一个争议焦点，诉争房屋买卖合同系原告王小磊与被告顾凯郡双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告顾凯郡认为系王捷诱导、王振华不知情为由主张合同无效的抗辩意见不能成立。针对第二个争议焦点，按照法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中买卖双方订立合同的目的是通过原告王小磊在合同签订当日支付给顾凯郡首付款60万元，顾凯郡于2014年2月25日前还清房屋贷款撤销抵押权，然后王小磊采用按揭贷款支付余款35万元的方式将诉争房屋的所有权由顾凯郡变更为王小磊，从而完成诉争房屋的交易行为。按照正常房屋买卖的交易习惯，王小磊应当按照合同约定在2013年11月8日给付首付款60万元，但通过庭审查明的事实可以看出，王小磊并未在合同签订当日给付顾凯郡60万元，之后顾凯郡亦未在2014年2月25日前清偿诉争房屋的银行贷款并注销抵押权。庭审中，原告王小磊主张的已经将60万元首付房款给付顾凯郡的事实依据是被告顾凯郡于2012年10月12日至2013年11月8日期间向原告之父王捷（即本案第三人）出具的收条，其中被告顾凯郡在2012年10月12日、12月2日，2013年3月8日三笔共计38万元的资金往来已经由王捷作为原告起诉顾凯郡借款纠纷成讼至本院，2013年11月6日和11月8日的两笔收条共计22万元均为王捷支付。现被告顾凯郡否认上述共计60万元的资金往来系王小磊支付的购买诉争房屋的首付款，且原告王小磊与被告顾凯郡并未明确约定王捷与顾凯郡之前成讼的38万元借款和之后王捷给付的22万元共计60万元系王小磊支付给顾凯郡购买房屋的首付款，故无法认定原告王小磊已经给付顾凯郡60万元首付款的事实成立。现被告顾凯郡当庭表示不同意继续履行合同，且现诉争房屋存在抵押贷款，第三人中国工商银行股份有限公司天津成都道支行对诉争房屋仍享有抵押权，故该合同不存在继续履行的基础，原告要求继续履行的诉讼请求本院不予支持。针对第三个争议焦点，原告主张的2.4万元损失系王捷为诉争房屋清贷而向第三人孙婷借款所产生的利息，现有证据无法证实被告顾凯郡认可原告王小磊代为清偿贷款，且清偿贷款的行为并未实际发生，原告主张的事实并不能成立，故原告的该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，第九十一条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案诉讼受理费13540元，减半收取6770元，保全费5000元，共计11770元，全部由原告王小磊自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员　　陈亚洁二〇一五年四月二日书记员　　冯　伟附：本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。微信公众号“”