（2015）苏中民终字第00287号
裁判日期: 2015-04-02
公开日期: 2015-12-21
案件名称
俞能生与张玉琴、金雪英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
俞能生,张玉琴,金雪英,李悦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第00287号上诉人（原审原告）俞能生。委托代理人龚兆龙，律师。被上诉人（原审被告）张玉琴。被上诉人（原审被告）金雪英。委托代理人董珺，律师。（代理上述两上诉人）委托代理人沈玉萍。（代理上述两上诉人）原审第三人李悦。上诉人俞能生因与被上诉人张玉琴、金雪英，原审第三人李悦房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆周民初字第0582号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年11月24日，俞能生通过昆山天宏房产咨询中介服务有限公司与许小平、张玉琴（甲方）签订《售房合同》一份，约定：甲方将座落于昆山市周市镇鑫茂花园29幢202室房屋一套及车库一间出售给俞能生（乙方），约定总价198000元；于2008年11月24日支付定金10000元整，2008年12月25日之前付房款168000元，甲方同时交付钥匙给乙方，产权过户后付清房款20000元整；甲方应于2008年12月25日搬出房屋；合同第七条违约责任约定“自签定本协议后，甲乙双方均不得随意撤消本协议。如有违约者，违约者应赔偿另一方总房价的10%作为违约金，中介方不退还甲乙双方咨询服务费。如违反第四、第六条者，应向另一方按日支付房价款的0.03%的违约金，合同继续履行，逾期三十日后，则违约者作自动解除合同，还应无条件赔偿另一方总房价的10%作为违约金”；合同第九条备注栏第（4）项明确“甲方产权证、土地证办出来后，双方必须在一个月内过户，如需拖延时间必须得到对方同意，否则按违约处理”。合同尾部甲方处由许小平、张玉琴签字捺印，乙方由俞能生签字，中介方天宏房产盖章并由经手人韦华签字。签订合同当日，俞能生支付许小平定金10000元，2008年12月29日，俞能生通过银行转账支付许小平房款168000元后，取得该房钥匙入住涉案房屋至今。2012年5月22日，俞能生支付许小平4000元，由许小平出具收条确认从房款中扣除，现俞能生尚结欠该房屋购房余款16000元。原审另查明：涉案房屋及车库于2011年10月28日登记为许小平单独所有。2011年11月24日，许小平与第三人李悦签订借款抵押合同一份，约定李悦向许小平出借人民币250000元，借款期限为一年，许小平以涉案房屋作为抵押，双方办理了抵押登记，登记债务期限至2013年11月23日，李悦于2011年11月25日取得涉案房屋的他项权证。2012年5月24日，李悦与许小平签订了第二份借款抵押合同，约定李悦向许小平出借人民币50000元，借款期限自2012年5月30日至2012年8月24日止，但双方未办理新的抵押登记手续。因许小平未能按约归还借款，李悦诉至原审法院，该院于2013年12月3日作出（2013）昆周民初字第0244号民事判决，判令许小平支付借款本金、利息、律师费，李悦对昆山市周市镇鑫茂花园55号楼202室房屋（昆房权证周市字第××号）在判决确定的范围内享有优先受偿权。判决生效后，李悦申请执行，后执行局认为因许小平已死亡，唯一房产已作抵押，申请人未能提供其他财产线索，于2014年9月1日裁定终结执行。许小平与张玉琴于1987年10月15日登记结婚，1990年11月8日生育女儿金雪英，2011年6月15日协议离婚，约定涉案房屋归许小平所有，周市镇鑫茂新村36号楼406室及5号车库、鑫茂新村19号楼502室及10号车库归张玉琴所有，并注明以上三套房产均未办理房权证明，夫妻关系存续期间债权、债务归男方享有或清偿。许小平于2014年1月11日死亡，其父母在许小平死亡前均已过世。因许小平未及时过户，俞能生诉至原审法院，要求确认2008年11月24日签订的售房合同合法有效。原审法院于2013年6月24日作出（2013）昆周民初字第0017号民事判决书，判决房屋买卖合同有效。俞能生表示其无能力且无必要代为清偿抵押债务，主张许小平、张玉琴违约造成房屋无法过户，理应清偿债务并注销抵押，由此引起纠纷。上述事实，由售房合同、收条、死亡证明、房产权证、离婚协议、房屋抵押登记材料、（2013）昆周民初字第0017号民事判决书、（2013）昆周民初字第0244号民事判决书、调查笔录及当事人陈述等证据予以证实。原审原告俞能生的诉讼请求为：1、张玉琴、金雪英向第三人偿还以昆山市周市镇鑫茂花园55幢202室房屋为抵押物所担保的债务，具体金额以昆山法院（2013）昆周民初字第0244号民事判决书第一项和第三项判决内容为准。2、张玉琴、金雪英与李悦在上述债务履行完毕后至房屋产权登记机关注销设定在昆山市周市镇鑫茂花园55栋202室房屋上的抵押权登记。3、张玉琴、金雪英支付违约金19800元。4、本案的诉讼费用由张玉琴、金雪英承担。原审法院认为：当事人的合法权益应受法律保护。俞能生与许小平、张玉琴签订的房屋买卖合同经生效法律文书确认为合法有效。俞能生按约履行付款义务，并于2008年12月29日入住房屋至今，涉案房屋也已于2011年10月28日办理了房产权证，具备过户条件，但许小平却于2011年11月24日将该房作为抵押向李悦借款，并办理了抵押登记手续，之后许小平又未能及时归还借款，致使涉案房屋至今未能注销抵押，从而导致无法过户给俞能生。针对本案房屋买卖合同而言，许小平明显存在违约故意，理应承担违约责任。三方在签订售房合同时，虽未明确约定逾期过户违约金的具体标准，但根据合同第七条和第九条的约定内容，结合许小平的过错程度，俞能生主张要求按总房价的10%计算违约金的赔偿要求原审法院予以支持。现许小平已死亡，其赔偿义务由法定继承人在继承许小平遗产范围内清偿。关于张玉琴的责任。张玉琴与许小平共同签订售房合同将房屋出售给俞能生，理应与许小平共同履行合同相关义务。张玉琴在房屋产权证尚未办理前与许小平协议离婚，并约定涉案房屋归许小平所有，该约定系夫妻内部约定，不能据此免除张玉琴对俞能生应承担的合同义务，张玉琴应对上述逾期过户违约责任承担连带赔偿责任。张玉琴承担该责任后，有权根据离婚协议约定进行追偿。关于俞能生主张的要求张玉琴、金雪英向李悦偿还债务并办理注销抵押登记手续的诉请，因张玉琴对该诉请并不承担责任，（2013）昆周民初字第0244号民事判决书中已判决许小平的相关义务，故不应重复处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告金雪英在继承许小平遗产范围内赔偿原告俞能生违约金19800元，于判决生效之日起十五日内履行完毕。二、被告张玉琴对上述第一项违约金19800元承担连带赔偿责任。如代为履行的，有权追偿。三、驳回原告俞能生其他诉讼请求。案件受理费5425元，由俞能生负担5130元，由张玉琴、金雪英负担295元；财产保全费1770元，由张玉琴、金雪英负担。上诉人俞能生不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认为张玉琴就债务偿还及抵押权的注销不承担责任有误。根据合同法的相关规定，出卖人负有保证标的物无权利瑕疵的义务，否则即应承担违约责任，至于违约事实是由出卖人造成还是由第三人造成均不影响违约责任的承担。张玉琴与许小平作为共同出卖人应当共同承担合同义务，其并不因两人离婚并分割财产而终止，张玉琴并不能因此免除其合同义务。涉案房屋上的抵押权由许小平设定，但不能因为张玉琴无过错就免除其违约责任，更何况张玉琴并非没有过错。张玉琴明知涉案房屋已经出售给上诉人，仍在离婚时将其作为夫妻共同财产进行分割，分割后失于管理，其存在明显过错。上诉人要求张玉琴采取补救措施于法有据。偿还债务是张玉琴承担违约责任的具体方式，理应获得支持。原审以张玉琴就借款和抵押事实的发生无过错为由认定张玉琴不应承担许小平的债务有误，上诉人的主张系基于买卖合同中的权利担保义务，要求张玉琴承担的是违约责任，而非基于许小平的借款系夫妻共同债务，亦非基于张玉琴对借款事实的过错主张侵权责任。原审判决根据婚姻法和侵权责任法以张玉琴无过错为由认定其没有注销抵押权的义务明显是因果倒置，适用法律错误。原审判决一方面认定张玉琴应承担逾期过户的违约责任，一方面又认为张玉琴不应承担注销抵押权的责任，明显自相矛盾。原审判决认定上诉人要求张玉琴、金雪英偿还债务注销抵押权系重复起诉有误。上诉人的诉讼请求与李悦在（2013）昆周民初字第0244号案件中的主张并不一致，两者的诉讼目的和法律关系性质均不一样，不构成重复起诉。请求撤销原审判决第三项，支持上诉人一审的全部诉讼请求，本案所有的诉讼费用由被上诉人负担。被上诉张玉琴辩称：张玉琴不是本案适格的主体，张玉琴与涉案房屋的产权人许小平于2011年6月15日就办理了离婚手续，离婚后房屋就登记到许小平名下，张玉琴本人对离婚后房屋所涉的一切事项均不知晓，张玉琴没有权利更没有义务承担上诉人诉讼请求的义务。被上诉人金雪英辩称：相关行为是许小平生前所做，与答辩人无关，答辩人与相关行为的联系是基于继承关系产生的，答辩人放弃继承则依法不用承担许小平生前的债务。其他辩称同张玉琴辩称一致。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。二审另查明：一审2014年2月17日开庭审理时，金雪英明确表示放弃对许小平个人财产的法定继承权，并主张因其放弃继承权，故不应承担责任。二审中，张玉琴确认其在明知涉案房屋已经出售的情况下，离婚时仍将房屋作为共同财产进行分割的原因是：因为涉案房屋是拆迁房，在张玉琴与许小平离婚时并未办理房屋产权证，在两人离婚时约定在办理房屋产权证条件成就时办理至许小平名下，由许小平再过户给上诉人。张玉琴未提供证据证实其在作出上述处分行为时曾经告知过俞能生；俞能生主张并未告知其。上述事实，由当事人陈述等证据予以证实。本院认为，诉争的房屋买卖合同的有效性已由生效的民事判决予以认定，各方当事人均无异议，本院予以确认，当事人均应恪守。合同约定产权证、土地证办出来后双方须在一个月内过户；许小平于2011年10月28日取得了涉案房屋的所有权登记，但至今双方仍未办理过户手续，许小平、张玉琴的违约事实清楚，本院予以确认。张玉琴、许小平作为诉争买卖合同关系的共同出卖人，应当对买卖合同的全面履行承担连带责任。张玉琴与许小平在合同签订后、协议离婚时对于涉案房屋的处分行为系出卖人之间的内部关系，其未提供证据证实俞能生对此知情且同意，故处分行为对俞能生不生法律效力，其不能成为免除张玉琴合同义务的合法理由。许小平在明知涉案房屋已经出售的情况下仍然在其上设定了抵押权；张玉琴在明知涉案房屋已经出售的情况下仍然将房屋作为共同财产进行了分割，且未告知利害关系人俞能生，也未对合同的继续履行进行有效的监管；二人对违约事实的发生均有过错。相应的违约责任应由许小平、张玉琴共同承担；至于其内部如何结算不属于本案审理范畴，本院不予理涉。俞能生作为涉案房屋的买受人在依约支付购房款之后所享有的合同权利为请求交付房屋并办理过户登记手续；至于张玉琴是否需要清偿许小平对第三人李悦的债务，是否在债务清偿完毕后注销抵押登记等问题系张玉琴与李悦之间的权利义务关系，俞能生作为买卖合同的当事人主张前述权利于法无据。原审判决对俞能生的相关诉讼请求未予支持并无不当。俞能生主张的违约金尚在合理幅度范围内，原审判决予以认定并无不当。该违约金的支付主体应为许小平和张玉琴，但许小平已经死亡，金雪英作为其法定继承人，本应依据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定在遗产实际价值范围内对许小平的债务承担清偿责任；但金雪英在本案一审中明确表示放弃继承，故依照继承法第三十三条第二款之规定，金雪英对许小平的债务可不负偿还责任。原审判决金雪英在继承许小平遗产范围内承担责任适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人俞能生的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决关于金雪英的责任认定适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2013）昆周民初字第0582号民事判决。二、张玉琴应于本判决生效之日起十日内支付俞能生违约金19800元。三、驳回俞能生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5425元，由俞能生负担5130元，由张玉琴负担295元；财产保全费1770元，由张玉琴负担。二审案件受理费5425元，由上诉人俞能生负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 王君英二〇一五年四月二日书 记 员 田思诗 更多数据：