（2014）婺民二初字第397号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-12-27
案件名称
张闯华、戴青峰等与程春元买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
婺源县人民法院
所属地区
婺源县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张闯华,戴青峰,程德林,王坤祥,游建珍,程春元,韩细涛,腾福员
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百五十九条，第一百六十一条
全文
江西省婺源县人民法院民 事 判 决 书（2014）婺民二初字第397号原告张闯华，经商。原告戴青峰，职工。原告程德林，职工。原告王坤祥，经商。原告游建珍，无业。五原告共同委托代理人王金平，江西青之蓝律师事务所律师。五原告共同委托代理人江林英，江西青之蓝律师事务所律师。被告程春元，经商。被告委托代理人毕勤乐，江西学林律师事务所律师。第三人韩细涛，个体工商户。第三人腾福员，无业。原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍诉被告程春元、第三人韩细涛买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程德林、王坤祥，原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍的共同委托代理人王金平、江林英，被告程春元的委托代理人毕勤乐，第三人韩细涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍诉称，2008年初，原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥与第三人联合竞买了位于婺源县紫阳镇文博路22号月亮湾大酒店所在位置的土地使用权，之后五人共同投资建成了六层房产，即现在的月亮湾大酒店和口吕品酒店。原告王坤祥和第三人对上述房产投资所占比例各为25%，原告张闯华、戴青峰、程德林共占比例为50%（三人持等额比例），该房产分别登记在原告王坤祥和第三人名下。2013年，原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥欲将上述房产出售，被告有意购买该房产，经第三人出面与被告协商，双于2013年8月30日签订了《房屋买卖协议》。协议约定，上述房产以1850万元价格转让给被告，被告于签订合同当日支付500万元定金，余款待房产过户后于2014年3月1日前付清。但被告未依约支付500万元定金，截止至2013年11月5日，原告仅收到295万元定金。后经了解，第三人与被告在签订买卖协议前私下达成了口头协议，第三人的份额暂不出售，被告只购买原告出资比例所对应的房产份额，如扣除第三人出资份额，被告仍应支付原告购房款1387.5元，应付定金为375万元，故被告仍应付原告定金80万元。为尽快拿到购房款，原告经协商同意在2013年12月初将登记于原告王坤祥名下的土地及房产过户至被告名下。但办理过户登记手续后，被告仍未支付原告定金及剩余购房款。2014年5月23日，被告汇款1000万元至原告王坤祥账户，并于次日再次汇款50万元至原告王坤祥账户。被告应支付原告购房款1387.5万元，但被告只支付了1345万元，仍欠原告购房款42.5万元。原告多次催收未果，故起诉要求判令被告向原告支付购房款42.5万元及违约金（截止至2014年6月30日的违约金为106.815万元，从2014年7月1日起至清偿之日止之后的违约金，以42.5万元为基数，按月利率3%计算）。原告为证实自己的主张提供的证据及被告、第三人的质证意见如下：1、身份证复印件五份，拟证明五原告的诉讼主体资格，被告、第三人对该组证据无异议。2、婺国用（2011）第3475、3476、3477号土地使用权证各一份，婺房权证紫阳镇字第××（2-1）、1304615（2-2）号房屋所有权证、原告与第三人签订的房屋买卖《补充协议》各一份，拟证明诉争房产为五位原告和第三人按份共有，五名原告所占份额为75%，第三人所占份额为25%；被告、第三人对该组证据无异议。3、《房屋买卖协议》一份，拟证明：一、原告于2013年8月30日将月亮湾大酒店房屋产权转让给被告，约定购房款为1850万元，定金500万元应于合同签订之日支付，余款待房产过户后于2014年3月1日付清，逾期付款按月利率3%计算；二、被告同意继续履行原告与原月亮湾大酒店承租人签订的租赁合同，原告没有收回月亮湾大酒店自己经营或转租给第三人经营；三、协议约定被告已另行支付口吕品酒店实际经营者50万元转让款，即该50万元转让款不包含在500万元定金之内。被告、第三人对该组证据真实性无异议，但被告认为50万元酒店转让款包含在500万元定金之内。4、转账清单和违约金清单各一份，拟证明被告支付1050万元购房款的时间和违约金的计算式和金额；被告对该组证据中的转账清单无异议，但认为违约金清单与被告无关，其并未违约；第三人对该组证据无异议。5、结算清单一份，拟证明经原告与第三人结算，原告收到被告支付的定金295万元；被告认为该组证据与其无关，第三人无异议。6、房地产登记申请书、最高额抵押合同一份，拟证明登记在第三人名下的房产已经给被告程春元抵押贷款；被告对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议；第三人无异议。被告程春元辩称，原告起诉不属实：一、被告未欠付原告定金。被告于2013年8月30日支付了150万元定金，并于次日支付了50万元定金。后经原告同意延迟支付定金，被告于2013年9月12日支付了定金37万元，2013年9月22日支付了定金38万元，并于2013年9月23日支付了剩余全部定金，第三人韩细涛出具了收条一份，认可收到了500万元定金。原告起诉称截止至2013年11月5日才收到第三人转账的295万元定金，是原告、第三人内部分配问题。且依据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的20%，故被告依法须支付给原告的定金为277.5万元。韩细涛已支付295万元，已超出法定数额，不存在欠付原告80万元定金的情形。二、被告延迟支付购房款系原告违约在先。原告称被告与第三人在签订《房产买卖协议》前达成了口头协议保留第三人25%股权，不属实。原告延迟给付购房款系因原告违约拒不履行月亮湾大酒店产权过户义务，导致被告无法及时贷款支付购房款，直至2013年12月13日才办理好50%的房屋产权过户手续，2014年1月26日办好相应的土地使用权过户手续，至今仍有50%的产权未过户至被告名下。三、原告同意以40万元装修返还款抵扣购房款。被告购买月亮湾大酒店前，该酒店已由吴福林等人承租经营，被告与原告、第三人签订《房屋买卖协议》，原告张闯华要求将酒店经营权一并转让给被告才同意过户，其余原告支持原告张闯华的意见，被告无奈同意，并于2013年10月9日与原酒店承租人签订了协议，协议约定被告以285万元收回酒店经营权。原酒店承租人曾与原告达成协议：酒店若由酒店所有人收回则返还承租人9%的酒店装修款40万元。285万元的酒店经营权转让款包含了此40万元装修返还款。被告应酒店所有人及承租人共同要求受让了酒店经营权，原告及第三人应支付被告40万元装修款，并在协商过程中原告同意该40万元抵扣购房款，且表示尾款2.5万元让利给被告。因此，被告未支付剩余购房款42.5万元。被告为证实自己的主张提供的证据及原告、第三人的质证意见如下：1、身份证复印件一份，拟证明被告的身份情况；原告及第三人对该组证据无异议。2、银行转账凭据一张、韩细涛出具的收条二张，拟证明被告支付了定金总计500万元整，其中50万元系被告于2013年8月31日支付原告游建珍的口吕品酒店转让款，还有150万元定金于2013年8月30日支付给了第三人；原告认为被告于2013年8月31日支付给原告游建珍的50万元系口吕品酒店的转让款，韩细涛出具的500万元收条没有相应的转账凭证；第三人对该组证据无异议，认为口吕品酒店转让款50万元包含在500万元之内。3、婺房权证紫阳镇字第××（2-2）号房产证一份、婺国用（2014）第584号土地使用权证一份，拟证明原告逾期三个月零27天办理了50%的产权过户手续，至今仍有50%产权未过户给被告；原告对该组证据的真实性无异议，但认为该组证据不能证明逾期办理房产过户手续系原告导致；第三人对该组证据无异议。4、《房屋出租合同》及其《补充协议》，2013年9月3日原告出具的《声明书》，吴福林、吴春荣、张闯华、郑中亮起诉程春元、程丽娟起诉书各一份，拟证明被告有权在购房款中抵扣40万元酒店装修补偿款；原告对该组证据的真实性无异议，但认为根据该证据，原告没有支付被告40万元装修补偿的义务；第三人对该组证据的真实性无异议。第三人韩细涛辩称，其已将所持有月亮湾大酒店房产25%的份额转让给了被告，因被告无资金交纳税金，故仍未办理过户手续。第三人未举证。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认定如下：对原告提供的证据1、2、3，被告、第三人无异议，本院予以采信。对原告提供的证据4，被告、第三人对该组证据中的转账清单无异议，本院对转账清单予以采信；对于该组证据中的违约清单，本院认为违约清单的内容是关于违约金的计算意见，不能作为证明案件事实的依据，本院不予采信。对原告提供的证据5，第三人无异议，本院予以采信。对原告提供的证据6，被告、第三人对真实性无异议，但被告认为该证据与本案无关，本院认为，借款人虽不是被告程春元，但被告程春元是借款人的法定代表人，抵押担保事宜也是被告程春元与第三人一同办理的，故本院对该证据予以采信。对于被告提供的证据1、3，原告、第三人无异议，本院予以采信。对于被告提供的证据2，原告、第三人对该组证据中的转账凭证无异议，本院予以采信；但原告认为被告未提供相应的支付凭证，故对第三人出具的收条不予认可，本院认为第三人与原告系合伙人关系，故对第三人向被告出具的收条予以采信。对于被告提供的证据4，原告、第三人对真实性无异议，本院予以采信。经审理查明，2008年初，原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥与第三人共同购买了位于婺源县紫阳镇文博路22号月亮湾大酒店所在位置的土地使用权（婺国用（2011）第3475、3476、3477号），之后五人共同投资建成了一栋六层房产，即现在的月亮湾大酒店和口吕品酒店。原告王坤祥和第三人对上述房产的投资占总投资比例各为25%，原告张闯华、戴青峰、程德林共占投资比例为50%（三人持等额比例），该房产分别登记在原告王坤祥、游建珍（婺房权证紫阳镇字第××（2-2））和第三人韩细涛和其妻子滕福员（婺房权证紫阳镇字第××（2-1））名下。2009年5月15日，原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥及第三人将上述房产的部分（即月亮湾大酒店）出租给何雷、郑中亮经营，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期从2009年9月1日至2019年8月31日止。2009年5月18日，第三人韩细涛与何雷签订《补充协议》，该协议第一条约定“合同到期后，若乙自愿放弃承租权，甲可按原合同执行。若甲收回该房屋自行经营或转租第三经营，乙以实际投资金额按照9%折算给甲或第三接收”。2013年8月30日，五原告和第三人与被告签订了《房屋买卖协议》，将坐落于婺源县紫阳镇文博路22-××号房产（房产证号为婺房权证紫阳镇字第××（2-1）号、婺房权证紫阳镇字第××（2-2）号，土地使用权权证号为婺国用（2011）第3475、3476、3477号）出售给被告。协议第二条约定，房产转让价格为1850万元；第三条约定，被告于协议签订之日支付500万元作为定金，余款待房产过户由被告向银行贷款后于2014年3月1日前付清；第四条约定，被告支付500万元后，双方进行房产交付，并且被告同意原月亮湾大酒店承租人依据《房屋出租合同》继续承租该房产，口吕品酒店不再续租；第七条约定，协议生效后，双方于30日内办理好房产过户手续，过户费用由被告承担；协议第八条第3款约定，被告逾期付款的，按3%支付利息。2013年8月30日，被告通过工商银行转账150万元至第三人账户，次日，被告再次通过工商银行转账50万元至原告游建珍账户。2013年9月3日，原告戴青峰、程德林、王坤祥及第三人向被告出具《声明书》一份，声明“我与月亮湾大酒店签订的租赁合同约定，承租到期后，出租要补偿装修款的9%，即肆拾万元整。此款由我负责支付，与程春元无关”。2013年9月12日，第三人出具收条一份，收条载明“今收到程春元购买月亮湾宾馆款叁拾柒万元整”。2013年9月23日，第三人韩细涛向被告出具收条一份，收条载明“今收到程春元买月亮湾大酒店预付款计：肆佰伍拾万元整（王坤祥口吕品酒店收款伍拾万元）。总计伍佰万元整”。经原告与第三人进行结算，原告收到定金295万元。2014年1月26日，登记在原告王坤祥、游建珍名下的房产过户登记到被告名下。2014年5月5日，被告程春元与第三人韩细涛、腾福员等与中国工商银行股份有限公司德兴支行签订最高额抵押合同，以坐落于紫阳镇文博路22-××号房产为德兴市铜辉机电安装维修有限公司（法定代表人为被告程春元）向该行借款提供在最高额为二千二百万元的最高余额内提供抵押担保，并办理了抵押登记。2014年5月23日被告转账1000万元至原告王坤祥账户，次日原告再次转账50万元至原告王坤祥账户。本院认为，原告、第三人与被告签订的《房屋买卖协议》，系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应属有效。被告未依约及时支付定金及剩余购房款，应承担违约责任；在被告付足定金后，房屋产权过户延迟，原告及第三人亦应承担违约责任。鉴于双当事人在履行合同过程中均存在违约行为，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告、第三人对诉争房产按份享有所有权，原告共持有诉争房产75%的份额，应得售房款1387.5万元（1850万元×75%），依据双当事人提供的银行汇款凭证及第三人出具的收条，可以认定被告已支付购房款共计1550万元（含定金500万元），未支付的购房款为300万元。经原告与第三人结算，原告已收到被告支付的购房款1345万元，还应收42.5万元。被告称其应原告及第三人的要求收回了月亮湾大酒店经营权，依据原告和第三人与该酒店原承租人签订的租房《补充协议》，支付了该酒店原承租人40万元装修补偿款，并认为该款项应由原告方支付，故主张以该款项抵扣购房款40万元。本院认为，依据《房屋买卖协议》，原告、第三人将其与原月亮湾大酒店承租人签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》（《声明书》约定除外）其中的权利与义务一并转让给了被告。被告在承租期内与原酒店承租人解除了《房屋租赁合同》，不适用《声明书》关于“承租到期后”返还装修款的约定，故被告主张以40万元装修补偿款抵扣购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告称在与原告协商过程中，原告口头同意免除被告2.5万元购房款，原告对此予以否认，故本院不予采信。依据《房屋买卖协议》第四条约定，双方应先办理完毕房产过户手续，然后被告以房产办理抵押贷款，现第三人名下房产虽未过户给被告，但第三人与被告程春元以诉争房产办理了抵押担保，虽然借款人不是被告程春元，但被告程春元是借款人的法定代表人，抵押担保事宜也是被告程春元经办的，可视为双方当事人对协议的变更，被告不得以第三人名下房产未办理过户手续为抗辩拒付购房款。现原告起诉要求被告支付购房款42.5万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告程春元支付原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍购房款人民币四十二万五千元，限于本判决生效之日起十五内履行完毕；二、驳回原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币一万八千二百三十八元，由原告张闯华、戴青峰、程德林、王坤祥、游建珍负担一万零三百八十元，被告程春元负担七千八百五十八元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长 王永和审 判 员 郭学敏人民陪审员 叶兰英二〇一五年四月二日书 记 员 黄黎琼 来自